Михаил Гец о настоящем и будущем рынка офисов

Рынок коммерческой недвижимости в последние годы становится более масштабным - и по площадям строящихся бизнес-центров и по географии их появления в Москве. Однако не все заявляемые участниками рынка новые проекты реализуются на самом деле.

О состоянии и перспективах развития рынка современных офисных площадей рассказывает управляющий партнер компании «Новое Качество» Михаил Гец.

– Основные актуальные тенденции офисного рынка – децентрализация и огромный объем новых проектов. Что можно сказать о тенденциях 2008 года?

– Продолжится строительство бизнес-центров в районе Третьего транспортного кольца и МКАД. Надо учитывать, что много проектов заявлено, но не очень много зданий строится на самом деле. Становится более тяжелым процесс согласований. В результате выход на рынок новых объектов тормозится. В итоге разница между предложением и спросом, который сейчас гораздо больше, сохранится. Она не может быть ликвидирована в ближайшие полтора-два года, насыщения рынка можно ожидать не раньше конца десятилетия.

– Сейчас многие говорят о новых зданиях, возникающих в окраинных районах. Тем не менее есть довольно много проектов, которые реализуются в районе Садового кольца и в самом центре Москвы. Кстати, неподалеку от офиса компании «Новое Качество», в Яковоапостольском переулке, сейчас можно наблюдать большой котлован, там будет построен многофункциональный бизнес-центр. Насколько это сказывается на рынке?

– Да, такие проекты есть. Я думаю, что это скорее остатки новых площадей на рынке, последние проекты, и не считаю, что они заметно повлияют на общую ситуацию. Речь идет максимум о 10-20 реализуемых проектах, с площадью офисов от 20 до 50 тысяч метров, то есть в совокупности о миллионе метров. С бизнес-центрами между ТТК и МКАД дело обстоит иначе — другой масштаб. Там в принципе возможен запуск сразу 50-100 проектов, причем с большей площадью — от 50 до 100 тысяч метров. И как раз эти несколько миллионов способны изменить картину рынка — если эти площади одновременно будут предложены арендаторам.

– Вы ожидаете перенасыщения рынка офисов?

– Не раньше 2010 года

– А после — если попытаться представить более отдаленное время?

– Насыщение рынка с каждым годом ожидается, но все откладывается и откладывается. Вероятность такой перспективы, как мне кажется, год от года должна уменьшаться. Одна из существенных причин: идет перераспределение сил среди девелоперов. Некоторое время назад появилось очень много новых застройщиков, которые заявили о крупных проектах. Но по мере работы над ними они в какой-то момент дошли до той точки, когда поняли, что эти проекты завершить им будет непосильно. Началось изменение ситуации — в пользу крупных игроков на рынке коммерческой недвижимости.

– А могло бы получиться иначе?

– Только теоретически. Если бы в какой-то момент у этих новых компаний нашлись деньги и они сразу вывели на рынок миллионы квадратных метров. Но, к сожалению, у них не хватает профессионализма в доведении до этих проектов до логического конца, в сдаче площадей в аренду. То есть при реализации подобного сценария офисному рыноку грозил бы полный беспорядок, и девелоперы смогли демпинговать, причем сильно. Но в реальной жизни ничего подобного не происходит, ситуация остается стабильной и резких скачков арендных ставок не ожидается.

– Появляется все больше и больше площадей высокого качества. Но спрос постоянно растет, он тоже все больше и больше. Как это можно объяснить?

– Происходит укрупнение структур, которые работают в московском регионе. Компании стараются консолидировать свои подразделения в одном офисе. В Москве непростая транспортная обстановка, и, если сотрудники находятся в разных районах, это мешает работать. Сегодня на рынке не хватает именно крупных площадей, хорошего качества и с профессиональной эксплуатацией.

Речь не только про крупный бизнес, у компаний второго эшелона наблюдается примерно то же самое. Если раньше тысяча метров считалась форматом офиса крупной компании, то сейчас на подобных площадях консолидируют офисы уже относительно небольшие бизнесы. Аренда или покупка тысячи метров – заурядная по меркам сегодняшнего рынка сделка, ее могут позволить себе не самые богатые компании.

– А совсем малые? Можно ли найти небольшой, но качественный офис?

