Сегодня 01:05
Материалы и оборудование
02.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
02.09.2025
Конференции, выставки, семинары
02.09.2025
Новости и комментарии
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.

Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.

Как мы анализируем новостройки

Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.

2. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).

3. Удаленность центра

Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.

4. Окружение

Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.

5. Масштаб

Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.

6. Надежность девелопера

Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.

7. Концептуальная новизна

Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.

В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.

Критерии оценки инвестиционной привлекательности проекта

Критерий

Расчёт

Балл

1. Цена

Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов

30% и больше

5

20-30%

4

15-20%

3

10-15%

2

до 10%

1

2. Транспортная доступность

2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро*

Балл

5 мин. и меньше

5

5-10 мин.

4

10-15 мин.

3

15-20 мин

2

20-25 мин

1

2.2 Время езды до ТТК на автомобиле

Балл

5 мин. и меньше

5

5-10 мин.

4

10-15 мин.

3

15-20 мин.

2

20-25 мин.

1

3. Удаленность центра

Расположение новостройки в следующих зонах

Балл

В пределах Садового кольца

5

Между Садовым кольцом и ТТК

4

«Ближний пояс» от ТТК

3

«Дальний пояс» от ТТК

2

За МКАД

1

4. Окружение

Наличие поблизости** следующих объектов

Балл

Детский сад

3

Школа

2

Парк/зона отдыха/река

2

Деловой кластер

1

Торговый центр

1

Промзона/действующее производство/ТЭЦ

-3

Кладбище

-2

Дорожная развязка

-2

Железная дорога

-1

Заброшенные территории/пустыри

-1

5. Масштаб

Общая площадь застройки, тыс. кв.м

Балл

25

5

25-50

4

50-100

3

100-200

2

200-500

1

6. Надежность

Положение в рейтинге застройщиков Единого ресурса застройщиков

Балл

1-5 позиция

5

5-10 позиции

4

10-20 позиции

3

20-30 позиции

2

30 и выше

1

7. Концепция

Наличие новизны

5

Да

5

Нет

0

Максимальный рейтинг

 

44

*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов

**Близость каждого объекта окружения подчитывается индивидуально

Источник: «Метриум»

Эксперты «Метриум» подчеркивают, что представленный анализ нельзя считать исчерпывающим. Он носит информационно-справочный характер и не является консультацией.

Какие проекты I квартала 2020 года наиболее привлекательны для инвестиций

В I квартале 2020 года на рынок новостроек Москвы в продаже появились восемь проектов комфорт- и бизнес-класса. В целом анализ этих объектов показал, что половину из них можно отнести к «середнякам» с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Первую позицию занял жилой комплекс Monodom Family, набравший 25 из 44 баллов (57%). Хотя стартовый уровень цен в нем только на 14% ниже, чем у ближайших конкурентов, и составляет 189 тыс. рублей за кв.м, по другим характеристикам этот проект очень привлекателен. Он реализуется в районе Лефортово (ЮВАО), недалеко от центра, в шаговой доступности от метро, между Садовым кольцом и ТТК в сложившемся жилом районе с необходимой инфраструктурой. Большой плюс объекта – умеренный масштаб застройки, всего 17 тыс. кв.м. Девелопер проекта (Sun Development) занимает невысокую позицию в Московском рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Минимальная стоимость квартиры в комплексе – 5,87 млн рублей за студию площадью 27 кв.м.

На второй строчке проект бизнес-класса «Павелецкая Сити» в Даниловском районе (ЮАО). Хотя ценовая «фора» у объекта по сравнению с конкурентами небольшая (5%), он очень выгодно расположен – практически в центре и рядом с крупным Павелецким деловым районом, что позволяет рассчитывать на высокий спрос в будущем, в том числе и со стороны арендаторов. Отличает проект и сравнительно небольшой масштаб (78 тыс. кв.м.), а также тот факт, что реализует его топовый московский девелопер MR Group. Невысокий балл у проекта из-за удаленности от метро, что, впрочем, для комплекса бизнес-класса не так важно, а также в связи с противоречивым окружением. Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 273 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,5 млн рублей за студию площадью 22 кв.м.

На третьей строчке два жилых комплекса с одинаковыми рейтингами (20). Первый –жилой комплекс бизнес-класса «Мята» в Хорошёвском районе (СЗАО). Проект отличает привлекательный уровень цен – 193 тыс. рублей за кв.м (на 21% ниже, чем у конкурентов), близость к станции метро и в целом удачное расположение относительно центра. Из минусов – неудачное окружение в виде промзоны и отсутствие в шаговой доступности социальных объектов, парков и торговых центров. Впрочем, реализует проект опытный и известный московский девелопер ГК МИЦ. Минимальная стоимость квартиры – 5,3 млн рублей за студию площадью 25 кв.м.

Второй проект – многофункциональный комплекс бизнес-класса «Новоданиловская 8» в Донском районе. В этом МФК высокий уровень стартовых цен (249 тыс. рублей за кв.м.), но удобное расположение относительно центра и удачное окружение. Помимо этого, реализует проект опытный девелопер ГК «Самолёт», входящий в топ застройщиков в Москве. К преимуществам комплекса также относится сравнительно небольшой масштаб (67 тыс.кв.м). Минимальная стоимость апартамента здесь составляет 9,7 млн рублей (30 кв.м.)

