В IV квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнили 24 новых проекта, подсчитали эксперты «Метриум». Наиболее активными были девелоперы проектов бизнес-класса, среди которых есть объекты на 30% дешевле рынка. Однако в целом уровень цен в новых объектах высокий и возможности инвесторов сокращаются.
Компания «Метриум» продолжает ежеквартальные обзоры наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Среди вышедших за квартал в продажу объектов эксперты выбирают наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений*.
Какие новостройки появились на рынке в IV квартале 2019 года
Проект | Застройщик | Округ | Район | Формат | Мин. стоимость, млн руб. | Мин. площадь кв.м | Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Комфорт-класс | |||||||
Просторная 7 | ГК ПИК | ВАО | Богородское | квартира | 5,19 | 19,8 | 209,2 |
L'Club | Центр-Инвест | ЮВАО | Люблино | квартира | 7,35 | 39,1 | 178,5 |
Аэровилла | Алтай | ЮАО | Орехово-Борисово | комфорт | 2,18 | 12,1 | 166,3 |
В стремлении к свету | Seven Suns Development | СВАО | Лианозово | квартира | 3,57 | 26,5 | 128,2 |
Станция | Алтай | ЮАО | Чертаново Северное | апартамент | 2,38 | 13,2 | 166,8 |
Les | «Спартак» | ЮЗАО | Ясенево | апартамент |
|
|
|
Ботаник2 | Алтай | СВАО | Отрадное | апартамент | 3,00 | 18,9 | 163,1 |
Бизнес-класс | |||||||
Trend | Magnum Development | СЗАО | Щукино | квартира | 9,92 | 36,6 | 270,6 |
Level Стрешнево | Level Group | СЗАО | Покровское-Стрешнево | апартамент | 4,87 | 23,3 | 168,5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Level Донской | Level Group | ЮАО | Донской | апартамент | 6,98 | 28,6 | 234,5 |
Nagatino i-Land | ГК Эталон | ЮАО | Даниловский | квартира | 8,96 | 43,4 | 208,8 |
Вереск | ГК МИЦ | СЗАО | Хорошево-Мневники | квартира | 6,00 | 25,1 | 197,8 |
Донской квартал | Страна Девелопмент | ЮАО | Донской | апартамент | 6,98 | 32,0 | 237,3 |
MainStreet | ГК Основа | ЗАО | Фили-Давыдково | апартамент | 6,00 | 28,0 | 157,9 |
Shome1,2 | Велесстрой | ЗАО | Фили-Давыдково | квартира | 9,60 | 38,0 | 285,8 |
Правда1 | Группа ПСН | САО | Беговой | апартамент | 7,99 | 30,6 | 234,6 |
Достижение1,2 | Sminex | СВАО | Марфино | квартира | 8,72 | 35,5 | 239,8 |
Павелецкая Сити1 | MR Group / Level Group | ЮАО | Даниловский | квартира | 7,73 | 25,9 | 246,5 |
Alcon Tower | Alcon Development | САО | Беговой | апартамент | 5,59 | 25,1 | 329,0 |
Премиум-класс | |||||||
Eleven | РосСтройИнвест | ЦАО | Пресненский | квартира | 25,47 | 45,0 | 598,3 |
Ambassador Golf Club Residence2 | ГК Ташир | ЗАО | Раменки | апартамент | 64,3 | 83,4 | 893,6 |
La Rue2 | Capital Group | ЦАО | Тверской | апартамент | 17,4 | 25,2 | 716,1 |
Fantastic House | СЗ Полинессо | ЦАО | Пресненский | квартира | 37,99 | 63,0 | 666,5 |
Richwood Club Village2 | н/д | ЗАО | Раменки | апартамент | 149,60 | 220,0 | 854,8 |
1Продажи не открыты. Идёт бронирование.
2Цены определялись путем интервью по телефону
Источник: «Метриум»
По мнению аналитиков «Метриум», в IV квартале заслуживают наибольшего внимания инвесторов два проекта апартаментов бизнес-класса.
