Кадастровая и рыночная стоимость - насколько справедливо наше налогообложение

Споры среди экспертов вызвал законопроект, который предложило обсудить Министерство экономразвития. Речь идет о законопроекте, который позволит применить кадастровую стоимость объекта недвижимости, установленную в суде после оспаривания, начиная с даты утверждения предыдущей стоимости и, если была переплата по налогу, учесть ее при будущих платежах.

О чем идет речь?

Во всех регионах Российской Федерации с 2015 года действует закон, по которому налоги на имущество рассчитываются не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. Если для владельцев недорогого жилья этот вопрос непринципиален, то собственники недвижимости с кадастровой стоимостью больше 20 млн рублей ощутили значительное увеличение суммы налогов. А точнее:

Как видим из таблицы, при превышении порога в 300 млн рублей процентная ставка взлетает с 0,3% до 2%. Это колоссальная сумма, причем владельцев объектов недвижимости смущает большая разница в выплате налогов за квартиры с примерно одинаковой кадастровой стоимостью. Например, если одна квартира оценена в 9,9 млн рублей, а вторая, с такой же площадью, в 10,1 млн рублей, то сумма налогов во втором случае удвоится. Так, в 2016 году за 3-комнатную квартиру в первом случае владельцу необходимо было заплатить 2,9 тыс. рублей, а во втором – 4,5 тыс. рублей. В 2020 году за первую квартиру собственник заплатит 7,2 тыс. рублей, за вторую – 11,1 тыс. рублей.

В случае, если объекты недвижимости оценены в сумму на границе 300 млн рублей, разница в суммах налогов еще больше. Если собственность оценена в сумму, немного меньшую 300 млн. рублей, налоги на нее будут в 7 раз меньше, чем на аналогичный объект, который стоит хотя бы на 1 рубль больше порогового значения: в 2017 году они составят 175 тыс. рублей и 1,2 млн рублей, а в 2020 году вырастут до 880 тыс. рублей и 6 млн рублей.

Именно поэтому в 2016 году в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было направлено 48 617 заявлений, в которых оспаривалась кадастровая стоимость объектов. Росреестр сообщил, что положительное решение по этим искам было принято в 40 631 случаях. В денежном эквиваленте это выразилось так: общая кадастровая стоимость объектов снизилась с 4,3 трлн рублей до 3,9 трлн рублей, разница составила 8,7%.

По поводу снижения кадастровой стоимости в 2016 году в суд обращались 7733 истца, в 7027 случаях было принято положительное решение. Это говорит о том, что при определении кадастровой стоимости часто происходят технические ошибки, которые приходится исправлять.

Региональные администрации заинтересованы в сохранении высокого уровня налогов, поступающих в бюджет. Для демонстрации административного давления можно привести высказывание вице-губернатора Владимирской области Елены Мазанько, она сказала: «Недопустима ситуация, когда в рамках оспаривания кадастровой стоимости бюджеты теряют миллионы рублей. И если муниципалитеты допускают сокращение доходной части бюджета в результате оспаривания, то они на эту сумму получат меньше денежных средств из областного бюджета».

Проведение оценки кадастровой стоимости было доверено государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), которые были специально созданы согласно закону «О государственной кадастровой оценке». Председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский считает, что «эти организации окажутся полностью подконтрольными государственной власти субъекта федерации». Таким образом, несложно представить, насколько сильно поднимется градус противостояния в ближайшие годы - с одной стороны, властям на "местах" не выгодно идти на уступки в вопросах коспромисса по кадастровой оценке недвижимости, скорее наоборот, выгоднее делать все для ее увеличания, с другой стороны - средний класс будет оказывать все большее сопротивление, пытаясь снизить фискальную нагрузку. Также нельзя не отметить, что данная ситуация носит сильный коррупционный фактор - есть сомнения, что аффелированная с властью элита действительно будет платить положенные ей налоги, ведь в условиях непрозрачности и бесконтрольности "поправить" кадастровую стоимость для них не составляет большой проблемы.