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2020 года

 

Проект

Цены

Близость метро

Доступ-ность ТТК

Удален-ность от центра

Окружение

Масштаб

Надеж-ность девело-пера

Итог

Качествен-ный уровень

1

Monodom Family

2

4

4

4

5

5

1

25

57%

2

Павелецкая Сити

1

2

5

4

2

3

5

22

50%

3

Мята

4

4

3

3

3

4

5

20

45%

Новоданиловская 8

2

2

5

3

3

1

4

20

45%

4

Holland Park

2

5

3

2

1

1

5

19

43%

5

Волоколамское 24

5

2,5*

4

3

1

2

5

15,5

35%

6

Саяны-Парк

2

0

2

2

8

0

0

14

32%

7

Волжский парк

1

1

5

3

5

1

5

11

25%

*Ближайшая станция МЦК

Источник: «Метриум»

«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье,резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Термоэтикетки на коробках

Термоэтикетки для маркировки

Термоэтикетки – самая распространенная разновидность маркировки. Их применение позволяет оптимизировать реализацию и доставку товаров. Этот маркировочный элемент является незаменимым в большинстве сфер.
00
Выбор коробок из гофрокартона от больших до маленьких

Листовой гофрокартон: виды, назначение, особенности и преимущества

Листовой гофрокартон - универсальный материал используется практически во всех сферах. С его помощью упаковывают различные товары, создают поделки и декорации, а также выполняют утепление при ремонтных работах.
00
Среднеазиатская овчарка вместе с охотником в лесу

Среднеазиатская овчарка: что нужно знать о породе

Порода среднеазиатская овчарка, или алабай, считается одной из популярных и любимых среди любителей крупных собак. Алабай известны прежде всего своим характером: они очень дружелюбные, хорошо относятся к детям и другим животным, умеют чувствовать настроение хозяев.
00
Экоквартал Русская Европа, ЖК «Вдохновение»

В рамках КРТ в Калининграде построят квартиры с банями

ЭКОквартал «Русская Европа», площадью более 200 тыс квм, будет построен в Ленинградском районе Калининграда в рамках комплексного освоения территории. В 80% квартир в проекте предусмотрены места под банные комнаты.
00
В жилом районе ÁLIA

Управляющая компания в ÁLIA обработала более 11 тысяч инициатив жителей за первое полугодие

Среди реализованных инициатив — восстановление газонов, ремонт прилегающей территории, косметическое обновление мест общего пользования после проведения ремонтов в квартирах, а также высадка новых деревьев и кустарников и др.
00
В Москве наградили победителя всероссийского конкурса на получение стипендии Ильи Мочалова

Подведены итоги всероссийского конкурса для студентов

1 сентября состоялось подведение итогов и церемония награждения победителя всероссийского конкурса на получение стипендии Ильи Мочалова — основателя архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры».
00
Дом.РФ лого

Разъяснены правила использования маткапитала при строительстве домов с эскроу-счетами

ДОМ.РФ направил запрос в Минстрой России и получил официальные разъяснения по применению правил использования материнского капитала для улучшения жилищных условий.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

Прогнозы офисного рынка Москвы до 2029 г.: рост арендных ставок на фоне ограниченного предложения

Международная консалтинговая компания Nikoliers подготовила прогноз офисного рынка Москвы на ближайшие четыре года (до 2029 года), включающий три сценария развития: консервативный, оптимистичный и базовый.
00
Береговой пр-д, влд. 9, к. 1. ЗАО, Филёвский Парк

Выдано разрешение на строительство дома по программе реновации на западе столицы

В районе Филёвский Парк построят многоквартирный дом для переселения жителей по программе реновации. Работы начнутся по адресу: Береговой проезд, земельный участок 9/1 (ЗАО).
00
Гостиница на фоне виноградников под солнцем

К 2030 году количество гостиниц при винодельнях в России может увеличиться в 3,5 раза

В перспективе 5–7 лет номерной фонд при винодельнях в РФ может увеличиться на 1200 номеров, что будет способствовать существенному развитию туристической инфраструктуры в отрасли.
00
Проект набережной в районе Нагатинский Затон

Новая набережная появится на юге столицы

Современный рекреационный объект запроектирован рядом с судостроительным кластером (верфью) в районе Нагатинский Затон. Он станет продолжением 1,5-километровой набережной в «Ривер Парк Коломенское».
00
Корпуса 1.5 и 1.6 ЖК «Кавказский бульвар 51»

Два корпуса на 754 квартиры сданы в жилом комплексе «Кавказский бульвар 51»

Общая площадь двух корпусов высотой 23 и 33 этажа составила около 48 тысяч квадратных метров. Объекту присвоен адрес: Кавказский бульвар, д. 51, к. 1 (ЮАО). Девелопер - ГК ПИК.
00
КРТ: Малая Филевская, вл. 9, 11

Деловое пространство появится в районе Фили-Давыдково по программе КРТ

В ходе реорганизации участка площадью 1,9 гектара на Малой Филевской улице построят административно-деловой комплекс общей площадью 62,5 тысячи квадратных метров.
00
Корпус Madison квартала бизнес-класса «Зорге 9»

Магазин сети «ВкусВилл» открылся в квартале «Зорге 9»

Магазин продуктов здорового питания «ВкусВилл» площадью 155 квм открылся в корпусе Madison квартала бизнес-класса «Зорге 9» по адресу улица Зорге, 9А, корп. 1.
00
Отделка white box – «белая коробка»

Доля новостроек с white box выросла почти в два раза за пять лет

Предчистовая отделка white box быстрыми темпами набирает популярность на первичном рынке «старой» Москвы. Доля квартир и апартаментов с таким ремонтом от застройщика сегодня достигла 23,2%.
Или войти с помощью: