16.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Метриум Групп, логотип компании
Фото: Источник фото

Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.

Компания «Метриум» продолжает публикацию рейтинга наиболее привлекательных для инвестиций новинок рынка недвижимости Москвы. С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.

Как мы анализируем новостройки

Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала.

1. Цена

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты «Метриум» сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже.

2. Транспортная доступность

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5).

3. Удаленность центра

Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл.

4. Окружение

Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают.

5. Масштаб

Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот.

6. Надежность девелопера

Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл.

7. Концептуальная новизна

Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта.

В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты «Метриум», топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%.

Критерии оценки инвестиционной привлекательности проекта

Критерий

Расчёт

Балл

1. Цена

Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов

30% и больше

5

20-30%

4

15-20%

3

10-15%

2

до 10%

1

2. Транспортная доступность

2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро*

Балл

5 мин. и меньше

5

5-10 мин.

4

10-15 мин.

3

15-20 мин

2

20-25 мин

1

2.2 Время езды до ТТК на автомобиле

Балл

5 мин. и меньше

5

5-10 мин.

4

10-15 мин.

3

15-20 мин.

2

20-25 мин.

1

3. Удаленность центра

Расположение новостройки в следующих зонах

Балл

В пределах Садового кольца

5

Между Садовым кольцом и ТТК

4

«Ближний пояс» от ТТК

3

«Дальний пояс» от ТТК

2

За МКАД

1

4. Окружение

Наличие поблизости** следующих объектов

Балл

Детский сад

3

Школа

2

Парк/зона отдыха/река

2

Деловой кластер

1

Торговый центр

1

Промзона/действующее производство/ТЭЦ

-3

Кладбище

-2

Дорожная развязка

-2

Железная дорога

-1

Заброшенные территории/пустыри

-1

5. Масштаб

Общая площадь застройки, тыс. кв.м

Балл

25

5

25-50

4

50-100

3

100-200

2

200-500

1

6. Надежность

Положение в рейтинге застройщиков Единого ресурса застройщиков

Балл

1-5 позиция

5

5-10 позиции

4

10-20 позиции

3

20-30 позиции

2

30 и выше

1

7. Концепция

Наличие новизны

5

Да

5

Нет

0

Максимальный рейтинг

 

44

*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов

**Близость каждого объекта окружения подчитывается индивидуально

Источник: «Метриум»

Эксперты «Метриум» подчеркивают, что представленный анализ нельзя считать исчерпывающим. Он носит информационно-справочный характер и не является консультацией.

Какие проекты I квартала 2020 года наиболее привлекательны для инвестиций

В I квартале 2020 года на рынок новостроек Москвы в продаже появились восемь проектов комфорт- и бизнес-класса. В целом анализ этих объектов показал, что половину из них можно отнести к «середнякам» с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Первую позицию занял жилой комплекс Monodom Family, набравший 25 из 44 баллов (57%). Хотя стартовый уровень цен в нем только на 14% ниже, чем у ближайших конкурентов, и составляет 189 тыс. рублей за кв.м, по другим характеристикам этот проект очень привлекателен. Он реализуется в районе Лефортово (ЮВАО), недалеко от центра, в шаговой доступности от метро, между Садовым кольцом и ТТК в сложившемся жилом районе с необходимой инфраструктурой. Большой плюс объекта – умеренный масштаб застройки, всего 17 тыс. кв.м. Девелопер проекта (Sun Development) занимает невысокую позицию в Московском рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Минимальная стоимость квартиры в комплексе – 5,87 млн рублей за студию площадью 27 кв.м.

На второй строчке проект бизнес-класса «Павелецкая Сити» в Даниловском районе (ЮАО). Хотя ценовая «фора» у объекта по сравнению с конкурентами небольшая (5%), он очень выгодно расположен – практически в центре и рядом с крупным Павелецким деловым районом, что позволяет рассчитывать на высокий спрос в будущем, в том числе и со стороны арендаторов. Отличает проект и сравнительно небольшой масштаб (78 тыс. кв.м.), а также тот факт, что реализует его топовый московский девелопер MR Group. Невысокий балл у проекта из-за удаленности от метро, что, впрочем, для комплекса бизнес-класса не так важно, а также в связи с противоречивым окружением. Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 273 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,5 млн рублей за студию площадью 22 кв.м.