Сложная ситуация с московскими апартаментами

Стоит обратить внимание и на другой аспект, связанный с изменениями в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Юридический статус апартаментов – нежилые помещения. До октября 2016 года схема налогообложения для владельцев апартаментов была стандартной. Так, покупатель был уверен, что налоговая ставка на недвижимость будет составлять 2% от рыночной стоимости, кроме объектов, назначение которых предусматривало размещение офисов и коммерческих точек (общественного питания, обслуживания, торговли).

В октябре же 2016 года Мосгордума внесла изменения в закон «О налогах на имущество физических лиц». После этого некоторые апартаменты для проживания, находящиеся в одном здании с коммерческими объектами, получили другой статус, их владельцы смогли уменьшить налоговое обременение, так как ставка была снижена до 0,5%.

Сложность заключается в том, что по закону такое облегчение получили только некоторые объекты, они вошли в специальный реестр: 3 здания находятся на Пресненской набережной и 4 здания – на Новом Арбате. Кроме включения в реестр, апартаменты должны соответствовать таким требованиям:

• площадь не более 300 кв. м;
• кадастровая стоимость квадратного метра – более 100 тыс. рублей;
• площадь не используется в коммерческих целях (нет офиса или юридического адреса).

Владельцы апартаментов в других центрах также имеют возможность снизить налоговую ставку с 2% до 0,5%, однако для этого, согласно пункту 6 статьи 1.1, необходимо, чтобы их недвижимость была включена в реестр апартаментов, используемых исключительно для постоянного проживания. Признание такого статуса объектов должно исходить от Правительства Москвы. На практике оказалось, что обращение в инстанции Правительства невозможно, так как нет разработанного механизма и нет ответственного органа, который мог бы помочь владельцу недвижимости. Таким образом, пока не удастся отработать механизм включения корпусов с апартаментами в реестр, повышенное налогообложение может накладывать свой отпечаток на развитие рынка апартаментов и опять же создавать коррупционный фактор - какие то объекты могут включаться, какие то нет, то есть кто то будет иметь преимущество в продвижении своих проектов, а кто то - нет.

В каких случаях собственники выигрывают по налогообложению?

Некоторые владельцы недвижимости действительно выигрывают благодаря изменению налогообложения на недвижимое имущество.

Во-первых, облегчение получили те, чье жилье имеет кадастровую стоимость менее 10 млн рублей. Налоговая ставка 0,1% позволяет снизить сумму налога по сравнению с той, которую они платили раньше. То же самое относится и к владельцам недвижимости с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей, они также ощутили снижение нагрузки.

Во-вторых, выиграли в налогообложении владельцы апартаментов, попавших в специальный реестр. Если раньше они платили налог по ставке 2%, то после внесения изменений в законодательство сумма налога значительно уменьшилась (процентная ставка стала 0,5%).

В-третьих, в Москве есть еще одна небольшая группа владельцев жилья, выигравших от использования кадастровой стоимости при начислении налогов. Это владельцы квартир и апартаментов, кадастровая стоимость которых составляет несколько миллионов рублей, при этом рыночная стоимость – сотни миллионов рублей. Разница объясняется особым расположением объекта или наличием исторических или культурных особенностей жилья.

В каких случаях собственники проигрывают по налогообложению?

Проигрывают при изменении вычисления налогов на недвижимость несколько групп собственников.

Прежде всего, под удар попали покупатели высокобюджетных квартир в новостройках - на московском рынке количество квартир с ценой более 300 млн рублей в новостройках составляет около 3% от общего предложения. Покупателей таких объектов смущает увеличившаяся налоговая ставка, что выражается в падении спроса.

Также увеличились налоги для владельцев жилья, в котором совпали 2 фактора:

• высокая кадастровая стоимость квадратного метра - от 800 тыс. рублей;
• площадь более 350 кв. м.

Например, такие объекты есть в Москве в некоторых домах Центрального округа, расположенных в Большом Знаменском, Колымажном, 2-м Обыденском, Курсовом и 1-м Зачатьевском переулках.

Почувствовали себя ущемленными и владельцы апартаментов, не попавших в специальный реестр. Множество исков в суд как раз свидетельствуют о том, что люди готовы бороться за снижение процентной ставки, если их объекты владения попадают в соответствующую категорию.

