Льготная ипотека привела к появлению нового вида инвесторов в недвижимость

Президент России Владимир Путин поддержал продление программы родление программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. Глава государства заметил, что данная мера оказалась востребованной. 

Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков рассказал о том, что запуск программы льготного ипотечного кредитования, который состоялся  23 апреля  2020 года, привел к появлению нового вида инвесторов в недвижимость.

Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»: 

– Пандемия сформировала кризис на рынке спроса. Люди перестали выходить куда бы то ни было и покупать – даже онлайн-продажи не сдвинули ситуацию с места. Палочкой выручалочкой стала субсидированная ипотека под 6,5%. Низкая ставка привела к формированию пула новых частных инвесторов. Так, новой категорией на рынке жилья стали ипотечные инвесторы. 

Под определение «ипотечный инвестор» подходят люди, имеющие собственный капитал, который лежит в банке и приносит от 5 до 6% годовых. На фоне стремительно дешевеющего рубля - деньги обесцениваются, и недвижимость как инструмент сохранения рублевых капиталов выглядит крайне надежным инструментом. Если добавить сюда еще возможный доход от сдачи в аренду, то новый финансовый инструмент по формуле свой стартовый капитал плюс субсидированная ипотека выглядит очень привлекательным. Доход от сдачи в аренду студий и 1-комнатных квартир может достигать 11-13% годовых, что с лихвой покрывает затраты на ипотеку и тело кредита. Кроме того, не стоит забывать, также о том, что недвижимость продолжает расти в цене и  фактически получается, что рублевый капитал зарабатывающий в банке на депозите 6% процентов, может заработать с учетом роста стоимости актива до 15-25% годовых. Таким образом, субсидированная ипотека сформировала новый спрос, потребителем которого стали ипотечные инвесторы. Этак также подтверждается данными по объему и типу сделок проходящих на первичном рынке новостроек - сегодня продано более 80% всех студий и однокомнатных квартир от постоянной экспозиции. Потребление же 2-комнатных и 3-комнатных квартир в классе комфорт относительно прошлого года увеличилось лишь на долю отложенного спроса весной. 

Интересным является исследование нашей компании, которые мы провели проектах находящихся под нашим управлением в продажах и на проектах, которые продают наши коллеги по рынку. 

Во-первых, ипотечные инвесторы не спешат приобретать недвижимость в «муравейниках», то есть в жилых комплексах или кварталах, рассчитанных не несколько тысяч квартир. Причина очевидна - конкуренция по сдаче квартир будет большая, а значит доходность от аренды не высокая. При этом конкурировать такому ипотечному инвестору придется не только с такими же владельцами недвижимости, но и застройщиками у которых обычно остается определенный пул квартир, которые он может либо продать, либо сдавать. Выбор часто падает на проекты общей площадью до 50-60 тыс. квадратных метров. Здесь и конкуренция меньше и приобретенных квартиры для себя больше и рост цены от котлована до ввода намного бодрее. Очевидно, что таких проектов меньше, чем КОТов, но они есть и выборка в них произошла быстрее. Во-вторых, сейчас много проектов строятся с использованием проектного финансирования и поймать незавершенный проект долевого участия достаточно сложно, поэтому если проект реализуется по счетам эскроу, то на бренд застройщика уже обращают значительно меньше внимания, его значимость замещает локация и качество/наполняемость продукта. Вторым важным фактором при выборе объекта под инвестиции стал этап строительства. Понятно, что на этапе котлована стоимость «квадратного метра» ниже, но уже нет такой разницы в цене как была раньше до эскроу и поэтому важнее успеть купить хорошую квартиру, нежели дешевую. Третьим и заключительным фактором выбора объекта для инвестиций являются программы субсидирования ипотечной ставки. Здесь экономическая выгода для такого инвестора очевидна.  

Программа льготной ипотеки продлена до июля 2021 года. Окно возможностей для нового вида инвесторов сохраняется и это, безусловно, хорошие новости для рынка новостроек.

Справка 

«ТОП Идея» – консалтинговая компания, основанная в 2015 году. Основные направления деятельности: разработка концепций для жилых комплексов, формирование офиса продаж для застройщиков, а также создание маркетинговых стратегий. Миссия компании – помогать застройщикам продавать новостройки по максимальной цене, не теряя темпов. На данный момент специалисты компании реализовали более 1 154 000 кв. м. в проектах, расположенных на территории всей России. Жилые комплексы, концепции для которых разрабатывали профессионалы «ТОП Идея», не раз становились победителями престижных международных и российских премий. Среди клиентов компании Crocus Group, Barkli, Sezar Group, Группа Эталон, АФК «Система», Rossmils Investments, Atlas Development и другие.