Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
17.08.2017
Материалы и оборудование
17.08.2017
Строительство и Ремонт
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Источник: "Российская газета"
Автор: Ольга Кузнецова

Кризис - время не только опасностей, но и возможностей, в том числе и для покупателей недвижимости. Если покупатель имеет короткий горизонт инвестирования в 1-2 года, то, очевидно, это не тот сектор, в котором удастся много заработать за это время. Недвижимость - относительно малоликвидный продукт, а колебания цены от месяца к месяцу могут быть довольно значительными.

Попытка "поймать дно" на рынке недвижимости с очень высокой долей вероятности приведет к тому, что, поддавшись панике и эмоциям, начинающий инвестор совершит не самую выгодную сделку. Если же играть "вдолгую" в перспективе 3-5 лет, то входить в рынок сейчас - хорошее время. Но здесь, чтобы не прогадать, инвестору необходимо провести несколько этапов отбора объекта - по сегменту, по стадии строительства, по девелоперу, по формату и концепции.

На первый взгляд, все просто - вкладывать средства нужно туда, где прогнозируется наибольший годовой доход. Статистически это коммерческая недвижимость, где доходность в среднем на 3-5% выше, чем у жилых проектов. Но при ближайшем рассмотрении инвестиции в офисную недвижимость или стрит-ретейл кажутся уже не столь привлекательными. Первая причина - высокий входной порог - от 30 млн руб. Это при том что минимальная стоимость квартиры в Старой Москве - около 5 млн руб., а апартаментов - на миллион меньше. Вторая сложность - инвестору для управления коммерческой недвижимостью часто необходимо обладать специфическими навыками или дополнительно платить за работу брокерам, управляющим компаниям и т.д. В-третьих, растущее количество вакантных площадей в коммерческой недвижимости. Непрофессиональные инвесторы, которыми в большинстве своем являются частники, могут легко оказаться в ситуации, когда вроде бы хорошая недвижимость долгое время стоит без арендаторов и приносит только убытки.

Большинство частников, просчитав все "за" и "против" и оценив свои реальные финансовые и профессиональные возможности, приходят к выводу, что разумнее вложиться в жилую недвижимость - квартиры или апартаменты, которые фактически мало чем от них отличаются в плане инвестиций. Но и здесь есть свои подводные камни.

Инвестору важно определиться с тем, на какой стадии строительства будет покупаться жилье. Классическая схема повышения цены в девелоперском проекте говорит нам о том, что выгоднее всего покупать на стадии котлована. Завершение каждого этапа работ будет добавлять к стоимости примерно 10%. В итоге потенциальный рост составит около 35%.

Тем не менее мировой опыт показывает, что инвестиции в недвижимость на начальной стадии строительства таят в себе немало опасностей. Гораздо более привлекательными в кризисной ситуации выглядят готовые объекты и проекты на завершающей стадии работ. Особенно для тех, кто успел перевести накопления в валюту. К примеру, в кризис 1998 года трехкомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было купить за сумму, эквивалентную 10 тыс. долл. Инвесторы тогда выкупали целые этажи, которые выставляли на продажу через 3-5 лет совершенно по другим ценам.

На первичном рынке сейчас есть возможность получить от девелоперов большие скидки на готовые объекты - до 30% от рыночной стоимости. Как показали прошлые кризисы, рынок недвижимости восстанавливается в течение 2-3 лет и по истечении этого срока можно получить доходность, сопоставимую с инвестициями в жилье на стадии котлована.

При выборе девелопера главное - его репутация и количество проектов, которые уже сданы или находятся на финальной стадии работ. Наиболее привлекательными для частных инвесторов являются компании с портфелем из нескольких проектов. Чем больше у компании объектов в стадии реализации, тем больше у нее каналов привлечения финансирования. В такой ситуации вероятность заморозки объекта минимальна, а его финансирование может в том числе компенсироваться за счет остальных проектов. В сложившейся экономической ситуации высока вероятность банкротства как крупных, так и мелких игроков. Но шансы на выживание ведущих в своем сегменте девелоперов все же выше.

При выборе проекта также необходимо принимать во внимание всю совокупность его качественных характеристик и конкурентное окружение, чтобы правильно оценить ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Немаловажную роль играет доступность объекта - лучше приобретать недвижимость в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья с развитой транспортной инфраструктурой.

От концепции проекта в том числе зависит и то, насколько пристально за его реализацией следит государство. К примеру, столичными властями взят курс на комплексное освоение незадействованных промышленных зданий в Москве, поэтому можно ожидать, что город теми или иными способами будет способствовать завершению таких проектов. Еще один плюс редевелопмента заключается в том, что инвесторы и покупатели застрахованы от несвоевременной сдачи объекта строительства Госкомиссии. Реконструируемое здание даже может не выводиться из эксплуатации перед проведением проектных работ.

