Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2020 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 0,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 6,3% за квартал, на 29,4% за год и достигла 165 325 руб.

По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы к реализации был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в 4 новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составлял около 9 240 квартир^[1], общей площадью 490 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение снизилось на 0,8% по количеству квартир и на 5,8% по продаваемой площади.

 Источник: «Метриум»

В IV квартале 2020 года в реализацию не поступил ни один новый жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:

• «Скандинавия» (корп. 13);
• «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный» (квартал 2/2);
• «Испанские кварталы» (корп. 5, 6, 7);
• «Бунинские луга» (корп. 3.3.1);
• «Саларьево парк» (корп. 46);
• «Борисоглебское» (корп. 16, 28, 38);
• «Цветочные поляны» (корп. 7);
• «Середневский лес» (корп. 1, 4);
• homecity (корп. 4);
• «Прокшино» (корп. 3);
• «Городские истории» (корп. 1, 2, 3, II очередь);
• «Эдельвейс» (корп. 3, 4А, 4Б).

Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.

Таким образом, структура предложения по округам не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,7%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,3%.

Структура предложения по округам (количество квартир)

Источник: «Метриум»

За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) снизилась на 5,9 п.п. до 85%, а в среднеэтажных (от 3 до 9 этажей) выросла на 6,9 п.п. до 14,3% рынка. Положительная динамика количества квартир, расположенных в среднеэтажных домах, преимущественно связана с выходом в реализацию нового проекта homecity и возвращением в продажу ЖК «Эдельвейс» со значительным объемом предложения. Доля квартир в малоэтажных домах (до 3 этажей) снизилась на 1 п.п. и составила всего 0,7%.

Структура предложения по этажности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

За последние 12 месяцев существенно сократилась доля предложения на начальном этапе строительства до 23,5% (-15,2 п.п.), а доля квартир на этапах отделки выросла до 30,4% (+10,6 п.п.), монтажа этажей – до 43% (+4,5 п.п.). Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 3,1% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу квартир кардинальных изменений не произошло. Как и прежде, наибольший объем предложения приходится на двухкомнатные (38,8%; +1,2 п.п.) и однокомнатные квартиры (31,1%; -0,5 п.п.). Трехкомнатные занимают 16,4% (-1,2 п.п.) от всех квартир в реализации, студии – 12,8% (+1,7 п.п.) предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 0,9% (-1,2 п.п.).

Структура предложения по типу квартир

(внутренний круг – 2019 г., внешний круг – 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Последние два года наблюдается положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы. В декабре 2020 года показатель достиг 165 325 руб. за кв.м (+6,3% за квартал, +29,4% за год), подсчитали аналитики «Метриум».

Развивается отдаленный субрынок Новой Москвы – доля предложения (по площади квартир) в ТАО удвоилась. Неоднородность динамики роста средневзвешенной цены квадратного метра в целом по Новой Москве и по отдельным округам связана с тем, что за 12 месяцев доля ТАО по площади выросла с 4,9% до 9,4%. Показатель цены квадратного метра в НАО за год увеличился на 33,7% до 172 тыс. руб. за кв.м, в ТАО – на 31,5% до 89,4^[2] тыс. руб. за кв.м.

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2020 года достиг 8,76 млн руб. (+5,2% за квартал, + 25,6% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке по всем типологиям:

• студии – 5,5 млн руб. (+7,9% за квартал; +34,4% за год);
• однокомнатные – 7,3 млн руб. (+6,1% за квартал; +30,9% за год);
• двухкомнатные – 9,4 млн руб. (+4,6% за квартал; +25,4% за год);
• трехкомнатные – 12,2 млн руб. (+7,5% за квартал; +24,9% за год);
• многокомнатные – 16,4 млн руб. (+13,8% за квартал; +38,9% за год).

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в 2020 году:

• ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 34 кв. м за 3,2 млн руб.;
• ЖК «Эдельвейс» (ТАО / пос. Первомайское): студия площадью 42,5 кв. м за 3,6 млн руб.;
• ЖК «Баркли Медовая долина» (НАО / пос. Марушкинское): студия площадью 20 кв. м за 3,7 млн руб.

