«Метриум»: Итоги I квартала 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 11,9%. Средняя цена предложения увеличилась на 6,7% и составила 258 015 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», по итогам I квартала 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы в реализации находилось 12 450 квартир^[1] (952,2 тыс. кв. м) в 97 проектах, что на 11,9% меньше, чем в конце 2019 года. За три месяца был объявлен официальный старт продаж только в анонсированном ранее ЖК «Павелецкая Сити». Других новых проектов замечено не было, однако, возобновилась приостановленная ранее реализация двух комплексов. Также рынок пополнился несколькими корпусами в уже реализуемых новостройках:

– Headliner (очередь 3, корп. 6, 7);

– «Резиденции архитекторов» (очередь 3, корп. 1);

– «Серебряный фонтан» (корп. 3);

– «Метрополия» (очередь 2, корп. А);

– «ЗИЛАРТ» (очередь 2, лот 9, 10);

– ILOVE (корп. 5);

– «Сердце Столицы» (корп. 8);

– Balance (корп. 2);

– RiverSky (корп. 1);

– «Событие» (корп. 3);

– West Garden (корп. 5);

– «Now. Квартал на набережной» (корп. 2.4, 2.5).

Объем предложения сократился во всех округах, кроме ЮВАО, ЦАО и ВАО. Причем в Юго-Восточном округе количество реализуемых квартир увеличилось на 43,2% – до 2 тысяч лотов. Как следствие, существенно выросла доля ЮВАО в структуре предложения (16,3%, +6,3 п.п.). Больше квартир реализуется только в Западном округе – 18,6% (-3,8 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (1,4%, +0,6%).

Структура предложения по округам г. Москвы

Источник: «Метриум»

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Источник: «Метриум»

Несмотря на общее снижение предложения на рынке, в I квартале 2020 года зафиксирован рост доли квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности (22,5%, +6,7 п.п.). Сопоставимый объем экспозиции сосредоточен в новостройках на этапе отделочных работ (20,8%, -4,7 п.п.) и в готовых домах (23,3%, +1,2 п.п.). Треть рынка представлена в объектах на стадии монтажа этажей (33,4%, -3,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

В разрезе типологий в структуре предложения серьезных изменений за квартал отмечено не было. Наибольшую долю составляют двухкомнатные квартиры (40,6%, -1,1 п.п.). Около трети рынка приходится на трехкомнатные лоты (29,2%, +1,2 п.п.), менее четверти – на однокомнатные (22,3%, -0,7 п.п.). Доля многокомнатных квартир – 6% (-0,1 п.п.), студий – 1,9% (+0,7 п.п).

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – I квартал 2020, внутренний круг – IV квартал 2019 г.)

Источник: «Метриум»

За квартал произошло резкое снижение доли квартир без ремонта – до 68,6% (-10,2 п.п.). На лоты с отделкой white box пришлось 18,2% (+5 п.п.), с полным ремонтом – 13,2% (+5,2 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – I квартал 2020 г., внутренний – IV квартал 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за I квартал 2020 года средняя цена предложения увеличилась на 6,7% и составила 258 015 руб. за кв. м. В отдельных округах рост достигал 14-19%: ЮАО – 14,4%, ВАО – 16,2%, СВАО – 19,2%. Снижение показателя зафиксировано только в Центральном округе, где в одном из проектов вышел внушительный объем предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средний бюджет предложения вырос еще больше показателя за квадратный метр – на 8,5% до 19,7 млн руб. Однокомнатные квартиры и студии повысились в цене на 11,4% и 18% соответственно. По остальным типологиям рост варьировался в пределах 5,3-9,6%.

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии по итогам I квартала

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2020 года:

– ЖК «Манифест» (ЗАО / Можайский р-н) студия площадью 20,1 кв. м за 6,6 млн руб.

– ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 25,1 кв. м за 6,8 млн руб.

– ЖК FREEDOM (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 21 кв. м за 6,8 млн руб.

Основные тенденции

«На рынке новостроек бизнес-класса в I квартале 2020 года наблюдалась та же картина, что и в массовом сегменте: предложение снижалось, а цены росли, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество реализуемых квартир уменьшилось на 12%, несмотря на довольно бодрый старт новых корпусов. Хотя девелоперская активность, конечно, затормозилась: был дан официальный старт только одного нового проекта против четырёх в прошлом году и семи в 2018 г.

Цены выросли чуть сильнее, чем в массовых новостройках – на 6,7% и 6,3% соответственно. При этом за весь прошлый год рост в бизнес-классе составил 5,8%. Рост среднего показателя обусловлен не структурными изменениями, а прямым повышением цен в проектах, во многих из которых оно составило 5-10% и больше. Хотя структурные изменения также имели место – в I квартале отмечено заметное увеличение доли квартир с отделкой (как финишной, так и white box), в общей сложности они составили треть рынка.

Существенно вырос и порог входа на рынок: если в конце 2019 года минимальное предложение составляло 5,1 млн руб., то к началу апреля – 6,6 млн. Средний бюджет предложения достиг 19,7 млн руб., увеличившись за три месяца на 8,5%».

[1]В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.