На этом этапе и становится принципиальным вопрос о законопроекте, который позволит применить "новую" кадастровую стоимость объекта недвижимости, установленную в суде после оспаривания, начиная с даты, когда на объект была утверждена начальная ("старая") кадастровая стоимость. Лица, которые подали иски об оспаривании кадастровой стоимости объектов и получили положительный ответ, не могут получить обратно деньги, заплаченные в качестве налогов в прошлом году. По закону, новая процентная ставка может применяться только с даты принятия решения судом или комиссией. Обсуждаемый же законопроект позволит сделать перерасчет, благодаря которому корректировка кадастровой стоимости будет производиться с даты ее первичного применения. Благодаря данному перерасчету, собственники смогут учесть совершенную ранее переплату по налогу в счет будущих налоговых платежей.

Пока текст нового законопроекта не готов, поэтому неясными остаются 2 момента:

• рыночная стоимость объектов недвижимости ежегодно изменяется, происходят значительные колебания, что может негативно отразиться на интересах собственника;
• неизвестен механизм того, что будет с «переплаченными» деньгами – либо они будут возвращены налогоплательщикам, либо они будут перенаправлены в счет оплаты налогов в будущем году.

По сведениям от Минэкономразвития, поправки по этому законопроекту планируется принять в 2017 году.

Не стоит ли вообще заново переосмыслить формирование кадастровой стоимости?

Для многих владельцев недвижимости, особенно с кадастровой стоимостью, балансирующей на границе между выделенными категориями, ситуация выглядит неприятно. Те, кто уверены в своей правоте, обращаются в суд или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, получают положительные решения и надежду на уменьшение налогового бремени. Однако есть часть собственников, которые не обращаются в инстанции для коррекции кадастровой стоимости объектов, хотя они имеют все шансы выиграть дело.

При этом экономическая ситуация в стране в целом не слишком оптимистичная, девелоперы и агентства недвижимости обращают внимание на значительное падение спроса на элитные новостройки.

В условиях стагнации экономики и затяжного внешнеполитического кризиса, когда цены на недвижимость значительно просели, а в ряде сегментов рынка это не десятки процентов, а в разы, на фоне бегства капитала из страны, не стоит ли вообще заново переосмыслить формирование кадастровой стоимости?

Важно понимать, соответствует ли она действительности. Ранее, когда оценкой недвижимости занимались БТИ, использовался механизм коррекции стоимости при изменении ситуации на рынке и удорожании квадратного метра. Не делая никаких выводов по поводу распределения ролей между БТИ, Росреестром и прочих учреждений, но, вероятно, подобную процедуру стоит разработать и в сегодняшних реалиях - это может выглядеть как поправочные индексы на понижение и т.п., что позволило бы, не проводя масштабных работ по переоценке каждого объекта, приводить ситуацию с кадастровой стоимостью к реалиям сегодняшнего рынка недвижимости.

Что можно сделать уже сейчас?

Именно сейчас удачное время для того, чтобы бороться за адекватные налоги. В Москве последние результаты оценки кадастровой стоимости проводились в ноябре 2016 года. Следующий тур будет проведен не раньше, чем будет готова вся нормативно-правовая база и созданы сами ГБУ. Это значит, что в этот временной промежуток будет действовать мораторий на проведение новых кадастровых оценок. Владельцам недвижимости необходимо как можно скорее сделать предварительный расчет, на сколько они могут снизить сумму налога при положительном решении по иску в суде. Необходимо учесть не только кадастровую стоимость жилья, но и льготы, понижающий коэффициент, налоговый вычет. Если в общей сумме до 2020 года удастся сэкономить более 20 тысяч рублей, стоит обратиться уже сейчас к независимому оценщику. Его услуги обойдутся, минимум, в 15 тысяч рублей. С отчетом об его оценке рыночной стоимости можно обращаться в суд и ожидать коррекции кадастровой стоимости квартиры.

Важно: После того, как комиссия по рассмотрению споров или суд приняли решение о снижении кадастровой стоимости, Росреестр должен внести изменения в ЕГРН. После этого налогоплательщик должен самостоятельно направить новые данные о своей собственности в налоговую службу.