Какую тактику и стратегию рынок недвижимости выбрал в 2015 году?

1 декабря состоялось главное деловое событие уходящего года организованное Московским Бизнес Клубом – XII ежегодная аналитическая бизнес-конференция «Тактика и стратегия недвижимости 2015». Партнерами мероприятия стали: Галс-Девелопмент, Центр Независимой Экспертизы Собственности, Вертикаль, международная сеть доставки цветов AMF, санаторий Ревиталь Парк, булочная Батон. Мероприятие прошло в уникальном историческом месте – «Бункер-42», построенном специально для И.В. Сталина и было организовано в формате партийного заседания лидеров рынка недвижимости. В мероприятии приняли участие 200 игроков рынка недвижимости – руководители и эксперты строительных,  девелоперских, инвестиционных, финансовых, консалтинговых компаний. Модератором выступила Анна Маркина, Генеральный директор Московского Бизнес Клуба.

На конференции прозвучало много интересных выступлений. Они затрагивали такие актуальные темы, как судьба рынка новостроек в 2015 году,  есть ли будущее у коммерческой недвижимости, социальные инициативы и развитие социальной инфраструктуры во времена экономической нестабильности.

С приветственным словом выступил двойник товарища И.В. Сталина, поздравивший участников с началом конференции и пожелавший всем плодотворной работы.

Особый интерес участников вызвал доклад «Стагнация, рецессия или кризис – судьба рынка новостроек в 2015 году» с которым выступил Александр Пыпин, Главный эксперт, Партнер, Provereno.ru. По его словам, с мая 2014 года объем предложения на рынке новостроек Московского региона вырос на 20%. В стадии строительства находится рекордное количество жилья. На рынке новостроек затоваривание. Заявленная застройщиками цена квадратного метра, с июня этого года, стоит на месте, а средняя цена квартир в новостройках и вовсе снижается. При этом застройщики охотно соглашаются на дисконты, которые доходят до 15%. Впервые с 2009 года зарегистрировано снижение количества выданных ипотечных кредитов в Москве: если за июнь-август 2013 года было выдано 11300 кредитов, то в июне-августе 2014 – 10200. Небольшое превышение выдачи кредитов в Московском регионе сохраняется за счет Московской области.

Александр Пыпин рассказал о тревожных сигналах с других рынков. По утверждению эксперта продажи автомобилей снизились на 20%. Просрочка по потребительским кредитам превысила 10%. Доля свободных площадей в торговых центрах выросла до 6%. Provereno.ru выделяет 2 основных и 2 маловероятных сценария развития ситуации. Ключевой фактор – ожидания покупателей по цене на квартиры в новостройках. Если покупатели поверят, что цена на новостройки через полгода будет дешевле, количество сделок сократится в разы: мало кто захочет покупать то, что скоро будет стоить дешевле. На рынке 450 застройщиков. Катализатором изменения настроений покупателей могут стать сами застройщики, которые в условиях жесткой конкуренции начнут снижать цены. Это уже происходит. По словам Александра Пыпина, хорошая новость заключается в том, что, в этот раз большинство застройщиков готовы к негативным сценариям. Если устоят главные игроки, устоит и цена.

Виктория Литовченко, Заместитель руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet подвела предварительные итоги на рынке новостроек. Эксперт рассказала об основных факторах влияющих на рынок первичной недвижимости в 2014 году. Главный из которых – ухудшение макроэкономической ситуации Российской Федерации. Напряженная внешнеполитическая ситуация – как следствие санкций со стороны западных стран и как следствие ухудшения экономической ситуации. Постепенное ослабление рубля в течение года и резкое ослабление осенью 2014 года. Снижение цены на нефть. По утверждению Виктории Литовченко, все вышеперечисленные факторы приводят к все большему ухудшению общей экономической ситуации в стране и как следствие, к снижению доходов населения, что ведет к сокращению платежеспособного спроса. Так же эксперт назвала основные факторы, которые будут влиять на рынок недвижимости в 2015 году. Это, конечно же, ухудшение макроэкономической ситуации РФ. Сокращение платежеспособного спроса. Изменение ставки налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объекта. Увеличение срока владения недвижимостью с 3 до 5 лет по истечению которого продажа квартиры не будет облагаться подоходным налогом. В ноябре было принято постановление о возможности строительства апартаментов только как временного жилья – в гостиницах, апарт-отелях, мотелях и других объектах временного проживания, что приведет к постепенному сокращению объема предложения апартаментов. Прогноз на 2015 год не утешительный. Это сокращение объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости, сокращение платежеспособного спроса и ценовая стагнация – рост цен в рамках инфляции и чуть ниже.

О ситуации на рынке коммерческой недвижимости рассказал Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium. По утверждению эксперта вакансия в офисной недвижимости увеличилась за три квартала с 9% до 17%. Ставки аренды за девять месяцев снизились на 7-10% в долларах и начали снижение в рублях в III квартале года. Например стоимость объектов класса А сейчас составляет 800-850 долларов кв.м. в год внутри зоны Садового Кольца, за пределами данной зоны – 550 долларов кв.м. А стоимость объектов класса В+, В – 650-720 долларов кв.м. в деловом центре города, вне центра города – 350 долларов кв.м. При этом арендаторы соглашаются на договоры только в рублях.