На третьей строчке два жилых комплекса с одинаковыми рейтингами (20). Первый –жилой комплекс бизнес-класса «Мята» в Хорошёвском районе (СЗАО). Проект отличает привлекательный уровень цен – 193 тыс. рублей за кв.м (на 21% ниже, чем у конкурентов), близость к станции метро и в целом удачное расположение относительно центра. Из минусов – неудачное окружение в виде промзоны и отсутствие в шаговой доступности социальных объектов, парков и торговых центров. Впрочем, реализует проект опытный и известный московский девелопер ГК МИЦ. Минимальная стоимость квартиры – 5,3 млн рублей за студию площадью 25 кв.м.

Второй проект – многофункциональный комплекс бизнес-класса «Новоданиловская 8» в Донском районе. В этом МФК высокий уровень стартовых цен (249 тыс. рублей за кв.м.), но удобное расположение относительно центра и удачное окружение. Помимо этого, реализует проект опытный девелопер ГК «Самолёт», входящий в топ застройщиков в Москве. К преимуществам комплекса также относится сравнительно небольшой масштаб (67 тыс.кв.м). Минимальная стоимость апартамента здесь составляет 9,7 млн рублей (30 кв.м.)

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2020 года

 

Проект

Цены

Близость метро

Доступ-ность ТТК

Удален-ность от центра

Окружение

Масштаб

Надеж-ность девело-пера

Итог

Качествен-ный уровень

1

Monodom Family

2

4

4

4

5

5

1

25

57%

2

Павелецкая Сити

1

2

5

4

2

3

5

22

50%

3

Мята

4

4

3

3

3

4

5

20

45%

Новоданиловская 8

2

2

5

3

3

1

4

20

45%

4

Holland Park

2

5

3

2

1

1

5

19

43%

5

Волоколамское 24

5

2,5*

4

3

1

2

5

15,5

35%

6

Саяны-Парк

2

0

2

2

8

0

0

14

32%

7

Волжский парк

1

1

5

3

5

1

5

11

25%

*Ближайшая станция МЦК

Источник: «Метриум»

«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье,резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений».

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
VSN Group, логотип группы

60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой

Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
00
САО, Бескудниковский р-н, Селигерская ул., д. 18, корп. 3

Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО

На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года

В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
00
Школа в ЖК «1-й Шереметьевский», рендер проекта

Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером

Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
00
ЖК «Павлово 3»

На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»

Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
00
ЖК «Зеленый парк». Корпуса № 5.2, 5.3 и 5.4

На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса

Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
00
Девушка в бане ждет гостей

Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей

Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
00
Из раковины не должен идти ужасный запах

Способы предотвращения появления неприятных запахов из ЛОС

Локальные очистные сооружения для очистки сточных вод – эффективное и современное решение. Но у него есть существенная проблема – образование неприятных запахов. Она решается с помощью разных технологий и методов.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Город выставил на торги два здания в Тверском и Басманном районах

Первый лот – двухэтажное здание площадью 243,5 квм. с земельным участком около станции метро «Маяковская» по адресу улица 3-я Тверская-Ямская, дом 22, строение 2. Второй объект площадью 200,5 квм. расположен в Басманном районе в Сыромятническом проезде, дом 4, строение 9.
00
По шоссе едет грузовик с бетономешалкой

На заметку снабженцу – бетонные заводы Подмосковья

Бетон является одним из самых востребованных материалов на строительных площадках, это касается как масштабного, так и частного строительства.
00
Кафе под открытым небом на площади в городе - под большим двускатным шатром стоят столики и сидят клиенты

Почему двускатные шатры стали маст-хэвом для бизнеса на выезде

Если вы запускаете выездное кафе, организуете ярмарку или выставочный стенд, то оборудование из легких и практичных конструкций критично. Двускатные шатры — отличный вариант, чтобы быстро создать заметное и удобное пространство без лишних затрат.
Или войти с помощью: