Микродолю в квартире отныне продать трудно, но … можно

С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые коснулись собственников небольших долей в недвижимости. Если до настоящего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности (владелец жилого помещения мог продать даже квадратный метр), то отныне он этого сделать не сможет.

Как отразится данная норма в законе на рынке недвижимости? Поможет ли она в борьбе с квартирными рейдерами, которые покупали микродолю в квартире и начинали создавать проблемы для жизни другим сособственникам? Об этом размышляют профессиональные участники рынка недвижимости:

Любовь Голубева, руководитель Городского агентства недвижимости (г. Серпухов), член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов

На мой профессиональный взгляд, назвать принятый закон панацеей от избавления общества от микродолей называть рано. Однако, пользы от закона, безусловно, больше. Он, я считаю, оздоровит  рынок недвижимости и в большей степени очистит его от манипуляций с фиктивными регистрациями по месту жительства, которые имеют место в основном в крупных городах России. После введения в действия с 1 сентября этого года обсуждаемого нами закона многим предстоит посчитать целесообразность приобретения долевой недвижимости в таких целях.

Размыванию долей в квартирах до абсурдных 1/100 и 1/1000 никак не мог противостоять Росреестр. И это было на руку так называемым «квартирным рейдерам». И именно против их самоуправства, порой переходящего в плоскость уголовного кодекса, был и принят этот закон. Хотя и здесь не все однозначно. Ограничив возможность приобрести менее 6 квадратных метров жилой площади, законодатель защитил в большей степени долевых собственников небольших квартир. Так как рейдеру, захватившему 6 метров в малогабаритной однушке, экономически невыгодно идти на шантаж и даже преступные деяния, вынуждая продать оставшиеся, допустим, 12 метров. В квартирах же большой площади доля в 6 квадратных метров является  незначительной. А, следовательно, и интерес к захвату таких объектов остаётся высоким.

Принятый закон обратной силы не имеет, и поэтому в отношении долевой собственности уже оформленной, не получится в принудительном порядке изменить правовой режим, просто лишив владельца собственности. Здесь также, как и ранее, предстоит решать вопрос в судебном порядке. Правда, сделать это теперь будет немного проще. Опираясь на новый закон, в борьбе с недобросовестным содольщиком, сейчас не придется доказывать, что микродоля менее 6 кв. метров непригодна к проживанию и единственным возможным вариантом является принудительный ее выкуп.

Несмотря на то, что первые шаги к регулированию проблемы сделаны, что вызывает радость и оптимизм, но в глобальном плане нам предстоит жить с трудностями долевой собственности ещё долго.

Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»

Думаю, что это хорошая новость. Во-первых, перестанут "натирать на мелкой тёрке" доли в праве собственности на квартиры с целью получения регистрации по месту жительства в квартирах, в которых люди ни когда не появятся. Это защитит интересы основного собственника.

Во-вторых, станет сложнее осуществлять принуждение сособственника к продаже доли по цене, значительно ниже ее рыночной стоимости.

В-третьих, появляется возможность понудить собственника, имеющего основную долю и пользующегося жилым помещением, выкупить долю миноритария, который всё равно не может пользоваться жильём, продать не может, но обязан нести бремя содержания.

Последний момент мне прямо очень нравится! Посмотрим, как всё это будет применяться на практике.

Елена Валеева, генеральный директор АН «Светлый Град», член Совета Московской ассоциации риэлторов (МАР)

На мой  взгляд, юриста, такой закон содержит в себе немало минусов. Во-первых, нарушается право собственника. Нравится нам, или не нравится, но это его собственность, и распоряжаться ею, частично или полностью, собственник должен иметь полное право.  

Во-вторых, новый закон, к счастью, учитывает ряд особенностей (например, приобретение малой доли в силу получения наследства), но ситуации бывают очень, очень разные. Невозможно предусмотреть все и не ущемить ничьих прав, с новым законом.

В-третьих, бывают ситуации, когда собственники не могут решить вопрос распоряжения недвижимостью просто в силу плохих отношений, то есть они не могут общаться и договариваться. И если одного из них лишить права продать свою малую долю, то можно ли допустить это нарушение права законным? Получается, что право одного основано на ущемлении права другого. Считаю, что это недопустимо.

