Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 16:11
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:47
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:00
Новости
Источник: "Российская газета"
Автор: Ольга Кузнецова

Кризис - время не только опасностей, но и возможностей, в том числе и для покупателей недвижимости. Если покупатель имеет короткий горизонт инвестирования в 1-2 года, то, очевидно, это не тот сектор, в котором удастся много заработать за это время. Недвижимость - относительно малоликвидный продукт, а колебания цены от месяца к месяцу могут быть довольно значительными.

Попытка "поймать дно" на рынке недвижимости с очень высокой долей вероятности приведет к тому, что, поддавшись панике и эмоциям, начинающий инвестор совершит не самую выгодную сделку. Если же играть "вдолгую" в перспективе 3-5 лет, то входить в рынок сейчас - хорошее время. Но здесь, чтобы не прогадать, инвестору необходимо провести несколько этапов отбора объекта - по сегменту, по стадии строительства, по девелоперу, по формату и концепции.

На первый взгляд, все просто - вкладывать средства нужно туда, где прогнозируется наибольший годовой доход. Статистически это коммерческая недвижимость, где доходность в среднем на 3-5% выше, чем у жилых проектов. Но при ближайшем рассмотрении инвестиции в офисную недвижимость или стрит-ретейл кажутся уже не столь привлекательными. Первая причина - высокий входной порог - от 30 млн руб. Это при том что минимальная стоимость квартиры в Старой Москве - около 5 млн руб., а апартаментов - на миллион меньше. Вторая сложность - инвестору для управления коммерческой недвижимостью часто необходимо обладать специфическими навыками или дополнительно платить за работу брокерам, управляющим компаниям и т.д. В-третьих, растущее количество вакантных площадей в коммерческой недвижимости. Непрофессиональные инвесторы, которыми в большинстве своем являются частники, могут легко оказаться в ситуации, когда вроде бы хорошая недвижимость долгое время стоит без арендаторов и приносит только убытки.

Большинство частников, просчитав все "за" и "против" и оценив свои реальные финансовые и профессиональные возможности, приходят к выводу, что разумнее вложиться в жилую недвижимость - квартиры или апартаменты, которые фактически мало чем от них отличаются в плане инвестиций. Но и здесь есть свои подводные камни.

Инвестору важно определиться с тем, на какой стадии строительства будет покупаться жилье. Классическая схема повышения цены в девелоперском проекте говорит нам о том, что выгоднее всего покупать на стадии котлована. Завершение каждого этапа работ будет добавлять к стоимости примерно 10%. В итоге потенциальный рост составит около 35%.

Тем не менее мировой опыт показывает, что инвестиции в недвижимость на начальной стадии строительства таят в себе немало опасностей. Гораздо более привлекательными в кризисной ситуации выглядят готовые объекты и проекты на завершающей стадии работ. Особенно для тех, кто успел перевести накопления в валюту. К примеру, в кризис 1998 года трехкомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было купить за сумму, эквивалентную 10 тыс. долл. Инвесторы тогда выкупали целые этажи, которые выставляли на продажу через 3-5 лет совершенно по другим ценам.

На первичном рынке сейчас есть возможность получить от девелоперов большие скидки на готовые объекты - до 30% от рыночной стоимости. Как показали прошлые кризисы, рынок недвижимости восстанавливается в течение 2-3 лет и по истечении этого срока можно получить доходность, сопоставимую с инвестициями в жилье на стадии котлована.

При выборе девелопера главное - его репутация и количество проектов, которые уже сданы или находятся на финальной стадии работ. Наиболее привлекательными для частных инвесторов являются компании с портфелем из нескольких проектов. Чем больше у компании объектов в стадии реализации, тем больше у нее каналов привлечения финансирования. В такой ситуации вероятность заморозки объекта минимальна, а его финансирование может в том числе компенсироваться за счет остальных проектов. В сложившейся экономической ситуации высока вероятность банкротства как крупных, так и мелких игроков. Но шансы на выживание ведущих в своем сегменте девелоперов все же выше.

При выборе проекта также необходимо принимать во внимание всю совокупность его качественных характеристик и конкурентное окружение, чтобы правильно оценить ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Немаловажную роль играет доступность объекта - лучше приобретать недвижимость в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья с развитой транспортной инфраструктурой.

От концепции проекта в том числе зависит и то, насколько пристально за его реализацией следит государство. К примеру, столичными властями взят курс на комплексное освоение незадействованных промышленных зданий в Москве, поэтому можно ожидать, что город теми или иными способами будет способствовать завершению таких проектов. Еще один плюс редевелопмента заключается в том, что инвесторы и покупатели застрахованы от несвоевременной сдачи объекта строительства Госкомиссии. Реконструируемое здание даже может не выводиться из эксплуатации перед проведением проектных работ.

Метраж и формат недвижимости зависит от того, как покупатель планирует ее использовать. Для собственного проживания больше подходят объекты большой площади, для получения рентного дохода - однокомнатные квартиры и апартаменты или студии, которые всегда востребованы арендаторами. Для дальнейшей сдачи в аренду апартаменты комфорт- и бизнес-класса становятся инвестиционным продуктом, причем гораздо более привлекательным, чем аналогичные квартиры. Арендная ставка будет практически одинаковой, а разница в стоимости покупки достигает 15-20%. Средняя доходность апартаментов составляет 10-12% годовых, аналогичных квартир - 5-7%.

Однако один и тот же формат недвижимости в зависимости от целей использования может играть на руку инвестору, а может снижать стоимость актива. Рассмотрим простой пример. Студии при гораздо меньшей стоимости покупки приносят такой же арендный доход, как и однокомнатные квартиры со стандартной планировкой. Но если в проекте застройщика из нескольких очередей большое количество студий до 30 кв. метров, то продать такое жилье будет сложнее из-за высокой конкуренции формата в этом районе.

Инвестиционно привлекательными выглядят и вложения в нестандартные форматы жилья - мансарды, двухуровневые апартаменты, квартиры с отдельным входом. На рынке наблюдается серьезная нехватка подобных предложений, поэтому реализовать их после кризиса будет достаточно легко.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Эксперты:

  • Ольга Кузнецова

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»

Условия на вторичном рынке по-прежнему диктует покупатель

О том, каков сейчас рынок и что ждать от него в ближайшем будущем, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
00
JLL логотип компании

JLL представляет рейтинг самых дорогих офисных рынков мира

Компания JLL презентует результаты ежегодного исследования мирового рынка премиальных офисов (Premium Office Rent Tracker, PORT). Москва занимает 23-е место в мире и 5-е в европейском регионе по стоимости аренды дорогих бизнес-центров.
00

Парк «Хуамин» ждет проверка

Мосгосстройнадзор вместе с Центром экспертиз на этой неделе запланировал провести 33 выездные проверки, в ходе которых будет выполнено 133 исследования.
40

Первые 12 домов программы реновации будут проверены Общественной палатой

В Общественной палате уточнили, что проверять в новых домах будут все – нормы строительства, санитарии, нормы противопожарной безопасности. В будущем проверки будут начинаться на более ранних этапах.
00

Заявление по поводу запрета оформления права собственности без личного присутствия собственника подали 64 тысяч человек

Возможностью подать заявление на то, чтобы оформлять право собственности на жилье было невозможно без личного присутствия его собственника, пользуется все большее количество москвичей.
00
Бест-Новострой логотип

Итоги ноября: в Новой Москве сократилось предложение квартир

Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» подвели итоги ноября на рынке новостроек Новой Москвы. За истекший месяц объем предложения заметно сократился, несмотря на старт продаж в 5 новых корпусах в составе уже реализуемых ЖК.
00

Как покупать стройматериалы в интернете?

Заранее оговорите все интересующие вас детали и условия оплаты, не вносите всю сумму сразу до получения заказа, тщательно ознакомьтесь с отзывами, обязательно уточните, какие магазины предоставляет гарантии качества продукции.
00

Помощь адвоката в суде

Судебное разбирательство – последний этап, на котором принимается решение в спорных ситуациях, касающихся законных прав и интересов истца. Адвокаты могут оказывать помощь во всех сферах правоотношений, возникающих в государстве.
00
Плюшевые мишки от компании Большие плюшевые медведи

Топ лучших игрушек для детей

Большие плюшевые мишки всегда были и остаются самой популярной детской игрушкой. Трудно представить ребенка, в детстве которого не было бы большого мягкого мишки...
00

Питерские таксомоторные компании захватывают московский рынок

В современном мире без «четырехколесного друга» никак, причем, если человек не может приобрести транспорт, он может с легкостью воспользоваться услугами такси. Подобный сервис становится все более популярным: вызвать машину можно действительно очень просто и быстро.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: