Ипотека: разбираем реальные ситуации. Как заложить квартиру отца, взять в созаемщики маму-предпринимателя, разделить квартиру после развода

«Глядя на мир, нельзя не удивляться» - утверждал Козьма Прутков. Работая над нашими «Ипотечными историями» (традиционной рубрикой, в которой мы берем присланные в редакцию и взятые с форумов в интернете истории и просим прокомментировать их специалистов рынка), мы испытываем те же чувства. Как многообразна жизнь, какие интересные вопросы она порой ставит – никакая фантазия такого бы не придумала…

Сын у отца не покупает?
Хочу получить ипотечный кредит под залог квартиры, которая принадлежит моему отцу. Честно говоря, нам очень нужны деньги на образование и лечение. Могу ли я типа купить у него эту квартиру с помощью банка? Кредит я выплачивать в состоянии…

Банки довольно подозрительно смотрят на ситуацию, когда продавцами и покупателями выступают родственники. Почему так? «Сложилась практика, при которой такие сделки, как правило, заключаются с намерением «скрытой» продажи, - объясняет Михаил Ковалев, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк». – Что подразумевает скорый отказ от исполнения кредитных обязательств. Зачастую при таких сделках собственники, стремясь получить максимальную сумму кредита, вступают в сговор с оценочными компаниями для завышения оценочной стоимости предмета залога. И в итоге банки получают кредит, по которому не платится ни основной долг, ни проценты, банк формирует по такому кредиту большие резервы и в финале получает на баланс непрофильный актив (квартиру, дом и т.п.) за который еще необходимо платить налоги и обращаться в риелторское агентство для реализации этого актива».

Так что, по словам наших консультантов, большинство банков тут выдать кредит откажутся; согласятся лишь некоторые, которых потенциальным заемщикам придется основательно поискать.

С другой стороны, что страшного в том, что автор этого письма хочет не купить квартиру, а получить на руки много денег, чтобы потом выплачивать кредит постепенно? Почему до революции владельцы поместий закладывали и перезакладывали их, а современным гражданам нельзя?

Эксперты разъяснили нам, что для этого существуют особые кредиты – «нецелевые», «ломбардные». Их заемщик может потратить на любые цели. Но надо учитывать, что на руки вы получите отнюдь не ту сумму, на которую рассчитываете, - в основном, не более половины стоимости жилья (чаще – менее), а проценты, наоборот, назначат высокие – 20% годовых – это не предел. Например, автору этих строк предлагали за объект рыночной ценой около 5,5 млн. руб. …550 тыс.рублей Проценты при этом оказались такими же, как если бы я взял в «нормальную» ипотеку полновесный кредит миллиона в три – сказывалась плата за «рискованность» моей операции. Так что почувствуйте, как говорится, разницу.

Итак, ответ автору вопроса такой: ипотечный кредит вам не дадут, попробуйте поискать ломбардный или кредит «на любые цели под залог недвижимости». Такой кредит по сравнению с ипотечным не выгоден, но другого выхода у вас, судя по всему, нет.

Развод при ипотеке: кто платит, кому квартира?
Мы поженились совсем недавно - полтора года назад, и взяли в ипотеку квартиру. Банк оформил кредит на мужа, поскольку его официальный доход больше. А я стала поручителем. Чьей теперь будет квартира? На первоначальный взнос мои родители дали 500 тыс. руб., а родители мужа – 150. Это, к сожалению, никак не документировано.

Прежде всего, развод никак не повод прекращать платить по кредиту. «Тот факт, что брак распадается, никак не отражается на взятых кредитных обязательствах, - категоричен Виктор Хребет, заместитель директора Департамента розничного бизнеса КБ «Москоммерцбанк». – До погашения кредита супруг остается заемщиком, а автор письма – поручителем».

Итак, нужно продолжать платить как и платили. Это, разумеется, предполагает определенный уровень взаимопонимания между сторонами – например, договориться, кто сколько платит. В реальности же развод часто приводит к тому, что никаких совместных дел с «бывшими» вести не хочется. Но тут следует четко понимать, что у банка есть огромное количество рычагов давления на недобросовестных должников, и он эти рычаги обязательно использует. Причем достанется всем – и заемщику, и поручителю. Так что лучше все-таки как-то договориться, чьим будет этот ...