Деловые районы Москвы: ставки вверх!

С января по март этого года деловые районы Москвы показали, в среднем, 30% рост запрашиваемых ставок аренды.

На офисном рынке Москвы сохраняется высокая деловая активность, вследствие чего усиливается дефицит качественных офисных помещений и наблюдается стремительный рост арендных ставок, что стало одной одна из основных тенденций офисного рынка Москвы в 2025 году. Арендаторы вынуждены конкурировать за наиболее привлекательные опции, что приводит к существенному повышению запрашиваемых ставок, особенно в бизнес-центрах классов А и Prime. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, в продолжение тенденции 2024 года, запрашиваемые ставки аренды с января по март 2025 года выросли по некоторым зданиям до 30%. В центральных локациях базовые ставки достигают 75 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX).

Динамика средневзвешенных ставок аренды*, тыс. руб./кв. м в год

Источник: IBC Real Estate

Наиболее дорогим субрынком Москвы продолжает оставаться Москва-Сити – наибольший рост наблюдается в классе А, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 58 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), увеличившись на 35% год к году. В классе В+ средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды равна 47 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 14% выше показателя годом ранее.

В Ленинградском коридоре также наблюдается стремительный рост ставок аренды. Так, по классу А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды равна 47 тыс. руб./ кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 21% выше год к году. В классе В+ средневзвешенная запрашиваемая ставка составила 26 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), значение не изменилось по сравнению с мартом 2024 года.

В Центральном деловом районе также фиксируется рост ставок аренды. Так, по классу А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды равна 58 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 44% выше показателя на март 2024 года. В классе В+ средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 38 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), увеличившись за год на 13%.

По данным аналитиков IBC Real Estate, на март 2025 года доля свободных площадей в целом по рынку составила 4,6%, снизившись на 0,2 п.п. по сравнению с итоговым значением 2024 года и на 2,8 п.п. к результату на март 2024 года.

Наиболее острая нехватка вакантных площадей наблюдается в сложившихся деловых районах столицы – Москва-Сити, Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе. Так, в Москва-Сити уровень вакантности равен 1,3%, что на 2,3 п.п. ниже аналогичного показателя на март 2024 года, в Ленинградском коридоре – 1,9%, что на 8,1 п.п. ниже относительно марта 2024 года. В Центральном деловом районе доля свободных площадей составила 3,4%, снизившись на 3,9 п.п. по сравнению с мартом 2024 года.

Динамика доли свободных площадей, %

Источник: IBC Real Estate

Одна из ключевых причин дефицита качественных площадей – высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей. Так, по итогам 2024 года объем сделок на офисном рынке Москвы достиг 2,3 млн кв. м, что является абсолютным рекордом. В деловом районе Москва-Сити была заключена крупнейшая сделка купли-продажи за всю историю наблюдений – компания РЖД приобрела бизнес-центр класса А Moscow Towers на 263 тыс. кв. м офисов.

С начала 2025 года на офисном рынке Москвы уже было заключено две крупные сделки по продаже зданий целиком. Так, Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа, расположенного в Центральном деловом районе, на 28 тыс. кв. м офисов, а структура компании Лукойл выкупила бизнес-центр AFI2B на Белорусской на 38 тыс. кв. м офисов.

«Последние 10 лет сделки в строящихся зданиях, особенно на ранней стадии строительства, были редкими, покупатели и арендаторы интересовались исключительно готовым продуктом. Сейчас, в условиях высокой деловой активности и низкой доли свободных площадей, ситуация начинает меняться и потребители (как покупатели, так и арендаторы) активно обращают внимание на строящиеся объекты. Сегодня наиболее активными с точки зрения будущей застройки являются Ленинградский коридор и Большой Сити, где уже сейчас мы видим высокую востребованность строящихся и проектируемых офисных проектов», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.