Иностранные компании в Москве чувствуют себя не комфортно в нынешних условиях, отказываются от расширения и новых офисов. Средний объем новой сделки составляет 500-4000 кв. м. Крупные государственные структуры, вероятнее всего, воспользовавшись обстановкой на рынке, будут решать свои внутренние проблемы в рамках реструктуризации, осуществлять сделки более 20000 кв.м.

Наиболее востребованными на рынке офисной недвижимости Александр Ошурко назвал объекты класса В+, В и даже хороший С в центре города, объекты с качественной реструктуризацией. С местоположением рядом с метро, за пределами СК, недалеко от Третьего транспортного кольца по традиционным направлениям: Запад, Северо-Запад, Юго-Запад. Базовая ставка объектов 12000 – 18000 руб. кв.м. в год на помещение с отделкой смешанной планировки. Свой паркинг или возможность бесплатной парковки рядом с Бизнес-центром является еще одним условием. Что касается инфраструктуры, то это, обязательный набор – оператор питания, банк, развитая транспортная сеть. Дополнительно 2-6 недель на переезд и гибкость в выборе провайдера.

С интересным докладом на тему «Рынок новостроек Московского региона: нестабильная стабильность» выступил Денис Бобков, Руководитель аналитического центра ОПИН. Он рассказал об основных факторах влияния на рынок новостроек 2014 года, предоставив актуальные статистические данные.

Кирилл Кулаков, Первый заместитель генерального директора Центра Независимой Экспертизы Собственности, рассказал о новом налоге на имущество физических лиц и его оспаривании. По словам эксперта, Федеральный закон № 284-ФЗ от 04.10.2014 года внес существенные изменения в НК РФ. Главное изменение – с 1 января 2015 года вступает в силу глава 32 НК РФ «Налог на имущество физических лиц». Как и прежде налог на имущество является местным налогом, в связи с чем органы местного самоуправления должны будут принять нормативно-правовой акт, который будет определять налоговые ставки и особенности определения налоговой базы. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего кодекса. Объектами налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования жилые дома, квартиры, гаражи, единый недвижимый комплекс, а также объекты незавершенного строительства. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости.

В соответствии с законом города Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» устанавливаются следующие налоговые ставки:

1)  в отношении жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 кв. метров: при кадастровой стоимости одного объекта до 10 млн. рублей (включительно) – 0,1% (77% от общего числа квартир в городе);
- свыше 10 млн. до 20 млн. рублей – 0,15%, (20% от общего числа квартир в городе);
- свыше 20 млн. до 50 млн. рублей – 0,2% (2% от общего числа квартир в городе);
- свыше 50 млн. до 300 млн. рублей – 0,3% (менее 1% от общего числа квартир в городе);

2)  в отношении гаражей и машино-мест – 0,1%

3)  в отношении объектов незавершенного строительства (если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом) – 0,3%

4)  в отношении прочих объектов недвижимости – 0,5%

При этом сохраняются ранее введенные льготы по уплате налога на недвижимость для пенсионеров и иных категорий граждан, а также на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости. Например, на квартиру, гараж и дачу. Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 кв. метров для квартир, 10 кв. метров – для комнат и 50 кв. метров – для объектов индивидуального строительства.

Данными о том, сколько продано жилой недвижимости на загородном рынке в 2014 году поделился Дмитрий Гордов, Партнер девелоперской группы «Интегра».

Дмитрий Соколов, Партнер, руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield выступил с докладом «От офисного планктона к пролетариату 2.0. Есть ли будущее у коммерческой недвижимости в 2015?». В своем выступлении эксперт рассказал о перспективах рынка коммерческой недвижимости и способах решения текущих проблем.

Помимо деловой части конференция включала в себя и развлекательную программу. Участникам устроили специальную экскурсию по засекреченному объекту недвижимости – Бункеру Сталина, накормили завтраком и обедом советского трудящегося, а в конце мероприятия прошла интеллектуально - приключенческая игра – «Бункер-42». Вооружившись лазерным и страйкобольным оружием участники разгадывали загадки и тайны засекреченного бункера продвигаясь из отсека в отсек преодолевая разные препятствия. Все решала не сила, а интеллект и стратегия. Победитель игры получил главный приз – поездку на двоих в самый роскошный отель райского острова Бали.

XII ежегодная аналитическая бизнес-конференция «Тактика и стратегия недвижимости 2015» собрала лучших аналитиков, самых ярких и креативных руководителей девелоперских, риэлторских, инвестиционно-финансовых, страховых, юридических, управленческих, консалтинговых компаний и банков, а также ведущих журналистов рынка недвижимости и без преувеличения стала незаурядным событием в жизни профессионального сообщества.