Консультации: ответы

Будьте добры, проконсультируйте, пожалуйста, по такой ситуации - заключила с агентством недвижимости договор на оказание услуг по приобретению квартиры, в котором прописаны штрафные санкции в случае заключении сделки в обход агентства в размере 2,5% плюс 1% от стоимости квартиры. Интересующую меня вартиру посмотрели. Понравилась. Но потом оказалось, что хозяин договора с агентством не заключал, и документов на квартиру у них в офисе нет, так же как и копий. Хозяин даже в офис никогда не заходил, агенты раздобыли его телефон и стали предлагать ему клиентов - покупателей. Сначала он был не против, а затем сказал, что в их услугах не нуждается, у него к ним много нареканий, он хочет экономить, опись квартиры из БТИ может заказать и сам, и будет продавать квартиру самостоятельно. Затем предложил мне совершить сделку самим. Правомерны ли будут требования агентства ко мне - штраф? И что же теперь делать, если хозяин решил действовать самостоятельно, мне по закону никогда не приобрести эту квартиру , не заплатив штрафа агентству? Возможно, это и есть форс-мажор по независящим от меня обстоятельствам. Законно ли было со стороны агентства показывать эту квартиру и вписывать ее в мой договор, не имея в офисе ни договора с хозяином, ни документов. Могу ли я разорвать договор сейчас, либо мне лучше обратиться к ним после сделки, и заплатить только за показ квартиры. Сейчас деньги АН предлагать не хочется, т. к. продавец не берет задатка, он не исключает возможности продать за более высокую цену другому возможному покупателю. У меня сделка с ним может и не состояться. И в какой форме производится оплата услуг агентства, как брать с них расписку, как договариваться. Или, возможно, я зря волнуюсь, и такие договора не имеют силы. Договор в одном экз., и остался в АН. Форма примерно такая - Договор об оказании услуг по покупке квартиры ДОГОВОР N ______/_______ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ г. _______ «_____»_____________ 200__ г. ООО ______, именуемое в дальнейшем Агентство, в лице ______________, действующего на основании _________, с одной стороны и гр. ______________________________, зарегистрированный по адресу: _______________________, паспорт _____________ выдан _________________ к/п ___ , именуемый(ая) в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Предметом Договора является оказание Агентством услуг по поиску для Заказчика квартиры, соответствующей заявленным требованиям (далее Квартира). 1.2. Требования Заказчика к подбираемой Квартире:Максимальная стоимость _Количество комнат __Тип комнат -- Тип дома _Этаж/Этажность __Общая площадь_Жилая площадь _Площадь кухни _____Наличие балкона/лоджии _Наличие телефона ___Дополнительные требования: 2. ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТСТВА. 2.1. Агентство осуществляет поиск и обеспечивает определение параметров выставляемых на продажу объектов с учетом требований Заказчика (анализ рынка, предъявление Заказчику статистических и аналитических материалов, отражающих состояние рынка) предоставление списка объектов, находящихся в данный момент в экспозиции для согласования необходимости просмотра выбранных вариантов. 2.2. Агентство организует просмотр квартир по предварительному согласованию с Заказчиком. 2.3. Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ (______) квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора. 2.4. В случае согласия Заказчика на приобретение одной из просмотренных им Квартир, Заказчик обязуется подтвердить данное согласие путем подписания обязательства по приобретению Квартиры а Агентство обязуется обеспечить: - Проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на Квартиру; - Сбор и юридическую проверку иных документов, необходимых для заключения договора отчуждения Квартиры; - Выявление обстоятельств по предыдущим сделкам с Квартирой, могущих повлечь утерю или ограничение права собственности на Квартиру Заказчика, а также оснований для признания предстоящей Сделки купли-продажи Квартиры недействительной, или возможностей предъявления обоснованного судебного иска о вселении лиц, не являющихся собственниками Квартиры; - Проверку наличия состояния собственников Квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере; - Юридическое сопровождение сделки, нотариальное оформление (либо оформление в простой письменной форме) и государственную регистрацию договора купли-продажи Квартиры, где ее покупателем будет являться Заказчик или иное лицо указанное Заказчиком, включая процедуру расчетов между Продавцом и Покупателем Квартиры при помощи банковского депозитария, а обязательства Агентства по данному Договору считаются выполненными. 