Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.
Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.
Как мы анализируем новостройки
Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.
1. Цена
Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.
2. Транспортная доступность
Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).
3. Удаленность центра
Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.
4. Окружение
Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.
5. Масштаб
Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.
6. Надежность девелопера
Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.
7. Концептуальная новизна
Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.
В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.
Критерии оценки инвестиционной привлекательности проекта
Критерий | Расчёт | Балл |
1. Цена | Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов | |
30% и больше | 5 | |
20-30% | 4 | |
15-20% | 3 | |
10-15% | 2 | |
до 10% | 1 | |
2. Транспортная доступность | 2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро* | Балл |
5 мин. и меньше | 5 | |
5-10 мин. | 4 | |
10-15 мин. | 3 | |
15-20 мин | 2 | |
20-25 мин | 1 | |
2.2 Время езды до ТТК на автомобиле | Балл | |
5 мин. и меньше | 5 | |
5-10 мин. | 4 | |
10-15 мин. | 3 | |
15-20 мин. | 2 | |
20-25 мин. | 1 | |
3. Удаленность центра | Расположение новостройки в следующих зонах | Балл |
В пределах Садового кольца | 5 | |
Между Садовым кольцом и ТТК | 4 | |
«Ближний пояс» от ТТК | 3 | |
«Дальний пояс» от ТТК | 2 | |
За МКАД | 1 | |
4. Окружение | Наличие поблизости** следующих объектов | Балл |
Детский сад | 3 | |
Школа | 2 | |
Парк/зона отдыха/река | 2 | |
Деловой кластер | 1 | |
Торговый центр | 1 | |
Промзона/действующее производство/ТЭЦ | -3 | |
Кладбище | -2 | |
Дорожная развязка | -2 | |
Железная дорога | -1 | |
Заброшенные территории/пустыри | -1 | |
5. Масштаб | Общая площадь застройки, тыс. кв.м | Балл |
25 | 5 | |
25-50 | 4 | |
50-100 | 3 | |
100-200 | 2 | |
200-500 | 1 | |
6. Надежность | Положение в рейтинге застройщиков Единого ресурса застройщиков | Балл |
1-5 позиция | 5 | |
5-10 позиции | 4 | |
10-20 позиции | 3 | |
20-30 позиции | 2 | |
30 и выше | 1 | |
7. Концепция | Наличие новизны | 5 |
Да | 5 | |
Нет | 0 | |
Максимальный рейтинг | 44 |
*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов
**Близость каждого объекта окружения подчитывается индивидуально
Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» подчеркивают, что представленный анализ нельзя считать исчерпывающим. Он носит информационно-справочный характер и не является консультацией.
Какие проекты I квартала 2020 года наиболее привлекательны для инвестиций
В I квартале 2020 года на рынок новостроек Москвы в продаже появились восемь проектов комфорт- и бизнес-класса. В целом анализ этих объектов показал, что половину из них можно отнести к «середнякам» с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Первую позицию занял жилой комплекс Monodom Family, набравший 25 из 44 баллов (57%). Хотя стартовый уровень цен в нем только на 14% ниже, чем у ближайших конкурентов, и составляет 189 тыс. рублей за кв.м, по другим характеристикам этот проект очень привлекателен. Он реализуется в районе Лефортово (ЮВАО), недалеко от центра, в шаговой доступности от метро, между Садовым кольцом и ТТК в сложившемся жилом районе с необходимой инфраструктурой. Большой плюс объекта – умеренный масштаб застройки, всего 17 тыс. кв.м. Девелопер проекта (Sun Development) занимает невысокую позицию в Московском рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Минимальная стоимость квартиры в комплексе – 5,87 млн рублей за студию площадью 27 кв.м.
На второй строчке проект бизнес-класса «Павелецкая Сити» в Даниловском районе (ЮАО). Хотя ценовая «фора» у объекта по сравнению с конкурентами небольшая (5%), он очень выгодно расположен – практически в центре и рядом с крупным Павелецким деловым районом, что позволяет рассчитывать на высокий спрос в будущем, в том числе и со стороны арендаторов. Отличает проект и сравнительно небольшой масштаб (78 тыс. кв.м.), а также тот факт, что реализует его топовый московский девелопер MR Group. Невысокий балл у проекта из-за удаленности от метро, что, впрочем, для комплекса бизнес-класса не так важно, а также в связи с противоречивым окружением. Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 273 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,5 млн рублей за студию площадью 22 кв.м.
На третьей строчке два жилых комплекса с одинаковыми рейтингами (20). Первый –жилой комплекс бизнес-класса «Мята» в Хорошёвском районе (СЗАО). Проект отличает привлекательный уровень цен – 193 тыс. рублей за кв.м (на 21% ниже, чем у конкурентов), близость к станции метро и в целом удачное расположение относительно центра. Из минусов – неудачное окружение в виде промзоны и отсутствие в шаговой доступности социальных объектов, парков и торговых центров. Впрочем, реализует проект опытный и известный московский девелопер ГК МИЦ. Минимальная стоимость квартиры – 5,3 млн рублей за студию площадью 25 кв.м.
Второй проект – многофункциональный комплекс бизнес-класса «Новоданиловская 8» в Донском районе. В этом МФК высокий уровень стартовых цен (249 тыс. рублей за кв.м.), но удобное расположение относительно центра и удачное окружение. Помимо этого, реализует проект опытный девелопер ГК «Самолёт», входящий в топ застройщиков в Москве. К преимуществам комплекса также относится сравнительно небольшой масштаб (67 тыс.кв.м). Минимальная стоимость апартамента здесь составляет 9,7 млн рублей (30 кв.м.)
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2020 года
| Проект | Цены | Близость метро | Доступ-ность ТТК | Удален-ность от центра | Окружение | Масштаб | Надеж-ность девело-пера | Итог | Качествен-ный уровень |
1 | Monodom Family | 2 | 4 | 4 | 4 | 5 | 5 | 1 | 25 | 57% |
2 | Павелецкая Сити | 1 | 2 | 5 | 4 | 2 | 3 | 5 | 22 | 50% |
3 | Мята | 4 | 4 | 3 | 3 | –3 | 4 | 5 | 20 | 45% |
Новоданиловская 8 | 2 | 2 | 5 | 3 | 3 | 1 | 4 | 20 | 45% | |
4 | Holland Park | 2 | 5 | 3 | 2 | 1 | 1 | 5 | 19 | 43% |
5 | Волоколамское 24 | 5 | 2,5* | 4 | 3 | –1 | 2 | 5 | 15,5 | 35% |
6 | Саяны-Парк | 2 | 0 | 2 | 2 | 8 | 0 | 0 | 14 | 32% |
7 | Волжский парк | 1 | 1 | 5 | 3 | –5 | 1 | 5 | 11 | 25% |
*Ближайшая станция МЦК
Источник: «Метриум»
«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».
Комментарии
(0)#