Эконом-класс по-московски

Как известно, подавляющее большинство новостроек Москвы позиционируются как жилые комплексы бизнес-класса — независимо от того, в каком районе города они находятся. Однако на таком фоне до сих пор существует ограниченное количество строящихся домов, которые условно можно отнести к эконом-классу. У таких новостроек есть два отличительных признака. Первый — цена метра, варьировавшаяся до недавнего времени от 85 до 120 тыс. руб. Вторым является комплексный характер застройки, поскольку работать с точечными объектами эконом-класса для застройщиков невыгодно. Еще, наверно, стоит заметить, что у таких домов нет звучных имен, но это уже мелочи жизни.

Однако такой портрет столичного эконом-класса может в ближайшем будущем немного измениться. Не так давно произошло весьма любопытное, хотя, на первый взгляд, почти незаметное событие. На неопределенное время остановлены продажи квартир в домах, строящихся вдоль Липецкой улицы в Южном административном округе Москвы.

Дело в том, что основная часть московских новостроек, которые можно отнести к эконом-классу, сосредоточена в нескольких микрорайонах, располагающихся преимущественно с наружной стороны кольцевой дороги. Это проекты комплексной застройки, стартовавшие несколько лет назад, как, например, район Кожухово или окраина Новопеределкино. Правда, есть такие районы и во внутренней части города. Можно назвать, пожалуй, две крупных площадки: у пересечения Волжского бульвара и Окской улице, где строительство и реализация квартир близится к завершению, и квартал вдоль Липецкой улицы, где монтажные работы только начинаются.

По сути последняя площадка — на сегодня единственное место новостроек эконом-класса с пешеходной доступностью метро и в ранней стадии строительства, что подразумевает широкий выбор квартир. Именно поэтому временная остановка продаж по Липецкой улице представляется настолько важной. Вряд ли цены здесь будут пересмотрены в сторону понижения, скорее наоборот, поэтому возобновление продаж и станет своего рода замером актуальной цены для новостроек эконом-класса. Эта площадка — некий ориентир маркетинга новостроек, относимых к самому скромному типу жилья (в дополнение — мы обязательно проведем подробный анализ площадки на Липецкой — ждите материал в рубрике «Тесты недвижимости»).

Характерно, что с самого начала заявленный ценовой уровень жилья по Липецкой улице был несколько занижен. В рассылках холдинга «Миэль» была названа стартовая цена жилья в домах, которые строит компания МФС-6, - от 76 тыс. руб. за метр. Однако при ближайшем рассмотрении конкретных вариантов на сайте miel.ru выяснилось, что подобных цен практически нет, а на самом деле цена метра — от 83 до 102 тыс. руб.

В Москве можно найти аналогичные по цене предложения. И даже более скромные. К примеру в микрорайоне 11 Южного Тушина. Только следует учитывать небольшую разницу. Дома в Южном Тушино продаются уже который год, но до сих пор из девяти корпусов микрорайона завершено строительство только одного, на месте большинства других по сей день стоят дома 1950-60-х годов, в которых продолжают жить люди, а главным достижением первого полугодия текущего года стал снос маленького двухэтажного домика старой застройки.

В случае с Липецкой улицей все обстоит иначе. Здесь работает известная строительная компания, дома действительно строятся, поэтому квартира по цене новостроек ближнего Подмосковья, но с пешеходной доступностью метро — достаточно удачное приобретение, пригодное как адрес постоянного проживания. При этом строятся не панели, а полтора десятка кирпично-монолитных домов с крупным паркингом и различными объектами социальной инфраструктуры. Однако в настоящее время сделать подобное приобретение не представляется возможным: участники проекта задумались, не продешеливи ли они?

Впрочем, пока в «Миэле» думают над справедливой для продавца ценой, можно посмотреть, что предлагается на других объектах эконом-класса. Внутри МКАД в качестве альтернативы, относительно приемлемой для покупателя среднего класса (относительно — это в сравнении с большинством столичных новостроек), можно рассматривать несколько практически готовых или уже сданных корпусов по Окской улице. Так в к. 15 данного микрорайона в настоящее время остается более двух десятков предложений, причем не только крупных, но и небольших площадей. Минимальная цена приобретения однокомнатной квартиры (41,8 кв. м) в уже готовом доме составляет чуть больше 6 млн руб. В другом, уже сданном корпусе 18 также есть из чего выбирать. И хотя приятная цена метра между 100 и 110 тыс. руб. распространяется прежде всего на крупные квартиры, все равно есть варианты с бюджетом приобретения опять же чуть более 6 млн руб.

Если выходить за МКАД, можно найти более приемлемые цены. Так, в микрорайоне Кожухово, где строительство завершаются, но остаются свободные площади, есть варианты однокомнатных квартир с бюджетом покупки в районе 4,9 млн руб. и встречаются даже предложения с ценой 4,44 млн руб. Миллион, а то и полтора миллиона рублей разницы в цене по сравнению с новостройками по Окской улице — это по сути стоимость места жительства во внутреннем районе города с пешеходной доступностью метро. Потому что за МКАДом в значительной мере начинают стираться различия между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем. По крайней мере в транспортном отношении — перед пробками и загруженным общественным транспортом равны и москвичи и жители области.

Тем не менее какие-то различия между заМКАДными районами Москвы имеются. Они касаются в основном уровня развития социальной инфраструктуры. Кожухово — район, построенный с нуля в стороне от смежных Косино и Ухтомского. Между тем, к примеру, дома, строящиеся во множестве в Новопеределкино оказываются в шаговом соседстве со сложившейся городской средой, где можно найти все необходимое. Но при этом новостройки по улице Богданова или Лукинской находятся в комфортном зеленом окружении. Плюс к тому, из этих мест есть как минимум четыре способа достичь Москвы (включая электропоезда Киевского направления). Именно такое стечение обстоятельств позволяет застройщику, создающему микрорайон примерно на три тысячи квартир, наиболее удачные предложения позиционировать практически на уровне цен бизнес-класса — оставляя основную часть жилья в экономическом ценовом формате.

Собственно данными районами и исчерпывается первичный рынок жилья эконом-класса в Москве. В отдельных новостройках можно найти предложения, относительно умеренные по цене метра, однако обычно крупная площадь квартиры делает бюджет приобретения чрезмерным для покупателей, которые интересуются Кожухово или Окской улицей. Перспективы у эконом-класса в Москве, возможно, и есть — даже при активном переходе городских властей на выкуп квартир у застройщиков. Не весь крупный строительный бизнес на фоне трудностей готов перейти на работу по госзаказу, снизив рентабельность бизнеса до 7-10% (так оценивает работу в формате продажи метров на корню глава СУ-155 г-н Балакин). Так что новые площадки появляться продолжат — в разного рода местах, пока являющихся городскими неугодьями. Будет их, конечно, мало. И цены, надо полагать, станут повыше — хотя на фоне инфляции это можно расценивать и как фактическое их снижение. Сколько именно будет стоить жилье в оптимальном районе эконом-класса, узнаем позже — когда в продажу вернутся квартиры по Липецкой улице. Вряд ли риэлтеры стали бы оценивать их актуальную стоимость, если рассматривался вариант продажи площадей городу. Так что, надо полагать, данный адрес вновь выйдет на рынок.