2.5. Агентство гарантирует Заказчику конфиденциальность условий настоящего Договора, договора купли-продажи (отчуждения) Квартиры. 3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА. 3.1. Во время срока действия настоящего Договора Заказчик обязуется не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников) по приобретению квартиры, соответствующей его требованиям, без согласования с Агентством. 3.2. Заказчик обязуется являться для просмотра квартир по согласованию с Агентством и подписывать документы, подтверждающие просмотр предложенных ему квартир, а также не вступать в переговоры с продающей стороной без предварительного согласования с Агентством. 3.3. В случае согласия Заказчика на приобретение одной из просмотренных им Квартир, Заказчик обязуется заключить с Агентством соглашение (обязательство, подтверждающее намерение приобрести выбранную Квартиру), а также передать Агентству денежную сумму необходимую для заключения с продавцом Квартиры предварительного договора купли-продажи (договора аванса/задатка), доверенность на представителя Агентства для внесения денежных средств по вышеуказанному договору, либо обеспечить личное присутствие при подписании договора аванса/задатка за Квартиру. 3.4. Оплатить услуги Агентства в размере 2,5% от стоимости кв. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. 4.1. Если по результатам изучения рынка недвижимости, исходя из сложившегося спроса на данный вид объектов, Агентством будет установлено, что подобрать Квартиру в соответствии с требованиями Заказчика не представляется возможным, Агентство имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, уведомив об этом Заказчика. В этом случае все полученное по Договору подлежит взаимному возврату. 4.2. В случае просмотра Заказчиком квартир, отличающихся по требованиям, заявленным в п.1.2. Договора, считать это изменением требований Заказчика к подбираемой Агентством Квартире. 4.3. В случае отказа Заказчика от приобретения всех просмотренных квартир, предложенных Агентством, а также в случае нарушения Заказчиком условий п.п.3.2., 3.3. настоящего Договора, Заказчик обязан уплатить Агентству неустойку в размере 2,5 % и 1% штрафа (от стоимости квартиры), а обязательства Агентства по настоящему Договору считаются выполненными. 4.4. Стороны освобождаются от ответственности по настоящему Договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) в период действия Договора. 5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ ИЛИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА. 5.1. Изменение или расторжение настоящего Договора производится в письменной форме по взаимному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных п. 4.1. данного Договора. 6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. 6.1. Договор действует с «____» _________ 200__ г. по «____» _________ 200__ г. включительно. 6.2. Договор может быть продлен или досрочно расторгнут по соглашению сторон. 7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ. 7.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны представителями обеих сторон. 7.2. Все споры по настоящему Договору разрешаются сторонами путем переговоров и заключения мирового соглашения, а при не достижении согласия – в судебном порядке. 7.3. Заказчик не возражает против привлечения Агентством для исполнения настоящего Договора (либо его части) третьих лиц, а также против представления его (Заказчика) интересов перед продавцом Квартиры. 7.4. Если срок действия настоящего Договора истек, и от Заказчика не поступило предложения о его продлении в течение __ (____) рабочих дней, обязательства Агентства перед Заказчиком считаются исполненными. 7.5. _.Агентство __ Заказчи Вопросы 1. Получается, что если я сейчас я проинформирую АН о возможных переговорах с продавцом, я не нарушу п.3.2 и 3.3, и штрафные санкции ко мне не применяются. Вопрос - какие возможные действия АН после этого? 2. Получается, АН не может обеспечить выполнение п. 2.4, а лишь организовало просмотр той кв. которая меня интересовала. Объявление о продаже я нашла в газете. Дело в том, что продавец не хочет давать им документы на кв., а иначе они не смогут ее проверить. 3. Сколько денег реально по закону с меня могут востребовать в АН за оказанные фактически услуги? И как оформить передачу денег АН, если состоятся это самое расторжение договора по согласию сторон, и главное - когда? После сделки? Ведь нет гарантии сейчас, что сделка состится.[/quote] 4. Если в таких случаях обычно АН все равно требует эти 2,5% (или пп%), стоит ли вообще тратить нервы и общаться с ними. Легче поискать другую кв.