Проект: Alcon Tower
Район: Беговой
Мин. стоимость: 5,59 млн руб. (25,1 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, сохранение средств
Alcon Tower – проект высотного комплекса апартаментов бизнес-класса на Ленинградском проспекте, напоминающий очертаниями сталинские высотки. Главное преимущество комплекса – расположение. Многофункциональный комплекс будет построен в Беговом районе на пересечении Ленинградского проспекта и Беговой улицы. Таким образом, МФК находится всего в 100 метрах от ТТК, в 2,4 км от Садового кольца, 4 км от Кутузовского проспекта и в 12 км от МКАД. В десяти минутах ходьбы метро «Динамо».
Второе преимущество – привлекательный уровень цен. На старте продаж в проекте представлено большое число апартаментов площадью порядка 25-30 кв.м по очень привлекательной цене для этой локации – от 5,6 млн рублей. Конкуренция высокая, но концептуально схожих объектов мало. К концу строительства можно ожидать роста цены порядка 30-40%.
Третий аргумент в пользу инвестиций – гостиничный комплекс услуг для жителей, включающий заказ пропусков, бронирование переговорных, оперативное решение бытовых и технических вопросов, расчет и оплату коммунальных платежей.
Застройщик – Alcon Development – пока не строил жилые комплексы, но имеет большой опыт строительства высококлассных офисных центров.
Резюме: Alcon Tower отлично подходит для вложений в аренду. Жилой комплекс удобно расположен с точки зрения транспортной доступности, совсем недалеко от исторического центра. Рядом крупный транспортный узел – Белорусский вокзал и станция остановки следующего в Шереметьево аэроэкспресса. С учетом наличия некоторых гостиничных услуг комплекс будет пользоваться спросом у обеспеченных бизнесменов, туристов, путешественников. Также наличие поблизости крупного делового кластера (Белая площадь) создает возможности и для высокобюджетной долгосрочной аренды. Крупногабаритные лоты, которые также есть в проекте, станут хорошим вложением для долгосрочного сохранения средств.
Проект: Main Street
Район: Фили-Давыдково
Мин. стоимость: 6 млн руб. (28 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа
Проект апартаментов бизнес-класса будет реализован в районе Фили-Давыдково на западе Москвы. У комплекса хорошее расположение – ЗАО считается престижным округом Москвы. В шаговой доступности (не более 5 минут) находится станция метро «Кунцевская» Рядом с комплексом проходят Кутузовский проспект и Рублёвское шоссе.
Второй весомый «плюс» – доступный уровень цен. На старте продаж средняя стоимость квадратного метра составила 158,8 тыс. рублей за кв.м., а минимальная стоимость апартамента – 6 млн рублей. Между тем средняя цена конкурентов – от 220-240 тыс. рублей за кв.м. и выше в готовом доме.
Девелопер проекта – компания ГК «Основа», созданная опытным «игроком» девелоперского бизнеса. На данный момент компания возводит всего четыре жилых комплекса в Москве и Московской области.
Еще одно важное преимущество проекта – слабая конкуренция непосредственно в районе строительства комплекса. Схожие по концепции объекты возводятся в основном дальше от центра вдоль Кутузовского проспекта и находятся на завершающих стадиях строительства. Местный рынок имеет большой потенциал, потому что многие обитатели местных «сталинок» хотели бы поменять морально устаревшее жилье на современные новостройки.
Резюме: проект Main Street хорошо подойдет для разных инвестиционных сценариев. Удобство расположения и низкий «порог входа» предопределяют выгодные вложения с целью сдачи в аренду. Доступные расценки на старте означают значительный прирост в будущем (до 30% от текущей цены). Низкая конкуренция в локации обуславливает умеренные риск.
«За последний год цены в столичных проектах новостроек сильно возросли, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В комфорт- и бизнес-классе «квадрат» подорожал до 7-8%. При этом активность покупателей начала снижаться, причем даже на фоне сокращения ставок по ипотеке. Это означает, что в скором времени быстрое повышение стоимости квартир в строящихся объектах может прекратиться, а вместе с ним – и возможности инвестиций. Поэтому я бы рекомендовала инвесторам не занимать выжидательную позицию, а обратить внимание на недавно вышедшие или поступающие в ближайшее время проекты».
*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом, бизнес-и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:
1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.
Эксперты «Метриум» отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.
Комментарии
(0)#