Иметь квартиру в российской столице – это обладать довольно серьезным инвестиционным активом. Однако цена этого капитала значительно варьируется, пока квартира не выставляется на продажу. Если продавец имеет мало опыта, то он еще не знает, что за первым предвкушением больших денег быстро приходит разочарование.
Операции с недвижимостью, а особенно продажа недвижимости в Москве — это искусство сродни биржевой игре, требующее определенных знаний рынка, таланта лицедея, психолога, чувства конъюнктуры. Можно месяцами продавать вполне ликвидную недвижимость и получать предложения, совершенно не соответствующие ожиданиям; а затем приходит волшебник-риэтлор, взмахивает «волшебной палочкой» — и на счету в банке оказывается сумма даже большая, чем самые смелые ожидания. Именно поэтому граждане, которые неоднократно сталкивались с продажей жилья, говорят в один голос — ищите хорошего риелтора.
Спрос на квартиры в Москве
Однако начнем по-порядку. Недвижимость в Москве уже третий десяток лет остается лидером по инвестиционной привлекательности для частного инвестора. Специалисты считают, что таких головокружительных показателей, которые демонстрировал московский квадратный метр в середине 2000, разумеется, уже не будет – ценник стабилизировался на уровне самых дорогих столиц мира, и показаний для его скачкообразного роста, с одной стороны нет. И, тем не менее, квартира в Москве – по-прежнему отличный способ «пристроить лишние деньги», ведь вопрос сохранения их стоимости можно считать сегодня одним из самых актуальных: глобальная экономика привязана к доллару, масса которого неуклонно возрастает из-за постоянных эмиссий; это, в свою очередь, обесценивает национальные валюты стран, активно вовлеченных в мировую торговлю (и российский нефтезависимый рубль – в том числе). Даже если бы стабильность в России наступила не в начале нового тысячелетия, а десятью годами раньше, это не повлияло бы на тот факт, что 100 долларов 1990-го года стоят сегодня 700-1000 современных долларов: та же участь ждала бы российский рубль даже без лихих 90-х.
В тот же временной период стоимость квадратного метра недвижимости в Москве имела диаметрально противоположную историю. Она выросла в десятки раз и сделала долларовыми миллионерами сотни тысяч москвичей. Произошло это благодаря некоторым причинам, многие из которых весьма специфичны и присущи только Москве:
Дефицит жилья.
Не смотря на то, что столица пестрит башенными кранами и каркасами новостроек, в самом «ходовом» сегменте – эконом- и комфорт классе столица по-прежнему испытывает дефицит жилья. Тому есть несколько причин: строительство внутри третьего транспортного кольца закрыто; прирост населения Москвы опережает возможности строителей; девелоперы предпочитают осуществлять в пределах МКАД классов бизнес, премиум и выше, инвестировать в которые могут позволить себе единицы. Это обозначает ускоренный рост цен в более низких ценовых сегментах. То есть, чем дешевле жилье, тем быстрее оно дорожает.
Защищенность денег.
Российское население, прошедшее через ряд дефолтов и банковских кризисов, опасается отдавать личные средства в чужие руки для управления. Вложение деньги в недвижимость, которая также «будет принадлежать только тебе и никому больше», видится более перспективным. Кроме того, в России традиционно принято жить в собственном жилье, к этому стремятся даже молодое поколение; культура аренды, можно сказать, отсутствует в нашей стране; аренда, как таковая, считается «обузой», «пустой тратой денег» и пр.
Ипотека.
Принявший массовый характер в середине нулевых, данный вид банковского кредита качественно изменил ситуацию на рынке московской жилой недвижимости. Разогретый ипотечными деньгами рынок чрезвычайно оживился, цены на московскую недвижимость достигли общемировых.
Налоги.
Отсутствие серьезного налогового бремени для владельцев квартир позволяет тратить на их налоговое обслуживание практически символические деньги.
Ликвидность.
Квартиру в Москве достаточно легко обратить в ее денежный эквивалент. Разумеется, это зависит от текущего состояния экономики; однако если сравнивать две аналогичные квартиры, расположенные в Москве и, допустим, в берлинском пригороде, первая будет в разы ликвиднее.