– Появляются операторы, которые почувствовали возможности этого сегмента рынка и предлагают в аренду небольшие офисы, до 200-300 метров. Меньшую площадь, например, помещение площадью около 100 метров в профессиональном бизнес-центре сейчас можно и не найти. Подобные варианты встречаются только у структур, которые, допустим, арендуют этаж, делят его на десятки блоков и сдают. Такой бизнес распространен и обладает хорошей доходностью.

Самим владельцам зданий заниматься этим невыгодно. Они выбирают профессионального оператора или создают в собственном бизнесе отдельную структуру, которая ведает субарендой для арендаторов с запросами на малые площади.

– Наметилась тенденция создания офисных центров не просто в окраинных районах, а за МКАД. Как вы оцениваете этот рынок коммерческих площадей, для кого эти здания?

– Здесь не вполне однозначная ситуация. Есть определенные сложности с заполнением таких офисов. Заявленных проектов много, однако непонятно, какие именно компании будут готовы переехать за черту города. К сожалению, у потенциальных арендаторов при таком переезде начинаются проблемы с сотрудниками — значительная часть персонала просто увольняется. Люди не готовы работать в пригороде, несмотря на корпоративный транспорт и прочие удобства. Это основная проблема арендаторов.

К тому же имеет смысл сравнить западный и российский опыт: за рубежом 70% расходов арендаторов составляет оплата труда рабочей силы, а 30% – аренда. У нас обратная картина. Однако сейчас ситуация начинает меняться. Ставки аренды достигли некоего предела, а рост затрат на рабочую силу такого предела пока не имеет, расходы будут только увеличиваться. Поэтому, если задуматься о том, что половину сотрудников придется при переезде поменять и это ощутимо скажется на расходах, в итоге выяснится, что выгоднее остаться в центре Москве, в офисе с высокой ставкой аренды.

– Кстати, каковы различия в ставках?

– На самом деле мало кто знает ставки, по которым сдаются площади в загородных бизнес-центрах. То есть разница есть, и она велика. В «Сити», к примеру, арендная плата достигает 2000 долл. за кв. м в год, за МКАДом она может понижаться до 400 долл. – различие практически пятикратное.

– Влияют ли на рынок современной коммерческой недвижимости потенциальные арендаторы. которые в настоящее время работают в зданиях, скажем так, не самых лучших, но выросли уже до уровня, когда они способны переехать в качественный офис?

– Пока у владельцев зданий топ-класса есть возможность отсеивать арендаторов, которые не соответствуют классу офиса. Они могут себе позволить выбирать арендаторов. Например, работать только с западными компаниями или российскими, но ориентированными на западный стиль ведения бизнеса. Компании другого плана в принципе могут позволить себе снять новый офис класса «А». Но они могут не понять, как взаимодействовать с владельцем и теми, кто управляет зданием. Им удобнее иметь дело с арендаторами, соответствующими уровню высококлассных офисов.

– Насколько долго владельцы зданий смогут сохранять такие позиции?

– Я полагаю, что в ближайшие годы картина изменится. На рынке уже сейчас усиливается дифференциация между зданиями. Их начинка, техническая оснащенность, существенно различается. Большинство офисов, которые строятся в настоящее время, ближе к классу «В». Это выгодно — можно построить здание, понятно, что все равно оно найдет арендаторов, а на оборудование особо тратиться тогда и не стоит. Круг девелоперов, которые держат марку и делают начинку на самом высоком уровне, весьма ограничен. Но для определенных компаний техническая оснащенность важна, арендаторов офисов топ-уровня, к примеру, на западе, привлекает именно начинка здания.

– Что вы думаете о возможных изменениях в профессиональной среде операторов рынка?

– Профессиональные услуги на рынке весьма востребованы. Появляется много девелоперов, много консультантов, однако профессиональных управляющих — известных на рынке компаний на все офисные здания не хватит. Иногда бывает выгоднее образовать управляющую компанию в структуре собственного бизнеса, хотя с точки зрения девелопмента это неправильно.

Также растет спрос на управление проектами, это одна из самых востребованных услуг. В мировой практике эту работа ведется специализированными компаниями, в России подобных компаний крайне мало. Это тормозит развитие рынка. Но я полагаю, что со временем данный пробел будет восполнен.