NAI Becar подводит итоги 3Q 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В 3Q 2018 года инвестиционная активность в Москве оставалась на низком уровне. Основной объём ввода новых офисных объектов по-прежнему приходится на класс А. Для торгового сегмента отчетный период ознаменовался переносом сроков запуска ряда объектов. Ввод новых апарт-комплексов, как и спрос на апартаменты в них, остается стабильным. Рынок коворкингов же показывает уверенный рост.

Инвестиции

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы в 3Q 2018 года составил 53 033 млн руб. (808 млн долл.), что на 53% в USD и на 62% в RUB выше показателей 2Q 2018 г., однако в 2 раза ниже среднего квартального уровня за 2017 г. (77 910 млн. руб.)

В отчетном периоде наибольшее количество сделок (50%) пришлось на складской сегмент. Так, французская логистическая компания FM Logistic приобрела у американского фонда Hines склад в Лобне площадью 70 тыс. кв.м за 2,5 млрд. руб., «Акцент» купил у PNK Group склад в логопарке «PNK Парк Валищево» (Симферопольское шоссе) площадью 56 тыс. кв.м за 1,8 млрд. руб., а Raven Property Group приобрела у Группы «Ориентир» площади в индустриальном парке «Север-2» (Ленинградское шоссе) за  6,5 млрд. руб.

В офисном сегменте наиболее заметной сделкой стала продажа БЦ «Легион I» площадью 57 тыс. кв.м  за 9,9 млрд. руб. (покупатель - ФК «Открытие»).

Из других интересных инвестиционных событий - структура группы «Регион» купила 3,5 га у Павелецкого вокзала за 2,6 млрд. руб.

На долю иностранных инвестиций в 3Q 2018 года пришлось 17%, что существенно выше показателей предыдущего квартала.

По итогам 9 месяцев, объем инвестиций в недвижимость Москвы составляет 1 850 млн долл. (115 128 млн руб.), что на 34% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. По-прежнему в общем объеме инвестиций лидирует сегмент коммерческой недвижимости (77%), где на долю офисов приходится 39% против 60% в 1-3Q 2017 года.  Доля иностранного капитала по итогам 1-3Q 2018 года составляет 16%, что гораздо выше показателей аналогичного периода прошлого года (7%).

В 4 квартале аналитики NAI Becar ожидают умеренную динамику объема инвестиций - на уровне 70-90 млрд руб.

Офисы

За отчетный период на офисный рынок Москвы вышли 3 БЦ совокупной арендопригодной площадью 41,7 тыс.кв.м («Новион», «Арена Парк» (к.4 и к.5), «Галерея 76»), что увеличило общий объём рынка на 0,3%. 83% новых площадей относится к классу А.

В 3Q аналитики NAI Becar наблюдали заметный рост арендной ставки в классе А – на 3,7%, но при этом незначительное изменение арендных ставок в классе В+ – на 0,8%. В классах В и С средний уровень арендных ставок за квартал не изменился.

Даже с учётом ввода новых БЦ в классе А произошло снижение вакансии (на 1,6 п.п. или 8,6%) - до 17%; в классе В+ уровень вакансии не изменился относительно предыдущего квартала (12,8%); в классе В уровень вакансии сократился на 0,2 п.п. – до 8,8%; в классе С отмечается рост доли свободных площадей  на 0,4 п.п.– до 8,4%.

Среди наиболее крупных сделок аренды за отчетный период - коворкинг SOK арендовал 3,2 тыс.кв.м в БЦ класса А «Сады Пекина»; Bitfury Group (IT-сектор) арендовал 1,6 тыс.кв.м в БЦ класса А «Меркурий Тауэр»; Qlean (онлайн-сервис по заказу уборки) - 1,5 тыс.кв.м в БП класса В «Фактория».

Всего за 9 месяцев 2018 года введено 9 объектов совокупной арендопригодной площадью 87 тыс.кв.м, что на 23% ниже показателей аналогичного периода 2017 г. Доля класса А в общем объёме ввода занимает 40%. За 1-3Q 2018 г. вакансия значительнее всего изменилась в классе А, снизившись на 3,6 п.п. В классе В+ доля свободных площадей упала на 0,2 п.п., в классе В – не изменилась, в классе С – увеличилась на 0,1 п.п. С начала года рост показали ставки в классе А – на 4,3% за 9 месяцев. В остальных классах ставки оставались стабильными.