Собственно, высокая ликвидность московской квартиры проистекает из трех указанных выше условий – дефицитности, имиджа «хранителя» денег, развития ипотеки, подстегивающей спрос на любое жилье в пределах московской кольцевой автодороги. Пока все эти факторы сохраняются (а сохраняться они будут еще весьма долго: дефицит «дешевых» квартир относительно премиального сегмента в условиях отсутствия строительства будет только нарастать; при отсутствии работающего института аренды жилья и альтернативного инвестирования покупка жилья будет и впредь оставаться приоритетным способом сохранить деньги и организовать быт населения; банки имеют доступ к дешевым деньгам, которые они перепродают населению в виде кредитов, среди которых ипотека – один из популярнейших); итак, пока все эти условия работают – о том, что стоимость квадратного метра в Москве будет опережать любые показатели инфляции – мировые или региональные, – можно не переживать.
Средняя стоимость квартир в Москве
Москва – довольно своеобразный город со своей историей застройки. Массированное строительство здесь имело место в советский период, когда застройка была типовой в массе своей (и сейчас, в прочем, таковой остается в 90% случаев). При этом стоимость одной и той же типовой квартиры в разных районах города может различаться до 20-200%, если мы говорим о, например, блочном доме одной и той же серии в пределах садового кольца и возле МКАД. Подобный перепад цен на квартиры одного порядка сложно обнаружить в других городах мира, где район города имеет четкую привязку к качеству жилья. Иными словами, квартиру «как на Манхеттене» встретить в Гарлеме сложно; в Москве же это происходит на каждом шагу благодаря типовой застройке, которая, кстати, очень четко показывает долю «престижности проживания» в общей стоимости жилья.
Поэтому, приступая к продаже квартиры в Москве, необходимо четко понимать, сколько она будет стоить.
Наиболее влияющие на стоимость московской недвижимости факторы (в порядке убывания значимости):
- Район Москвы; - Расстояние до метро;
- Линия, станция метро;
- Состояние/возраст, тип дома, этажность;
- Состояние квартиры;
- Общая площадь, количество комнат относительно площади, планировка, размер кухни, санузел (совместный/раздельный);
- Этаж. Перечисленные факторы можно считать наиболее значимыми. Менее принципиальны наличие интернета/телефона/кабельного телевидения, наличие балкона/лоджии, детской площадки, парковочные возможности двора и пр.
Как продать квартиру выгодно в Москве?
Любой опытный риелтор скажет – чтобы продать квартиру быстро и выгодно, нужно подготовить ее к продаже, юридически и физически. Как подготовить квартиру к продаже? Начните со сбора пакета документов – малолетние собственники могут продлить процесс, ведь к делу подключатся органы опеки, решение которых может затянуться. Если есть возможность, выпишитесь из квартиры – это сильно поднимет интерес к ней потенциальных покупателей.
Что касается собственно квартиры, то желательно разобрать в ней ненужный хлам, оставить только самую необходимую мебель, очистить балкон. Никакой необходимости делать евроремонт в продаваемой квартире нет. Однако если вы хотите продать трехкомнатную квартиру в дорогом районе, будьте готовы к потоку состоятельных клиентов, которых будут смущать старая мебель и неприятный запах. Такой клиент хочет увидеть потенциал будущего жилья. Для этого ему необходимо показать, что квартира просторная, светлая и пространство перспективно для дальнейшей реконструкции. Для этого лучше всего максимально освободить пространство квартиры. Оставьте самую необходимую мебель, которая не загромождает комнаты. Оклеенные даже самыми недорогими обоями стены добавят свежести и чистоты жилью, освежат его запах. Кстати, о последнем – он может оказать существенное влияние на принятие импульсного решения о покупке жилья со стороны покупателя, поэтому дезодорируйте воздух в квартире спреями со свежими цветочными ароматами.
Во время осмотра квартиры покупателями обозначьте все выгодные моменты жилища (интеллигентные соседи, близость к метро, паркам, детским площадкам, школам) и упомянуть о них покупателям. Показывать квартиру лучше всего в светлое время суток, солнечный день также сыграет вам на руку.
Комментарии
(0)#