Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вошли в нашу жизнь более 15 лет назад – когда 15 июня 1996 г. был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена уже в Жилищном кодексе РФ.

С тех пор у ТСЖ появились как сторонники, так и противники. Первые считают их наиболее эффективной формой управления общим имуществом в многоквартирном доме, вторые – ловушкой для жильцов и очередным способом выманивания у них денежных средств. Так что же такое ТСЖ, в чем его суть и зачем оно нужно?

Для чего было задумано ТСЖ

Создание ТСЖ

Обслуживание многоквартирного дома

Права и обязанности ТСЖ

Права и обязанности членов ТСЖ

Реалии ТСЖ

Для чего было задумано ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ (ст. 135) – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

Идея создания ТСЖ подразумевает применение принципа жилищного самоуправления. Жильцы дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. Предполагается, что они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления имуществом в нем.

Управление домом на уровне города слишком далеко от реальных жителей. Им самим проще определить проблемы, имеющиеся в конкретном доме, выбрать поставщика коммунальных услуг в соответствии со своими представлениями о соотношении их качества и стоимости. Считается, что жильцам легче и осуществить контроль за денежными средствами, идущими на содержание их дома.

Справиться с проблемами поодиночке сложно, а будучи объединенными в товарищество жители смогут отстаивать свои права и интересы и эффективно решать все вопросы, связанные с управлением домом.

Создание ТСЖ

На общем собрании собственников дома большинством голосов принимается решение о создании ТСЖ и его устав. При этом количество членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа всех собственников. После регистрации ТСЖ становится юридическим лицом. У него есть своя печать с наименованием, свой расчетный счет и прочие реквизиты. Если срок действия товарищества не указан в уставе, он не ограничен.

Из членов ТСЖ на общем собрании выбирается правление. Это исполнительный орган. Срок его работы установлен уставом, но не превышает двух лет. Из состава правления выбирают председателя. Он действует от имени товарищества, совершает сделки (не требующие одобрения правления и общего собрания), подписывает платежные документы. Содержание управляющих органов товарищества осуществляется за счет взносов членов ТСЖ и доходов от его деятельности.

Ревизионная комиссия ТСЖ также избирается не более чем на два года. Члены правления в ее состав входить не могут. Ревизионная комиссия должна не реже раза в год проводить ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Общему собранию представляют отчет о ней, заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и размерах взносов и платежей.

Главные вопросы решаются на общем собрании жильцов. В остальное время правление и председатель ТСЖ, являясь представителями жильцов, следят за состоянием дома, осуществляют наем и увольнение работников для его обслуживания, заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, собирают платежи за ЖКУ и т.д.

ТСЖ может быть организовано как в построенном многоквартирном доме, так и в строящемся – на основании решения лиц, которые будут иметь право собственности на помещения в нем. В товарищество может быть объединено несколько жилых домов и даже кварталов.

Обслуживание многоквартирного дома

Основная задача ТСЖ – обеспечение нормального проживания граждан в доме. Эксплуатация и обслуживание жилых и нежилых помещений могут осуществляться как собственными силами, так и путем привлечения других организаций.

В первом случае в товариществе работают граждане, которые занимаются обслуживанием жилых и прилегающих к ним помещений, придомовых территорий – дворники, уборщицы, слесари, электрики и т.д. Правила их внутреннего распорядка и положение об оплате труда принимаются на общем собрании по представлению председателя правления ТСЖ.

Как юридическое лицо ТСЖ имеет право нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключая с ними трудовые договоры. Заработная плата им выплачивается из финансовых средств товарищества.

Во втором случае ТСЖ заключает договор на обслуживание жилого дома с эксплуатационной организацией. Такая организация обязуется выполнять уборку нежилых помещений и придомовых территорий, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, текущий ремонт дома (кроме квартир) и т.п.

Поскольку обслуживание газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, товарищество заключает с ними соответствующие договоры.

При создании ТСЖ размер платежей за жилищно-коммунальные услуги не увеличивается. Все льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг сохраняются.

Права и обязанности ТСЖ

ТСЖ вправе:

  • заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;
  • на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;
  • выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;
  • продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:

  • предоставлять в пользование часть общего имущества;
  • надстраивать или перестраивать часть общего имущества;
  • получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;
  • заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.

Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества.

В обязанности товарищества входит:

  • выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
  • заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;
  • выполнение обязательств по договорам;
  • обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;
  • обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;
  • принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;
  • представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

Права и обязанности членов ТСЖ

Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.

Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.

Собственники, не вступившие в ТСЖ, должны заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества и несении соответствующих расходов. Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности.

Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.

Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.

