Как будет развиваться строительная отрасль России – 6 главных трендов

Правительство Российской Федерации утвердило Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, представленную вице-премьером Маратом Хуснуллиным. Эксперты «Метриум» проанализировали документ и выделили шесть ключевых трендов в строительстве на ближайшее десятилетие.

Главные цели Стратегии власти России видят в достижении следующих показателей к 2030 году:

1. 2/3 граждан РФ способны решить жилищный вопрос через покупку, строительство или аренду жилья. В 2020 году доступность жилья оценивалась в 53%.
2. Каждый пятый квадратный метр жилой площади в РФ – новый (или около 1 млрд новых квадратных метров). Если считать новыми дома, построенные с 2011 года (такой показатель приводится в стратегии), то уже сейчас каждый пятый квадратный метр новый. По мнению аналитиков «Метриум», устанавливая такую цель, власти рассчитывают сохранить текущий темп обновления жилищного фонда с учетом его ускоренного старения в 2020-е годы.
3. Объем текущего строительства многоквартирных домов – не менее 140 млн квадратных метров; сейчас – около 90-100 млн квадратных метров.
4. Обеспеченность жильем – 33,8 квадратных метров на человека. В 2020 году – 26,9 квадратных метров.

Сбалансированное пространственное развитие

Из-за стихийной застройки сложились диспропорции в расселении и размещении рабочих, распределении производственных и коммерческих объектов. Маятниковая миграция приводит к перегрузке инфраструктуры из-за новых жителей в одних локациях (городах, регионах), к запустению и деградации в других территориях. Некомфортная жилая среда формируется в обоих случаях.

Это значит, что застройщикам в наступившем десятилетии нужно готовиться учитывать глобальные векторы развития территорий, на которых они работают, чтобы не усугублять градостроительные диспропорции.

Для этого власти предлагают поддержку пространственного развития через субсидии, субвенции, а также инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации, реструктуризацию бюджетных кредитов, инфраструктурные кредиты «ВЭБ.РФ».

«Полагаю, инфраструктурные бюджетные кредиты можно распространить на застройщиков, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Сейчас эта мера направлена только на поддержку региональных властей, которым на строительство социальной и городской инфраструктуры выделяют кредиты под 3% годовых на 15 лет. Но у региональных властей не всегда хватает финансовых, технических и кадровых ресурсов, а фактически инфраструктурная нагрузка ложится на застройщиков.

В строительство неокупаемых квадратных метров девелоперы вкладывают средства, полученные от банков по рыночным ставкам. Поэтому правильнее было бы выдавать инфраструктурные кредиты непосредственно застройщикам под строительство конкретных школ, детских садов, поликлиник, инженерных узлов в рамках жилищных проектов. Именно этот механизм позволит гармонизировать расселение и обеспеченность инфраструктурой в городах, так как коммерческие и социальные объекты появляются там, где хотят жить люди, а не наоборот».

Строительство инфраструктуры

В Стратегии власти не предлагают принципиально новых механизмов решения проблемы инфраструктурного строительства, что открывает поле для общественной дискуссии на эту тему и возможность предложений от застройщиков. Власти планируют обеспечить новые жилые районы необходимой социальной и городской инфраструктурой через «инфраструктурное меню» (то есть инфраструктурные кредиты и облигации), механизмы КРТ, синхронизацию инвестиционных программ естественных монополий и застройщиков.

Также власти хотят увязать мероприятия национального проекта «Жилье и городская среда» с мерами других национальных проектов, чтобы решать инфраструктурные вопросы. Аналитики «Метриум» отмечают, что девелоперы уже выступали с такими предложениями.

«Мы изначально разрабатывали модель наших инновационных жилых кластеров, отталкиваясь от целей нацпроектов, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – К примеру, мы взяли проект “Демография” и его часть – инициативу “Спорт – норма жизни”, и фактически вписали наш проект Russian Design District в их задачи, запланировав на территории квартала Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академию единоборств Fight Nights Камила Гаджиева, а также другие спортивные объекты и мероприятия.

В целом мы ориентировали наш проект на молодые семьи, которые хотят дать детям актуальную профессию, физическое развитие, качественное образование. Но с финансовой и административной точки зрения всё это – наша частная инициатива, которая тем не менее помогает выполнять конкретные цели госполитики. А средства для их достижения распределяются через бюджетную систему между регионами и ведомствами, минуя бизнес. Полагаю, необходим механизм, который бы напрямую помогал и поощрял девелопмент, участвующий в выполнении нацпроектов. Именно о такой увязке идет речь в Стратегии».

Индивидуальное жилищное строительство через эскроу

Особое место в Стратегии власти уделили развитию индивидуального жилищного строительства. Согласно исследованию, ВЦИОМ порядка 59% живущих в квартирах граждан Российской Федерации (23,2 млн семей) хотят переехать в собственные дома. Власти планируют обеспечить развитие ИЖС и достигнуть объем ввода частных домов на уровне 50 млн квадратных метров ежегодно. Для этого будут развивать кредитование участников ИЖС, а также оказывать другую адресную помощь гражданам и компаниям, которые этим занимаются. Примечательно, что Стратегия предлагает распространить проектное финансирование жилищного строительства с использованием счетов эскроу на ИЖС.