Каким же образом решать спорные случаи сделок с долями? Ответ может быть, как я считаю, только один: внимательнее и строже изучать конкретную проблему и решать ее, исходя из конкретной ситуации. Для этого вполне достаточно уже имеющихся норм закона.

Наталия Булахова, юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО)

Несомненно, закон о «микродолях», даже принятый в таком усеченном виде, сыграет свою положительную роль, существенно сократив сделки с «микродолями» на рынке недвижимости, но говорить о полном искоренении и победе в борьбе с квартирными рейдерами очень ошибочно. Несомненно, главным плюсом принятого Закона 310-ФЗ является то, что в массовом порядке будет невозможно проводить сделки с дроблением (разделом) жилых помещений на миниатюрные доли, вроде, 1/100 или даже 1/1000 доли в праве собственности на жилое помещение, как это было до этого.

Но, также предполагаю, что лица, занимающиеся рейдерскими захватами, несомненно, найдут выход и после принятия данного закона, подстроившись под новые условия. Предполагаю, что те же самые квартирные рейдеры просто подкорректируют свою работу на рынке недвижимости, подгоняя ее под новые минимальные нормы «минидолей».

Просто, «распил» собственности в жилом помещении на доли, например, в целях получения  покупателями этих доли жилплощади, например, для получения регистрации по месту жительства, будет теперь осуществляться с учетом минимального размера доли, что, несомненно, увеличит в разы ценник таких предложений.

Инесса Демина, старший юрист АН «Триумфальная Арка»

Несовершенство  нашего законодательства, а именно в  сделках с долями в праве собственности на жилые помещения,  порождало возможность приобретать любые по размеру доли. Продавец мог продать, а покупатель купить, например, 1/100 долю в праве собственности в квартире или комнате. Новый собственник, несмотря на ничтожность  своей доли, имел право осуществлять все права собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему долей.  Хотя на практике пользоваться 1/100 долей,  например в однокомнатной  квартире, не представлялось возможным, ведь реальная площадь такой доли могла соответствовать нескольким квадратным сантиметрам. И не смотря на всю абсурдность ситуации, обладатель такой микродоли  мог  на законных основаниях зарегистрироваться в квартире по месту жительства и даже вселиться туда. Такой механизм  давал возможность недобросовестным людям покупать доли с целью осложнения жизни другим сособственникам, чтобы в последующем,  не совсем законными  способами, принудить их к продаже своих долей.  В  больших мегаполисах, в первую очередь в Москве, эта проблема приобрела катастрофический размер.

Что же мы имеем  на сегодняшний день? Минимальный допустимый размер доли в праве общей долевой собственности  в перерасчете на квадратные метры не должен быть менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения.  Поправка устанавливает запрет для собственника жилого помещения или  обладателя доли в праве общей собственности на жилое помещение  совершать действия, влекущие  за собой возникновение долей в праве собственности на это помещение,  если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Важно отметить, что принятый закон, не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, возникшим после вступления  его в законную силу. Таким образом, сделки  по отчуждению микродоли, совершенные до вступления закона в силу, не могут  быть признаны  ничтожными.  Многих теперь интересует вопрос, а что же будет с уже имеющимися  микродолями в квартирах? Смогут ли их владельцы   распоряжаться ими  после вступления поправок в силу, например,  подарить  родственнику   или продать  одному из сособственников?  Есть мнения, в том числе среди нотариального сообщества, что сделки с микродолями между сособственниками, в результате которых доля одного из них увеличится, не будут  противоречить закону. Однако более подробные разъяснения  появятся  позже, как только начнет складываться правоприменительная практика.  

Хочется надеяться, что фиктивных регистраций по месту жительства и рейдерских  захватов  будет меньше, однако принятые изменения полностью эти проблемы не решат. Доли в праве собственности, не подпадающие под  установленные  ограничения, как продавались,  так и будут продаваться.   

Константин Барсуков, генеральный директор АН «Релайт-недвижимость»

Я считаю, что по факту данный закон на рынке недвижимости никак не отразится. Он ведь нацелен прежде всего на борьбу с "резиновыми квартирами", в которых прописывались не то, что десятки, а иногда и сотни людей. Понятно, что они реально не проживают в них.

Что касается "рейдеров" и т.п., то им и сейчас никто не мешает купить долю в какой-то квартире и продолжить заниматься своей "деятельностью". Ведь сама долевая собственность у нас не запрещена.