Как не купить выморочную квартиру

По мнению экспертов Общественной палаты, только в Москве каждая четвёртая квартира, выставленная на вторичный рынок, имеет тёмную биографию. А любая квартира с червоточиной – это мина замедленного действия. Когда разорвется, никто не знает. И среди квартир с темным прошлым стало все больше попадать выморочных квартир, права на которые принадлежат городским властям.

Что же такое выморочное имущество? Выморочное имущество – это категория наследуемого имущества, на которое в силу определенных обстоятельств не могут претендовать (или отказываются от получения) наследники умершего. К выморочному имуществу может относиться как все наследство целиком, так и его часть.

Что же реально представляет выморочное имущество, которое фигурирует в судах? Обычно это одно- или двухкомнатная квартира, владелец которой после своей смерти не оставил завещания и у которого не нашлось родственников. Как правило, это одинокие пенсионеры и люди, ведущие асоциальный образ жизни, – алкоголики и наркоманы. По закону такая жилплощадь переходит в собственность местной региональной власти. В Москве - это Департамент городского имущества. Далее такая квартира может быть выделена очередникам, семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но иногда такие квартиры просто напросто… продаются.

Как «продают» выморочные квартиры

Все до банальности просто. Когда умирает владелец квартиры, то кто об этом первыми узнаёт? Органы ЗАГС и участковый. Если органы ЗАГС и участковый не подали никаких сведений в Департамент городского имущества, то квартира повисает в воздухе. И тут же находятся предприимчивые дельцы, которые либо поселяют туда арендаторов, либо квартиру продают от имени….старого собственника. Или мошенники делают доверенность, а затем квартиру перепродают своим людям. Только после того, как квартира прошла минимум две сделки, ее выводят на рынок.

Приведем пример. Семья Сизовых (ФИО участников судебного процесса изменены) купили однокомнатную квартиру и были очень довольны. А когда через несколько лет их вызвали в суд, то они никак не могли понять, какие претензии к ним имеет Фемида. Только в ходе судебных процессов Сизовы смогли восстановить всю картину событий, предшествующих покупке ими квартиры. В частности, выяснилось, что «однушкой» владела одинокая пенсионерка. В 2008 году пожилая женщина умерла. Тело обнаружили только через несколько дней. При осмотре выяснили, что из квартиры были украдены паспорт женщины и документы на жильё. Соседи даже подозревали убийство. Но тогда дело затихло.

А через полтора года, в 2009 году, пенсионерка чудеснейшим образом воскресла. Да не просто «воскресла», а пришла в кабинет нотариуса вместе со своим знакомым неким Семеном Мирченко, где и подписала на имя Мирченко доверенность с правом совершать сделки с её квартирой. Кто играл роль умершей старушки, следствию выяснить не удалось. И квартира по доверенности была продана. Вскоре мошенников задерживают, на квартиру накладывают арест и городские власти подают в суд, чтобы вернуть принадлежащее им по праву выморочное имущество.

Встает вопрос: почему чиновники свои претензии на квартиры, незаконно выведенные из государственного оборота, предъявляют не к тем, кто провернул аферу, а к последним приобретателям. Ответ на это прост. Зачем им кого-то искать, когда есть тот, кто в ней сейчас проживает. И хотя, к примеру, квартира уже поменяла двух-трёх владельцев, но крайним остается последний. И не стоит уповать на то, что вы являетесь добросовестным приобретателем, и вас не выселят из квартиры. Суды же почти всегда принимают сторону представителей государственных органов и выселяют не только добросовестных покупателей на улицу, но даже и семьи с малыми детьми. Так, к примеру, выселили семью с малолетним ребенком, который родился в данной квартире.

Если квартира ….муниципальная

То это тоже не спасает добросовестного приобретателя от проблем. В этом случае мошенники действуют примерно таким образом. Они с помощью участкового или сотрудников управляющих компаний регистрируются в квартире уже после смерти ее собственника. Какое-то время выжидают, а затем подают документы на приватизацию. И это, по мнению юристов, самое опасное для последующих покупателей, потому что когда те видят, то с квартирой не было никаких сделок, то, как правило, считают ее историю «чистой» и успокаиваются.