Член товарищества имеет право:

  • распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;
  • в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;
  • участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;
  • вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;
  • избирать и быть избранным в органы управления товарищества.

Члены товарищества обязаны:

  • выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества;
  • соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;
  • своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;
  • принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. По обязательствам своих членов оно не отвечает. Члены ТСЖ по его обязательствам также не отвечают.

Реалии ТСЖ

Все вышеописанное выглядит вполне привлекательно. Но как часто бывает, реальная жизнь вторгается в планы людей и подвергает их серьезной проверке.

Одной из причин отрицательного отношения к ТСЖ являются более высокие расходы на содержание и эксплуатацию дома. Обязательные коммунальные платежи для членов товарищества равны средним по городу. Но после принятия жителями решений о благоустройстве дома или придомовых территорий (например, найме консьержа, установке домофона, устройства парковки и т.п.) затраты повышаются.

Если же большинство собственников решит облицевать подъезд мрамором, то расходы возрастут существенно. А несогласному с этим меньшинству придется подчиниться. Выход из членов ТСЖ не избавит от обязанности платить деньги. Неудивительно, что подобные ситуации ведут к конфликтам между жителями дома.

Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ и городских структур ведет и к другим неприятным ситуациям. Так, если кто-то из жителей не захочет платить обязательные коммунальные платежи, долги с него взыскать можно будет только через суд. Это может занять длительное время, а недостачу придется покрывать остальным жителям.

Еще один момент – платежи жителей, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. По закону город должен возвращать ТСЖ разницу между реальными затратами на коммунальные услуги и платежами льготников. Однако на практике этого нет.

Существенная проблема – капитальный ремонт в многоквартирном доме. На его проведение потребуются весьма значительные деньги. Если же в доме образовано ТСЖ, средства для этого должны полностью предоставить жители. Город, скорее всего, ничего на эти цели не выделит.

Чтобы набрать необходимую сумму самостоятельно, потребуется очень много времени. Если все же удастся собрать средства без помощи бюджета, то согласно российскому законодательству в конце года необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 24% от собранной суммы.

Считается, что ТСЖ может использовать общее имущество (мансарды, чердаки, подвалы, цокольный этаж) для получения дополнительных средств и пополнения фондов товарищества – например, сдать в аренду или разместить рекламу на стене дома. Когда жители пытаются это сделать, чаще всего оказывается, что эти помещения уже выкуплены и оформлены как собственность местных властей или других людей. Соответственно, и прибыль с них получают их владельцы.

Придомовая территория, как правило, никак не определена. Поэтому перед созданием ТСЖ необходимо провести межевание земли – без этого нельзя оформить ее в собственность. Межевание позволит выделить территорию, но чтобы его произвести в Москве существует очередь на несколько лет вперед. Оформить без проблем можно лишь землю под зданием и пять метров по периметру сооружения. И с этого жители дома должны еще заплатить земельный налог.

Эффективность работы ТСЖ во многом зависит от деятельности его правления и председателя. Выбирать их нужно очень внимательно – ведь эти люди имеют непосредственный доступ к средствам товарищества. Вероятность того, что кто-то из них окажется мошенником всегда есть, и это необходимо учитывать.

Нередки и ситуации, когда жители лишь спустя время узнают, что в доме есть ТСЖ, а они сами являются его членами. Фальшивые товарищества могут принимать решения о проведении ремонта, о сдаче имущества в аренду, о повышении взносов и т.д. Подписи на этих документах есть, вот только жители не знают, что подписывали их.

Фальшивые ТСЖ создаются и с целью присвоения бюджетных средств, выделенных на капремонт. Возможны и случаи рейдерства – жителям приходят платежки, в которых изменен номер счета. Люди не замечают этого, а деньги уходят мошенникам. Поэтому к документам надо относиться очень внимательно.

Бывают случаи, когда в новостройках ТСЖ заводит застройщик. Если половина квартир не распродана, то он остается главным собственником здания. Поэтому может принимать решения по всем вопросам, не прислушиваясь к мнению других жителей. Например, распродаст и оформит в собственность общедомовое имущество, установит очень высокие тарифы, строители могут недоделать работы и т. п. Если жители захотят ликвидировать ТСЖ застройщика и образовать новое, у них не будет 50% голосов для этого.

Возникают проблемы и из-за безынициативности жителей. Дом – технически сложное сооружение, за которым нужно смотреть круглосуточно. Разбираться во всех тонкостях и проблемах домового хозяйства неспециалисту весьма сложно, на это может не хватать сил и времени. Поэтому жителям стоит решить, будет ли им удобна такая форма управления домом, или лучше обратиться к управляющей компании.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
7

Комментарии

(77)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
20
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
10
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: