С прогнозом нам помогли наши коллеги и партнеры IRN. Несмотря на снижение оборотов рынка, стоимость жилья продолжает расти – помня о прошлогоднем ажиотаже, продавцы повышают цены, боясь продешевить. Ситуация во многом напоминает нулевые годы, когда на рынок недвижимости хлынули нефтедоллары, в роли которых сейчас выступают инвесторы и ипотечники. Проблема в том, что Центробанк начал повышать ключевую ставку, а значит, и те, и другие скоро могут если не исчезнуть с рынка, то очень существенно сократиться в количестве.
Мы видим, что доходы населения почти непрерывно падают с 2014 г., и по итогам 2020 г. россияне стали на 10,6% беднее, чем в 2013 г. При этом цены на квартиры в Москве в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%, по данным аналитического центра www.irn.ru. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15-30% в зависимости от сегмента, в Московской области – на 23%.
Все это связано напрямую с Центробанком. В течение года ставка снизилась на 2 п.п. и в июле достигла 4,25% годовых. Благодаря этому ипотечные ставки даже по коммерческой, несубсидируемой ипотеке на вторичном рынке упали до 8,04% (-1,29 п.п. с начала года), а ставки по депозитам, как и в 90-е, перестали компенсировать инфляцию. По данным «Статистического бюллетеня Банка России», уже в июле 2020 г. средневзвешенная ставка по вкладам физлиц до 1 года опустилась ниже 4% годовых, а по депозитам от года до 3 лет – едва превышала этот порог. Дополнительный и очень существенный вклад в разгон цен внесла программа льготной ипотеки. Хотя уровень ставок оставался более чем комфортным, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Все это привело к ипотечному и инвестиционному ажиотажу.
Эксперты сравнивают текущую ситуацию с началом двухтысячных. Если осенью 2020 г. ситуация на рынке напоминала конец 2014-го, то сейчас динамика спроса и цен начинает все больше походить на стагнацию 2004 г., когда после ажиотажа 2003 г. спрос падал, а квартиры дорожали.
Сейчас в роли нефтедолларов в 2020 г. выступали рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. К началу 2021 г. практически все более-менее адекватно оцененные квартиры уже раскупили, спрос снизился по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно дорожают. По большей части виртуально – продавцы переписывают ценники, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж. Как и в 2000-е, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
В мае 2021г. все еще идет речь о продлении программы льготной ипотеки или изменении ее формата для разных регионов. Не исключено, что разворот ипотечного тренда приведет к кратковременному всплеску покупательской активности за счет реализации отложенного спроса на ипотеку. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в столице, скорее всего, завершат к 1 июля, также подстегивает покупателей.
Если вы в ближайшее время планируете покупку квартиру и интересуетесь объектами недвижимости для инвестиций - приходите на семинары и экспозицию выставки «Недвижимость от лидеров». Мы считаем, что сейчас недвижимость - одна из самых надежных инвестиций, которая при этом сильно меняется в конечной цене. Это также отличный способ сохранить сбережения в нестабильный для российский валюты период.
На выставке мы поговорим о возможностях сохранения средств, вариантах инвестирования, покажем интересные и новые проекты новостроек на рынке. Выставка пройдет 30 сентября - 3 октября в Гостином дворе. Вы сможете узнать о самых интересных и востребованных функциях, что будет популярно через 3-5 лет, а также посмотреть презентацию строящийся ЖК в Москве и Подмосковье. Получить бесплатный билет и начать следить за новостями и акциями девелоперов можно уже сейчас.
Комментарии
(0)#