На вторичном рынке столицы спрос снизился на 16% в сравнении с первой половиной марта 2020-го

По итогам января в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что активность покупателей вторичного жилья в столице уменьшилась на 35% относительно января 2020-го. В феврале также наблюдалось снижение показателей спроса в годовом выражении (на 19%), за первую половину марта компанией было получено на 16% авансов меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Препятствиями для роста активности покупателей являются ограниченный объем предложения на «вторичке» (в феврале он увеличился лишь на 0,8%) и весьма высокий уровень цен.

Изменения в конъюнктуре рынка новостроек также влияют на стоимость вторичного жилья. По итогам прошлого года на первичном рынке был зафиксирован более значительный рост цен, чем на «вторичке», вследствие чего собственникам, собиравшимся продать вторичное жилье и переехать в новостройку, приходилось повышать стоимость своего предложения. Вместе с тем, по мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сейчас на «первичке», как и на вторичном рынке, пик роста цен уже пройден.

Согласно статистике Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, по итогам нынешнего февраля компания получила от покупателей на 19% авансов меньше, чем в тот же месяц 2020-го. При этом в сравнении с январем актуальный спрос вырос на 63%, что является обычной для рынка ситуацией – в новогодние праздники активность покупателей минимальная. В первой половине марта число авансов снизилось на 16% по отношению к аналогичному периоду 2020-го. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость ожидают, что в этом году не будет наблюдаться резких колебаний спроса, как в 2020-м, когда в силу известных причин весной покупательская активность была на нуле, а летом и осенью наблюдался ее существенный рост.

Кроме того, в компании отмечают, что сейчас в сравнении с периодом пикового спроса – осенью прошлого года – конверсия обращений покупателей (т.е. звонков) в авансы уменьшилась в два раза. По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, после того, как ажиотаж на «вторичке» схлынул, у покупателей уже нет причин торопиться с просмотром и выбором квартир.

С начала года объем предложения на вторичном рынке столицы постепенно растет. Так, с января по февраль экспозиция квартир в этом сегменте увеличилась на 0,8%, если же рассматривать отдельно базу вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость – на 3%. Однако говорить о восстановлении объема предложения пока рано, так как этот процесс будет сильно растянут во времени. Ограничения в выборе порой становятся препятствием для потенциальных покупателей, которые не могут подобрать себе подходящий объект. 

Их активность сдерживает еще и ценовая ситуация во вторичном сегменте жилья, которая меняется крайне медленно.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Если проанализировать бюджеты сделок, проходивших в нашей компании, то пик роста цен был зафиксирован в ноябре-декабре. В окраинных районах столицы (к примеру, в Ясенево, Переделкино, Северном и Южном Бутово), где экспонируются относительно бюджетные и в то же время востребованные объекты, именно в указанные месяцы стоимость реализации квартир была наиболее высока, к нынешнему моменту она уже снизилась. Несмотря на это, общий уровень цен на вторичном рынке все так же остается неоправданно высоким.

Кроме того, на ценовую ситуацию в сегменте влияют изменения, происходящие на рынке новостроек, где стоимость жилья после введения программы льготной ипотеки выросла более значительно, чем на “вторичке”. Многие собственники вторичных квартир, которые собирались продать свое жилье и переехать в новостройку, были вынуждены повысить стоимость предложения, чтобы сделка состоялась, и это отразилось на средних ценовых показателях».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что некоторые продавцы поднимают стоимость своих лотов еще на 5%-10% от текущего рыночного уровня, надеясь на выгодную сделку в условиях дефицита предложения. Однако покупатели отказываются рассматривать те объекты, чья стоимость завышена, даже столь незначительно.

По мнению экспертов компании, дальнейшие изменения цен на «вторичке» также будут зависеть от конъюнктуры первичного рынка, особенно от решения властей по поводу продления или завершения программы ипотеки с господдержкой. При этом ситуация с повышенным уровнем цен здесь более критичная, чем на вторичном рынке.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Льготная ипотека стала большим подспорьем для сегмента новостроек, но ее введение и действие прочих рыночных механизмов (вроде удорожания стройматериалов) привели к существенной “накрутке” стоимости жилья. По моему мнению, как и на вторичном рынке, здесь уже пройден апогей роста цен, и предпосылок для столь же сильного их подъема, как в прошлом году, не наблюдается. Соответственно, для покупателей-инвесторов, чья доля на первичном рынке весьма велика, приобретение квартиры становится гораздо менее выгодным вариантом вложения средств.

К тому же в нынешних условиях, когда все больше людей оформляют ипотеку из-за низких ежемесячных платежей, появляются риски и для банков. Ведь в случае дальнейшего ослабления спроса и возможного понижения цен стоимость квартир, находящихся в залоге у банков, также начнет уменьшаться».