Метраж и формат недвижимости зависит от того, как покупатель планирует ее использовать. Для собственного проживания больше подходят объекты большой площади, для получения рентного дохода - однокомнатные квартиры и апартаменты или студии, которые всегда востребованы арендаторами. Для дальнейшей сдачи в аренду апартаменты комфорт- и бизнес-класса становятся инвестиционным продуктом, причем гораздо более привлекательным, чем аналогичные квартиры. Арендная ставка будет практически одинаковой, а разница в стоимости покупки достигает 15-20%. Средняя доходность апартаментов составляет 10-12% годовых, аналогичных квартир - 5-7%.

Однако один и тот же формат недвижимости в зависимости от целей использования может играть на руку инвестору, а может снижать стоимость актива. Рассмотрим простой пример. Студии при гораздо меньшей стоимости покупки приносят такой же арендный доход, как и однокомнатные квартиры со стандартной планировкой. Но если в проекте застройщика из нескольких очередей большое количество студий до 30 кв. метров, то продать такое жилье будет сложнее из-за высокой конкуренции формата в этом районе.

Инвестиционно привлекательными выглядят и вложения в нестандартные форматы жилья - мансарды, двухуровневые апартаменты, квартиры с отдельным входом. На рынке наблюдается серьезная нехватка подобных предложений, поэтому реализовать их после кризиса будет достаточно легко.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!

Эксперты:

  • Ольга Кузнецова

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Картель мастеров

Ремонт и отделка кухни под ключ в Москве

Кухня – особое место, где витают аппетитные запахи, ведутся задушевные разговоры и согреваются сердца. Её обстановка обязана быть удобной, практичной и приятной глазу, а если все ваши старания создать уют разбиваются о пожелтевший потолок, трещины в кафельной плитке и старый линолеум, пора задуматься о ремонте.
00
Стяжка из пескобетона

Простые строительные материалы для качественного ремонта

Прежде чем приступить к ремонту или отделке помещений, как правило, каждый человек готовит приблизительную смету, для того чтобы понимать, во что обойдется ему ремонт или отделка. Не важно, будет он делать это все сам или пригласит для этого специалистов. Сегодня хотелось бы поговорить о материалах, которые используются чаще всего в работах связанных со стяжкой пола и оштукатуриванием стен.
00
Садовые качели

Интернет-магазин «Древус»: изделия из дерева по доступной цене

Интернет-магазин «Древус» специализируется на изготовлении изделий из дерева и металла высокого качества, предлагая товары по доступной стоимости. Широкий выбор изделий позволяет подобрать уникальные и оригинальные товары для украшения дома и сада.
00
Плитка из цемента ручной работы

Плитка из цемента ручной работы: уникальность отделочного материала

При создании интерьеров современные дизайнеры все чаще обращаются к цементной плитке ручной работы. Она позволяет оригинально оформить стены, пол, потолок и создать неповторимый колорит комнаты.
00
Сургут

Портал KvSutki.ru поможет отыскать подходящую квартиру в Сургуте для аренды

В летний период путешествия воспринимаются в несколько раз приятнее, ведь получению положительных эмоций способствуют погода, отпуск и отличный настрой. Даже если поездки за границу не рассматриваются в качестве доступных, главное - не унывать и наслаждаться всеми особенностями отечественного туризма.
00
РИД

Проведение торгов опытной компанией

Наверняка каждый современный человек знает о том, что существует такая процедура, как конфискация имущества. К таким мерам приходится прибегать в случаях, когда собственник задолжал какой-либо организации деньги и не в состоянии их выплатить. Этой организацией может быть банк или даже государство.
00

Вскоре начнется строительство ТПУ «Николаевская»

Как сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, появление транспортно-пересадочного узла «Николаевская» должно благотворно повлиять на ситуацию с транспортным обслуживанием районов Головинский, Тимирязевский, Коптево и Западное Дегунино. В его составе появится остановочный пункт на МЦК, а также выходы к проезду Черепановых.
00

Объем водоснабжения Новой Москвы будет равен объему водоснабжения Новосибирска к 2035 году

Как сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин, в течение 7-8 лет Новая Москва получит не менее 230 км водопроводных сетей. Более того, он заявил, что к 2035 году он показатель вырастет, как минимум, в десять раз, и тогда его можно будет сравнить с показателем города Новосибирска.
00

Завершены работы по еще 10 долгостроям СУ-155

Как сообщил представитель АКБ «Российский капитал» на совещании под председательством замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина, удалось завершить строительство еще десяти домов, недостроенных предыдущим застройщиком – компанией СУ-155.
00

Новый ФОК в скором времени построят в районе Новокосино

Олег Антосенко, председатель Мосгосстройнадзора, сообщил, что на востоке Москвы в скором времени появится новый физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) с бассейном. Здание в три этажа для него построит инвестор на ул. Суздальская.
00

Подразделение по контролю качества жилья программы реновации начнет функционировать в следующем году

Как сообщил директор ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве» («ЦЭИИС») Виктор Егоров, уже в следующем году к работе приступит организация, контролирующая качество построенного в рамках программы реновации жилья. Он отметил, что в этом подразделении будет работать порядка 50 специалистов.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: