Черные квадраты

Незаконное строительство в Новосибирской области, несмотря на ужесточение градостроительного кодекса, набирает обороты. Нарушители рискуют не только крупными суммами, но и лицензиями на деятельность. Почему они идут на такой риск и чем это грозит инвесторам жилья, разбирался корреспондент "РГ". По данным инспекции Госстройнадзора, сегодня в Новосибирской области число объектов, которые строятся незаконно, достигает 20 процентов от общего числа новостроек, хотя в конце 2007 года эта цифра не превышала десяти процентов. По данным инспекции Госстройнадзора Новосибирской области, показатели "испортились" из-за появления на рынке иногородних застройщиков.

До недавнего времени практически все компании одновременно возводили объекты и оформляли все соответствующие документы. При этом застройщики допускали вольности - там, где предполагался 5-этажный дом, вырастала 7-этажка, вместо одного здания, могли построить два. В эксплуатацию такие объекты со сложностями все же сдавали. В Новосибирске не было ни одного прецедента, когда строителям пришлось бы снести уже построенное здание. И точечная застройка (именно в этих случаях больше всего нарушений закона) испортила жизнь многим новосибирцам - скандалы по этому поводу не утихают. Вступивший в силу с 1 января 2007 года федеральный закон "О внесении изменений в градостроительный кодекс другие законодательные акты" вроде бы должен был покончить с беспределом, к тому же существенно выросла сумма штрафа. Если до этого за строительство без разрешения грозил штраф 20 тысяч рублей, то сейчас от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. У особо злостных нарушителей могут приостановить лицензию на строительную деятельность.

Тем не менее ситуация пока не улучшилась. Были выявлены и случаи самоуправства. Так, на территории Заельцовского бора фирма "Базис-Новосибирск" выкупила землю и, не имея никаких разрешительных документов, начала возводить сразу четыре здания. Госстройнадзор приостановил стройку, а компании пришлось заплатить штраф 500 тысяч рублей. Уже несколько месяцев работы там не ведутся и пока не ясно, будут ли возобновлены.

- Эта территория, -- поясняет Виталий Ивлев, -- с одной стороны граничит с гостиничным комплексом администрации области. Для того чтобы здесь строить, необходимо разрешение губернатора. А с другой стороны площадки находится гостиничный комплекс СФО.

Не торопятся оформлять документы и компании из других регионов, которые строят гипремаркеты. Так, на два из четырех комплексов петербургской торговой сети разрешительные документы были оформлены только на конечном этапе строительства. Еще один комплекс на Гусинобродском жилмассиве так и не был сдан в эксплуатацию, однако, несмотря на это, он уже два года работает. Строительная фирма заплатила в общей сложности 560 тысяч рублей штрафов. А строительство на четвертом объекте - на улице Кирзаводской - приостановил суд. Красноярская торговая сеть действует по подобной же схеме. За реконструкцию двух цехов оборонных предприятий под торгово-выставочные комплексы без разрешений ей пришлось заплатить около 600 тысяч рублей штрафов.

Числятся в нарушителях даже Управлении капитального строительства мэрии Новосибирска, которое возводит восемь детских садов и реконструирует школу № 109, не имея необходимых на то документов. Но проводить повальные проверки всех строительных площадок Госстройнадзор не намерен.

- У нас нет на то полномочий, -- объясняет Виталий Ивлев. - По российскому законодательству, мы можем начать мероприятия по надзору только после получения от застройщика документа о начале строительства. Но в кармане стройплощадку не спрячешь. Поэтому нарушителям приходится платить штрафы. К тому же объект нужно будет сдавать в эксплуатацию, и с этим у компании-нарушителя будут проблемы.

В Новосибирском строительно-экспертном бюро подтвердили, что при сдаче в эксплуатацию недостатков в новостройках, которые не курирует государственный контроль, стало больше, и устранять их потом - сложнее. Но почему строительные компании продолжают нарушать законодательство и их не останавливают даже крупные суммы штрафов? Застройщики утверждают, что нарушают законодательство поневоле: процедура согласований всей документации длится более года. Между тем, высокие темпы инфляции и банковские проценты за это время могут разорить фирму.

По данным одной из ведущих строительных компаний Новосибирска, оформление документации и получение разрешения на строительство высотного здания обходится в сотни миллионов рублей. Арифметика простая: 1 га земли в Новосибирске стоит около 100 миллионов рублей, проект высотки - 11-17 миллионов. Кроме того, как правило, все новостройки обременяются возведением технических объектов, например, нужно построить подстанцию по энергетике или новые магистрали по водоснабжению, канализации. Это увеличивает себестоимость объекта на 5-15 процентов.

Время - тоже деньги. Для получения разрешения на строительство необходимо сначала разработать техническую документацию, пройти государственную экспертизу и многое другое. На это уходит от десяти месяцев. В течение этого времени компания не имеет права привлекать средства инвесторов. Правда, можно брать кредит. Но сейчас банки стали неохотно кредитовать строительные компании. Между тем, за шесть месяцев 2008 года стоимость металла и бетона выросла на 30 процентов. По этой причине многие рискуют. Но заплатить штраф в 500 тысяч - это полбеды. Злостного нарушителя могут на полгода лишить лицензии, что грозит замораживанием стройки.

Между тем, по данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, никакой стагнации в строительстве пока не наблюдается, скорее наоборот. За первое полугодие 2008 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию 345 тыс. кв. м жилой площади, что на 34 процента больше, чем за такой же период прошлого года. Из них 246,3 тысячи (30 домов) - доля многоэтажного жилищного строительства. Больше всего жилой недвижимости в Новосибирске сдано в Ленинском и Октябрьском районах. Что касается индивидуального строительства, то за первое полугодие стали новоселами жители 409 домов, общей площадью 99,7 тысяч квадратных метров.

А как у соседей?

Барнаул

Самовольная застройка становится в краевом центре привычным явлением. И краевые, и городские власти пытаются по этому поводу судиться, обращаются в прокуратуру. Но эффект незначительный.

- Проблема чрезвычайно серьезна, - говорит заместитель главы администрации Барнаула по градостроительству Игорь Перемазов. - Градостроительный кодекс не дает нам необходимого влияния. По существующему законодательству, никто не обязан согласовывать с нами строительство. Владелец регистрирует право собственности, и все, ничего с ним не поделаешь.

Большой скандал вызвало строительства на южной окраине города ресторана "Арарат". Он вырос на участке, где планировалась транспортная развязка. Росрегистрация зарегистрировала там садовый домик площадью… 2,5 тысячи квадратных метров.

Омск

Городской департамент архитектуры составил список из 94 объектов, стоящихся с нарушением закона. Год назад их было более двухсот. Сегодня многие застройщики заплатили положенный штраф и задним числом оформили необходимые документы. Тем не менее на незаконно захваченных землях продолжают возводиться жилые дома, магазины, гаражи и автосервисы.

В июле городские эксперты намерены провести два десятка проверок. Сегодня в судах рассматриваются 11 исков с требованием к застройщикам - освободить самовольно занятые участки.

Эльвира Новикова