Основные тенденции

«2020 год выдался непредсказуемым не только для рынка недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Повлияла эпидемия новой коронавирусной инфекции, девальвация национальной валюты, снижение цен на нефть. После введения режима самоизоляции с пропускным режимом и остановкой строек состояние и дальнейшее развитие строительной отрасли вызывали беспокойство. Весной 2020 года для поддержки застройщиков была запущена госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%. Это было разумное решение, так как оно способствовало не только поддержанию строителей, но и стимулированию всей экономики в силу того, что в процессе производства недвижимости вовлечено множество смежных отраслей с создание в них добавочного продукта. Однако важнейшей целью обозначалось повышение доступности жилья для граждан».

Спрос

Спрос на квартиры в Новой Москве по итогам 2020 года снизился на 6%, несмотря на меры по стимулированию. В период локдауна (апрель и май) количество сделок не превышало 1 тыс. штук, чего не наблюдалось с 2016 года, когда рынок Новой Москвы был значительно менее развит. Первый эффект от программы субсидирования ипотеки стал заметен в конце лета, когда начался рост числа сделок на рынке. Так, в августе 2020 года в Новой Москве было заключено 1,8 тыс. ДДУ (+37% относительно предыдущего месяца), а пик спроса пришелся на октябрь (3,4 тыс. ДДУ). В ноябре и декабре количество сделок постепенно снижалось – 2,5 и 2,2 тыс. ДДУ соответственно. За весь 2020 год было зарегистрировано 22,2 тыс. ДДУ (доля ипотеки 67%), в 2019 году - 23,6 тыс. ДДУ (доля ипотеки 55%).

Девелоперская активность и сохранение объема предложения

Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, за год в продажу вышло 4 новых проектах. В 2019 году – всего 2 проекта, в 2018 – 5 проектов. Также на протяжении всего года наблюдался активный выход в продажу новых корпусов и объемов в уже экспонируемых комплексах, возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс», стартовали продажи 2-ой очереди ЖК «Городские истории». Тем не менее, объем предложения в Новой Москве за год почти не изменился – 9,2 тыс. квартир (-0,8% за год).

Переход на эскроу-счета

К концу года увеличилось предложение в проектах, финансируемых банками с применением эскроу-счетов. В декабре 2020 года почти 70% квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы реализовывались через эскроу, а в конце 2019 года их доля составляла всего 24%. Благодаря проектному финансированию в период пандемии, строительные работы на объектах почти не приостанавливались, несмотря на низкие показатели продаж, кроме периода с 13 апреля по 1 мая 2020 года (на основании официального указа).

Рост цен

На протяжении нескольких последних лет на рынке новостроек ТиНАО отслеживается положительная динамика средних цен. К концу 2020 года средневзвешенный показатель достиг 165 тыс. руб. за кв. м. Рост за год составил 29,4% (за квартал – 6,3%). Вырос и бюджет предложения, в декабре средняя стоимость квартиры составила 8,76 млн руб. относительно предыдущего квартала показатель вырос на 5,2%, относительно 2019 года – на 25,6%.

Прогноз на 2021 год

«Развитие рынка Новой Москвы в 2021 году сложно спрогнозировать из-за макроэкономической и политической неопределенности, – резюмирует Мария Литинецкая. –  Сохраняются риски, связанные с коронавирусной инфекцией (новый штамм вируса, низкая скорость вакцинации, рост заболеваемости). Нет пока оснований считать пандемию пройденным этапом в истории.

Тем не менее активный рост цен, наблюдавшийся в прошедшем году, не был подкреплен увеличением спроса, что может свидетельствовать о том, что в новом году цены уже активно не будут расти. Более того, конкурентная среда и удержание достигнутого уровня цен может вынудить застройщиков улучшать свой продукт – предлагать отделку, повышать качество благоустройства, оптимизировать планировочные решения и внедрять технические улучшения инженерных систем квартиры и дома».

^[1]Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

^[2]Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 100 тыс. руб./кв.м.