Арендаторы элитного жилья подняли ставки

По итогам мая 2022 года на рынке элитного жилья Москвы наблюдается неординарная ситуация. В условиях падающего спроса и непрестанно растущего предложения, средневзвешенные ставки, по которым арендаторы совершают сделки, растут. Всего за месяц средневзвешенный бюджет сделок вырос на 12%. Такими наблюдениями делится агентство элитной недвижимости Savills по итогам исследования рынка аренды премиальной недвижимости в мае.

С начала этого года объем предложения элитных квартир в аренду не прекращает пополняться. Каждый новый месяц бьет рекорд предыдущего. В мае число квартир, предлагаемых в аренду, пополнилось еще на 10%, таким образом за год объем предложения более чем удвоился, - годовой прирост составил 55% и в очередной раз побит исторический рекорд по объему предложения в аренду.

Вместе с тем, с начала года спрос на аренду сократился на 22%, а за первые пять месяцев года можно отметить уменьшение числа запросов более чем на треть, – на 35% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

«На столь пессимистичной ноте переизбытка предложения и недостатка спроса, стоило бы ожидать падения ставок аренды, что мы и начали фиксировать по итогам первого квартала. Однако май оказался не столь предсказуемым. В то время, как ставки собственников остаются практически неизменными – по итогам месяца рост составил всего 2%, средние ставки арендаторов, т.е. те, по которым совершаются сделки, продемонстрировали рост в 12% и по итогам мая средний бюджет спроса составил 362 тыс. руб. за объект в месяц», - говорит Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России. Несмотря на увеличение бюджета впервые с начала года, показатель все еще уступает значению ажиотажного прошлого года на 11%.

График 1. Изменение бюджетной структуры спроса в апр. и мае 2022 года. Апрель 2022 – внутренний контур, май 2022 – внешний контур:

По словам Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, одной из причин роста бюджетов сделок стало поведение арендаторов, которые уже давно снимают элитные квартиры. В прошлом году наблюдался ажиотажный спрос на аренду премиальной недвижимости, а к концу года предложение опустилось до рекордно низких значений. Напомним, по итогам 2021 года на столичном рынке элитной аренды было заключено на 45% больше сделок, чем за аналогичный период 2020 года, а число экспонируемых квартир в аренду в высокобюджетном сегменте за тот же период сократилось на 36%.

«В прошлом году в связи с высокой активностью рынка, выбор предложения у арендаторов был крайне мал, и они были вынуждены соглашаться на квартиры, которые их удовлетворяли не в полной мере, - продолжает Елена Куликова. – Сегодня же многие арендаторы решили воспользоваться возможностью улучшить свои условия проживания: выросло число запросов на увеличение количества комнат и площадей, на квартиры с каминами и просторными террасами».

Аналитические данные могут только подтвердить мнение эксперта. По итогам первых пяти месяцев года наблюдается снижение интереса арендаторов к квартирам-студиям и квартирам с 1 спальней в пользу квартир с 2-мя спальнями, где спрос составил 38%, увеличившись за год на 4 п.п. Те же, кто занимал квартиры с 3-мя спальнями, увеличили площади до четырех. Аналогичную тенденцию мы наблюдаем и в разрезе площадей арендуемых лотов, которая по итогам мая увеличилась на 18% и составила 135 кв.м против 114 кв. м в апреле.

График 2. Изменение структуры распределения сделок в разрезе количества спален в янв-мае 2022 г. и 2021 г. Янв-май 2021 – внутренний контур, янв-май 2022 – внешний контур:

Помимо перечисленных причин, в Savills отмечают сезонную тенденцию подготовки к учебному году, которая в этом году началась раньше обычного. Отмечается активность семейных переездов, как из Подмосковья к престижным московским школам в шаговой доступности, так и арендаторов из регионов России, где спросом также пользуется соседство с ведущими московскими ВУЗами. Правда, последние арендаторы в основном испытывают потребности в краткосрочной аренде, которая практически отсутствует в сегменте элитного жилья. Традиционно же подготовка к учебному году была не столь заблаговременной и начиналась в конце июля – начале августа. «Полагаю, арендаторы ориентируются на опыт последних двух летних сезонов, когда было сложно найти подходящую по запросам квартиру в шаговой доступности от образовательного заведения и решают подготовиться заранее».

Локация сделок не претерпела особых изменений и не повлияла на среднюю ставку сделок. Лидерами спроса остаются районы Арбат-Кропоткинской (15%), Тверская-Кремль (12%) и Ленинградский проспект (12%).