«Гипотетически крупные профессиональные застройщики могут открыть новое направление – строительство коттеджных поселков через механизм проектного финансирования, – рассуждает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Однако, чтобы такие проекты не были убыточными, застройщикам нужны довольно обширные земельные участки с проложенными к ним коммуникациями. Также необходимо решить вопрос об обеспечении таких субурбий инфраструктурой. Наконец, чтобы индивидуальное жилье стало массово доступным, нужны технологии их быстрого и недорогого строительства, например из готовых каркасов, панелей или методом 3D-печати».

Господдержка ипотеки до 2030 года

Хорошая новость для застройщиков – Стратегия развития жилищной отрасли предполагает дальнейшую поддержку ипотеки в случае кризисов. Это сейчас особенно актуально, с учетом завершения сроков «Господдержки 2020» в конце 2022 года.

Ипотека по замыслу авторов стратегии должна быть доступна половине российских семей. Потенциал роста у рынка ипотеки большой. По итогам 2020 года накопленный ипотечный портфель составляет около 10% ВВП, что в 1,5 раза ниже уровня в восточноевропейских странах с сопоставимой структурой собственности на жилье, а доля ипотеки в совокупных кредитах населения – около 40%, тогда как в развитых странах – 60-80%.

При этом в программе прямо указано: «Для поддержки отдельных категорий граждан, в том числе семей с детьми, в случае реализации негативного макроэкономического сценария (отставание темпов роста доходов населения от целевой траектории, предусмотренной Единым планом по достижению национальных целей развития Российской Федерации, снижение спроса на новое жилье) будет осуществлено оперативное изменение существующих параметров реализации ипотечных программ с господдержкой и продлен срок действия отдельных программ до 2030 года».

«Собственно, мы видим, что негативный сценарий реализовался, а продление ипотечных программ жизненно важно для строительного комплекса, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Даже в премиальном сегменте рынка, где работает наша компания, доля клиентов с ипотекой достигла 50%, хотя раньше никогда не превышала 30%. Ипотека и спрос на жилье могут стать очень мощным внутренним источником развития экономики в условиях санкций – для этого есть ресурсы и спрос, не зависящие от зарубежной конъюнктуры. Увеличение доли ипотеки в ВВП поможет развиваться строительству, даст миллионы рабочих мест, загрузит производство и транспорт».

Арендное жилье

Власти предполагают, что аренда будет играть большую роль в решении жилищного вопроса в ближайшие десять лет. Сейчас рынок аренды оценивается примерно в 10% от общего объема рынка жилья, что намного меньше, чем в некоторых развитых странах, где половина граждан постоянно живут в съемных квартирах и домах. Аренда наиболее экономичный и быстрый вариант получения жилья.

Для этого власти планируют среди прочего стимулировать создание «наемных» домов, в том числе через механизм коллективных инвестиций, а также предоставлять льготные земельные участки для строительства таких зданий. Предусмотрены и налоговые бонусы для их застройщиков.

«Участие в строительстве арендного жилья может стать одной из косвенных мер поддержки застройщиков, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – Власти могут размещать госзаказ на строительство домов для социальной или коммерческой аренды. Финансировать такие стройки можно и через механизм коллективных вложений небольших инвесторов. Фактически такая модель уже сложилась и ее результатам стали апарт-комплексы в крупных городах. По-видимому, развитие арендного рынка подтолкнет власти к легализации апартаментов, как наиболее подходящего формата недвижимости для развития жилищного найма».

Строительные технологи

Трендом на ближайшие десять лет станет внедрение новых технологий строительства. Власти провозгласили в Стратегии административную, цифровую и профессиональную трансформацию строительной отрасли. Для этого будут разработаны программы финансового и налогового стимулирования технологий «зеленого строительства», использования возобновляемых источников энергии, применения новых материалов.

Впрочем, конечные цели нельзя назвать амбициозными: установление требований энергетической эффективности и ее класса у зданий, оснащение автоматизированными системами управления энергопотреблением и учета ресурсов, развитие технологий модульного строительства.

Однако в стратегии есть и новое предложение – создание «института развития науки и инноваций в области строительства», который поможет науке и реальному сектору эффективно взаимодействовать через центры адаптации и трансфера технологий и инноваций.

«Для ускорения инноваций в строительстве, безусловно, понадобится создание своего рода аналога “Дом.рф”, но только в области технологий, – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Этот оператор может создать сеть центров научно-технической поддержки застройщиков, которые будут активнее вовлекаться во внедрение новых технологий. Сейчас на уровне государства такая политика не ведется, поэтому инновации держатся на инициативе отдельных застройщиков. К примеру, мы участвуем в акселераторе proptech-стартапов в Сколково, но вместе с нами работают лишь несколько крупных застройщиков. Между тем нужно объединять усилия всех игроков отрасли, а также государства».

«Стратегия определяет только самые общие направления развития стройкомплекса, но уже сейчас все участники отрасли должны активнее участвовать в их формулировании и конкретизации, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В текущих условиях это крайне важно, чтобы в будущем госполитика в сфере строительства не подверглась урезанию и оптимизации. Девелоперское сообщество должно выдвигать конкретные инициативы, руководствуясь стратегией. Это поможет выйти отрасли из сложного положения и стать драйвером экономического развития».