Итоги I квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 1,5%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 284 690 руб. (+1,4% за месяц, +8,2% за квартал, +26,5% за год).

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по тогам I квартала 2022 года в реализации находилось 82 жилых комплекса. Суммарный объем предложения на конец марта составил 15 2201 квартир общей площадью 740,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря 2021 года увеличилось на 1,5%, а продаваемая площадь уменьшилась на 0,2%. При этом наибольший скачок девелоперской активности произошел в последнем месяце квартала: в марте число предложений увеличилось сразу на 14,6%, продаваемая площадь — на 14,7%. В январе и феврале наблюдался спад объема как по количеству предложений, так и по площади.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в I квартале 2022 г.

Продажи были завершены в проектах Discovery, «Вдохновение», «Дом на Барвихинской», «Талисман на Водном», «Ты и Я», «Лесопарковый» и «Преображение». Остановились продажи в стартовавшем в феврале жилом комплексе «Открытый парк» от ГК «ПИК». Были возобновлены продажи в проекте «Летний сад» от ГК «Эталон».

В разрезе округов в структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО — его доля составляет 26,1% всех предложений массового сегмента (+0,9 п.п. за квартал). Наиболее существенно выросла доля САО (18,8%, +4,4 п.п.) вследствие выхода на рынок проектов «Молжаниново» и «Летний сад».

По стадии строительной готовности в результате пополнения рынка новыми корпусами выросла доля предложения на начальном этапе (25,4%, +10,2 п.п.).  Доля вариантов на этапе монтажа существенно уменьшилась, но все еще занимает подавляющую часть рынка (60,9%, -10,8 п.п. за квартал). Количество предложений на этапе отделки также немного увеличилось – их доля составила 10,6% (+1,4 п.п. за квартал). Доля готовых предложений составляет 3,1% ( -0,8 п.п.).

В разрезе комнатности существенных изменений не произошло. Наиболее широко на рынке массовых новостроек представлены однокомнатные (37%) и двухкомнатные (30,7%) квартиры. Сократилась доля студий, которая увеличивалась на протяжении предыдущего года (19,3%, -1,1 п.п.). Минимальная доля стабильно приходится на многокомнатные предложения (0,7% рынка).

Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуется с чистовой отделкой (72% рынка, +2,9 п.п. за квартал). Квартиры с отделкой white box занимают 16,6% рынка (+1,5 п.п.). Без отделки предлагается 11,4% лотов, и доля таких вариантов сокращается (-4,4 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра достигла 284 690 руб. (+1,4% за месяц, +8,2% за квартал, +26,5% за год). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+11,8%) и ЮВАО (+9,8%). Немного упала средневзвешенная цена в ЮЗАО (-0.4%). В округе представлены три жилых комплекса, предложение компактных квартир (преимущественно студий) с высокой ценой за кв. м в них сократилось за квартал более чем в два раза, что сказалось на средней цене.

Наиболее резкий рост цены за кв. м произошел в феврале 2022 года (+5,1%), в марте темп роста цены замедлился. В продажу выходили новые жилые комплексы и корпуса по стартовым ценам. В то же время рост цен в существующих жилых комплексах происходил по мере повышения стадии строительной готовности.

В конце марта 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,9 млн руб. (+8% за квартал). Рост за квартал произошел по всем типологиям:

• студии — 8,5 млн руб. (+12,2%);
• однокомнатные — 11,8 млн руб. (+9,2%);
• двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+6,8%);
• трёхкомнатные — 21,6 млн руб. (+6,6%);
• многокомнатные — 28,7 млн руб. (+8,7%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Основные тенденции

«Объем предложения на рынке массовых новостроек к концу I квартала 2022 года увеличился: после сокращения экспозиции в течение января и февраля (-5,2% и -6,5% соответственно), в марте объем предложения резко восстановился (+14,6%). Совокупный прирост экспозиции за квартал составил 1,5%, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Доля студий среди предложений массовых квартир уменьшилась, что связано с высоким спросом на квартиры с минимальным бюджетом со стороны консервативных инвесторов – покупателей, желающих сохранить накопления в период экономической турбулентности. Показатель средней площади студий рос в течение всего квартала (+0,7 кв. м на конец марта), что говорит о поэтапном вымывании наиболее компактных ликвидных лотов.

Скачок цены кв. м из-за девальвации рубля наблюдался в феврале 2022 года (+5,1% за месяц), в марте темп роста замедлился до +1,4% за месяц, что меньше показателя прироста в марте прошлого года (+2,5%) и в начале 2022 года (в январе наблюдался рост 1,5%). Совокупный прирост за квартал составил 8,2%. Средняя стоимость предложений за квартал в среднем выросла на сопоставимые 8% и составила 13,9 млн на конец марта.

По итогу I квартала 2022 года было зарегистрировано 10,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ)1. Данный показатель сопоставим со спросом в IV квартале 2021 года, когда было зарегистрировано 10,5 тыс. штук ДДУ, и гораздо выше показателя I квартала 2021 года, когда активность покупателей реализовалась в 8,6 тыс. ДДУ (+20,5%).

Доля ипотечных сделок в массовом сегменте составила 66% от общего числа ДДУ. Несмотря на увеличение ключевой ставки в конце февраля 2022 года и, как следствие, удорожания ипотеки, доля квартир, купленных с помощью ипотечных средств, сохранилась на уровне показателей прошлого года».