Хочу отметить, что и риэлторам непросто «выловить» такую червоточину в квартире. Проверить, насколько правильно был совершен акт передачи собственности города в руки физического лица, очень и очень сложно. Для этого нужна достаточно высокая квалификация специалиста, который проводит сделку. К сожалению, не очень велико число компаний, в которых имеются такие профессионалы.

Для примера я приведу дело Гладышевой, о котором мне рассказала управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова:

«Дело касается истории одной квартиры, которая была приватизирована из собственности города Москвы, в результате чего собственником стала супруга умершего мужчины, владевшего квартирой по договору социального найма. Впоследствии было установлено, что свидетельство о браке было поддельным, в связи с чем у супруги не было права на приватизацию. Квартира на момент предъявления городом Москвой требований находилась в собственности приобретателя -  гражданки РФ Гладышевой С.М.  

Российские суды встали на сторону государства и установили по данному делу выбытие имущества у города Москвы, как у первоначального собственника, помимо воли (приватизация по поддельным документам). Судьи истребовали квартиру у текущего собственника, Гладышевой С.М.  Добросовестная приобретательница не согласилась с таким решением и  обжаловала его в Европейский суд по правам человека в городе Страсбурге.

Позиция государства заключалась в том, что приватизация произошла помимо воли собственника, обманным путем.  Однако Европейский суд посчитал данный вывод российских судов необоснованным, так как  у города Москвы, как первоначального собственника, были достаточные административные ресурсы для проведения необходимой проверки в ходе процесса приватизации и установления поддельности свидетельства о браке.

На данный момент, особенно в Москве, существует массовая проблема, связанная с исками о лишении граждан права собственности на приобретенные ими ранее квартиры по аналогичным основаниям. Выселяют даже добросовестных приобретателей. Однако, хочу отметить, что теперь у людей, попавших в подобную ситуацию, есть шансы отстоять свою собственность, как это сделала Гладышева. Поскольку Европейский суд по правам человека признал, что подобная практика нарушает положения Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, это является основанием для пересмотра по новым обстоятельствам уже вынесенных российскими судами решений по таким делам.  Совсем недавно Верховный суд РФ принял решение по похожему делу,  которое полностью согласуется с позицией Европейского суда по правам человека (Определение ВС РФ от 30.09.2014г. №5-КГПР14-86). То есть, можно предположить, что судебная практика и дальше будет развиваться именно в таком направлении».

Страхование титула вернет деньги

Многие квартиры, из числа попавших под суд, приобретались людьми не самостоятельно, а через риэлторские компании.

• К сожалению, и риэлторы не всегда могут откопать всю историю квартиры, - считает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова. - Права перехода собственности еще можно отследить, а вот если были нарушения на уровне приватизации, то тогда докопаться до истины очень и очень сложно. Как-то здесь риэлторы не очень копают. Мало кто интересуется тем, что предшествовало приватизации квартиры, кто там был на тот момент истинным нанимателем, и не произошла ли подмена. К примеру, после смерти пенсионера или пенсионерки, к ней кого-то прописали (хотя сейчас такое делают и при жизни человека), потом тот, когда остался один подал документы на приватизацию и…получил свидетельство о собственности. Агенты же компаний, когда производят проверку истории квартиры и доходят по цепочке до приватизации, то, как правило, на этом успокаиваются. Чего делать ни в коем случае нельзя! Что печально, но способов обезопасить себя сегодня практически нет. Эксперты констатируют, что ни печать и подпись нотариуса, ни официальная регистрация права собственности в Росреестре, ни свидетельство о собственности на официальном государственном бланке, ни даже решение судов не являются сегодня гарантией безопасности вашего права на жилище. Поэтому я считаю, что квартиру нужно просто страховать от претензий третьих лиц. И я так советую не потому, что работаю в страховой компании. Просто я – юрист, и вижу, что других способов сохранить за собой купленную недвижимость, на сегодня не имеется. Дело в том, что получить информацию о том, что приватизация была проведена с нарушениями, практически невозможно. И даже самая раскрученная риэлторская компания вам ее вряд ли предоставит. Поэтому страхование титула пока является единственной защитой вашей собственности. Если вы купили выморочную квартиру и властям удастся через суд вас из нее выселить, то хоть бы деньги, уплаченные за нее, у вас останутся. Страховая компания вам их вернет.