В 4Q 2018 г. объём ввода может составить 73-102 тыс.кв.м, из которых 47-65% придется на класс А. Впрочем, существуют предпосылки к переносу сроков сдачи объектов на начало 2019 года.

Торговля

За отчетный период в Москве не было открыто ни одного ТК. Все запланированные к запуску на 3Q 2018 г. ТЦ были перенесены на конец 2018 г.

Арендные ставки изменились только для арендаторов торговой галереи (рост на 1,3%).

Вакансия продолжила снижение (с 1Q 2017г.) и составила 8,7%, сократившись за квартал на 0,3 п.п.

Среди крупных сделок аренды - в строящемся ТК «Саларис» Joki Joya арендовала 2,5 тыс.кв.м, «Домаркет» - 2,0 тыс.кв.м; LC Waikiki арендовала  1,35 тыс.кв.м в ТК «Новомосковский».

В период с 1 по 3 кварталы на московский рынок выведено 7 ТЦ общей площадью 120 тыс.кв.м (в 3 квартале – ни одного ТЦ), что почти в 2 раза ниже объёмов ввода 1-3Q 2017 г. Среди крупнейших открывшихся ТЦ – «Каширская Плаза» (71 тыс. GLA). За 1-3Q 2018 г. вакансия снизилась на 0,9 п.п. Существенного изменения уровня заявленных арендных ставок за 9 мес. не произошло: +1,5% - для якорных арендаторов, -1% - для операторов торговой галереи.

В 4 квартале ожидается открытие 5-7 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 59 - 91 тыс.кв.м.

Предпосылок для существенного изменения арендных ставок нет. Уровень вакантных площадей может снизиться на 0,1-0,2 п.п. с учетом высокой вероятности переноса ввода ТЦ.

Апартаменты

По состоянию на конец 3Q 2018 г. объем предложения на рынке апартаментов Москвы составляет 10 793 ап. в 117 комплексах, в т.ч.: buy-to-live – 10 189 ап. в 108 комплексах (94%); buy-to-let – 604 ап. в 9 комплексах (6%).

На новое предложение приходится 1 021 ап. в 2 комплексах, что на 7,5% ниже показателей предыдущего квартала: «SoHo+NoHo (1+1)» (бизнес, 338 ап.); «Зорге 9» (бизнес, 683 ап.) Также вышли в продажу последние лоты в проектах «Ленинский, 38» и 7 корпус  в проекте «Спутник».

Структура предложения по классам не претерпела существенных изменений за квартал: комфорт-класс - 19% (против 20% во 2Q 2018 г.), бизнес-класс – 58% (против 51%), элит-класс - 23% (против 29%).

Спрос на апартаменты остается стабильным и составляет 628 ап./мес. (+3% к уровню 2 квартала (609 ап./ мес.).  Основной спрос (53%) сосредоточен в бизнес-классе.

Так, средние темпы продаж в бизнес-классе составляет 5-6 ап./проект/мес., элит-классе -  1-2 ап./проект/мес., комфорт-классе - 7-8 ап./проект/мес. (повышение с 4-5 ап./проект/мес. во 2Q произошло за счет высоких темпов продаж в проектах «Спутник» и «YE’S Технопарк»).

Существенных изменений в динамике цен не произошло, незначительная коррекция отмечена аналитиками NAI Becar в комфорт-классе за счет окончания продаж в проектах «Фили Град» и «Водный».

Рынок апартаментов Москвы чувствует себя стабильно. Всего за 9 месяцев было выведено 4104 апартамента (+2% к показателю 9 месяцев 2017). Объем спроса за 9 месяцев 2018 года остался на уровне 2017 года и составил 5323 юнита (+0,5% к уровню 2017 г. (5300 юнитов)). В 2018 году отмечается снижение количества доли апартаментов комфорт-класса: 1693 ап. на конец 3Q 2018 (2262 на конец 3Q 2017).

В 4 квартале произойдет рост предложения за счет выхода новых проектов. Цены при этом будут оставаться стабильными.

Гостиницы

На конец 3Q 2018 действует около 440 отелей 3-5* на 49,4 тыс. номеров (+5% к уровню 3Q 2017). На рынке Москвы присутствует 10 международных операторов, под управлением которых находится 60 отелей на 15 тыс. номеров (30% предложения).

