Девелоперы возвращаются к земле

Доля инвестиций в жилой сегмент впервые с 2022 года приблизилась к половине от общего объема вложений в недвижимость России

По предварительным итогам первых трех месяцев 2026 года объем вложений в площадки под жилую застройку по России составил 49 млрд руб., что соответствует почти половине от общего объема инвестиций в недвижимость, сообщают в консалтинговой компании IBC Real Estate. За январь-март было приобретено более 180 гектаров земельных участков, на которых планируется построить порядка 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. Основной объем сделок пришелся на рынки Москвы и Санкт-Петербурга, кроме того, достаточно крупная региональная транзакция зафиксирована в Ростове-на-Дону.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в январе-марте, млрд руб.

Источник: IBC Real Estate

В I квартале 2023–2025 гг. на рынке инвестиций в недвижимость доминировала коммерческая недвижимость. Годом ранее, по итогам I квартала 2025, объем вложений в коммерческие объекты составил 102 млрд руб., тогда как в жилой сегмент – лишь 39 млрд руб. (27% в общем объеме инвестиций). Аналогичная структура наблюдалась и ранее: в I квартале 2024 года в коммерческую недвижимость было инвестировано 69 млрд руб. против 38 млрд руб. в жилье (35% в общем объеме инвестиций), в I квартале 2023 года – 93 млрд руб. против 62 млрд руб. соответственно (доля жилья в общем объеме инвестиций – 40%).

При этом, несмотря на позитивные тенденции в структуре распределения, объем вложений в жилье в I квартале 2026 года не является рекордным: в 2022–2023 гг. показатели были выше, что обусловлено действием льготной ипотеки, когда застройщики активно приобретали площадки под девелопмент. С отменой программы в середине 2024 года покупательская активность продемонстрировала нисходящую динамику, в результате чего число инвестиционных сделок также сократилось. И здесь важно отметить, что в динамике трех лет 2026 год достиг максимального результата – 49 млрд руб. против 39 млрд руб. в 2025 и 38 млрд руб. в 2024 годах.

Возвращение интереса к участкам под жилую застройку не объясняется ростом спроса. Сегодня высокие объемы сделок обусловлены, прежде всего, структурной перестройкой портфелей крупных застройщиков, а также повышенным интересом к лотам, позволяющим строить жилье класса "бизнес" и выше, где стоимость лота априори экономически выгоднее для застройщика. Многие компании используют возможность оптимизировать активы, а другие, в том числе региональные девелоперы, получают возможность пополнить свой земельный банк для реализации проектов в будущем. Приоритет отдается участкам с исходно-разрешительной документацией, что позволяет быстро запускать строительство и минимизировать риски простоя проектов.

В большинстве случаев сделки представляют собой покупку земли от одного застройщика другому, что отражает перераспределение капитала внутри рынка, а не его расширение. Стоит отметить две крупнейшие сделки начала 2026 года, различающиеся по ключевым параметрам. Безусловным лидером по стоимости стала московская транзакция – компания Sminex приобрела комплекс Первой образцовой типографии в Замоскворечье. Объем сделки оценивается в 12-14 млрд руб., что делает ее крупнейшей по цене среди всех зафиксированных сделок. В то же время крупнейшей по площади стала региональная сделка в Ростове-на-Дону – девелопер «Сумма элементов» приобрел проект жилого квартала «Донские Легенды» площадью 90 га. Стоимость актива оценивается в 7-9 млрд руб., что также относит сделку в число наиболее значимых на рынке.

«В начале 2026 года жилой сегмент вновь вышел в лидеры по объему инвестиций на рынке недвижимости. При этом важно понимать, что текущий рост во многом носит структурный характер – это не столько расширение инвестиционного спроса, сколько адаптация девелоперов и инвесторов к новым рыночным условиям, – поясняет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – Сегодня на рынке заметна тенденция к реализации участков с уже утвержденной разрешительной документацией, а также проектов на стадии строительства. Это говорит о том, что девелоперы пересматривают свои инвестиционные стратегии и начинают более гибко управлять портфелем активов».

По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, совокупный объем вложений в недвижимость России в 2026 году может составить 650-700 млрд руб., из которых на жилой сегмент придется 170-190 млрд руб. В текущем году инвестиционный рынок продолжит возвращение к балансу, демонстрируя общий курс на стабилизацию.