Ввиду переносов сроков открытия отелей (Pentahotel и Radisson Blu Олимпийский) в 3Q новых отелей не открылось (за исключением нескольких мини-отелей среднего ценового сегмента). В 4Q ожидается открытие:

• Raddison Blu Олимпийский  4* на 379 номеров (завершено строительство, начало в 2007);
•  Four Points By Sheraton Moscow Vnukovo Airport 4* на 250 номеров;
• CosmosStay (АФК «Система») 3* на 145 номеров;
• Hilton (аэропорт Жуковский) 3-4* на 150-170 номеров.

Средняя стоимость размещения составила 6 930 руб./сутки (+20% к уровню   3Q 2017), в брендированных отелях – 9 300 руб./сутки.

В 3Q под влиянием эффекта ЧМ-2018 средняя загрузка отелей составила 78% (+21 пп. к 3Q 2017).

За 1-3Q 2018 г. открыто 33 отеля на 1617 номеров, 40% под международными брендами. 47% прироста наблюдается в сегментах «эконом» и «средний ценовой».

Общий прирост за 2018 год составит около 2,4 тыс. номеров 3-5* (-4% к уровню 2017), прирост международного брендированного предложения - 1402 номера. (-15% к уровню 2017).

Коворкинги

На территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 152 коворкинга на 12 900 рабочих мест (включая некоммерческие) совокупной площадью 84 250 кв.м., из которых на площади open space приходится 30 750 кв. м.

Средняя площадь более 30% классических коворкингов варьируется от 300 до 600 кв. м. Доля объектов площадью от 1 500 кв.м. составляет 16%. На 1 рабочее место приходится 7 кв.м. общей площади объекта (с учётом МОП), в т.ч. в среднем 4  кв.м. зоны open space / мини-офисов.

Средняя площадь более 50% специализированных коворкингов - до 100 кв.м. На 1 рабочее место приходится 8 кв.м. общей площади объекта (с учётом МОП), в т.ч. около 4-5  кв.м. зоны open space.

За отчетный период на рынок Москвы вышло 6 классических объектов суммарной площадью 2,5 тыс.кв.м: Meeting Point в «Крокус Сити», Regus в «Вивальди Плаза», BLOK, Технопарк, InnoCenter, ЦУБ ЮЗАО (некоммерч.).

Средний уровень загрузки коворкингов по состоянию на конец 3Q составляет 75% (на 1 п.п. ниже уровня 2Q 2018 года).

Всего за 9 месяцев 2018 года вышло 23 объекта площадью более 19,4 тыс. кв.м. (2 700 мест), что позволило увеличить объём предложения на 30% (по площади) и на 35% (по количеству мест) к уровню конца 2017. В классическом коворкинге ставка аренды фикс. места выросла на 14% с начала года. В специализированном коворкинге стоимость нефикс. места увеличилась на 12%, фикс. места – снизилась на 16%. Средний уровень загрузки не изменился.

Началось предварительное бронирование рабочих мест и мини-офисов в коворкингах GrowUp (ст.м. Войковская), SOK Арена Парк (БЦ «Арена Парк»), CEO Rooms Empire 8 («Москва-Сити») – объекты будут запущены в 4 кв. 2018. Также в 4 кв. 2018 года запланировано открытие коворкингов «SOK Сады Пекина» (ст.м. Маяковская), «Workki Парк Культуры» (ст.м. Парк Культуры), «Рокет Коллайдер» (бизнес-парк «Фактория»), «Рабочая станция Балчуг» (ст.м. Новокузнецкая).

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar :«Низкая инвестиционная активность обусловлена общей экономической ситуацией в стране, и до конца года ситуация, скорее всего, не поменяется в лучшую сторону. Для офисного и торгового сегментов прошедший квартал не ознаменовался ничем примечательным – львиная доля вводимых БЦ приходится на класс А, а девелоперы ТЦ не торопятся с запуском объектов.

Мы наблюдаем повышение интереса к сервисным апартаментам в столичном регионе как со стороны девелоперов, так и покупателей. Процент инвестиционных продуктов в данном сегменте будет активно расти в ближайшее время.

В гостиничной же отрасли международные операторы расширяют географию присутствия (Mandarin Oriental, Hilton, Radisson и др.), при этом наибольшая конкуренция в перспективе нескольких лет ожидается в сегменте 4-5*. Связано это с большим заявленным объемом ввода».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar:  http://naibecar.com/research/