Новая реальность Москвы: рынок недвижимости выжил и продолжает развиваться

Влияние перехода на проектное финансирование и пандемии на рынок недвижимости столицы обсудили участники ключевой дискуссии «Москва: новая реальность» в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости. Соорганизаторами выступили Клуб инвесторов Москвы и Ассоциация инвесторов Москвы.

Тон задала модератор сессии Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: «Рынок поштормило, но он выжил». 

Сегодня, по данным Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, структура рынка долевого строительства в столице сохраняет смешанную форму: 60% проектов реализуются по старым правилам, 40% - по новым, через эскроу-счета. Но завершенных проектов по новой схеме нет. «Не могу не отметить колоссальные масштабы и историческую важность перемен в долевом строительстве. Полномасштабный переход отрасли на новую схему произошел в июле 2019 года. Сейчас рынок адаптировался в какой-то части к изменениям, но подводить итоги пока рано. Мы предполагаем, что первые результаты увидим в следующем году - планируется завершить более десятка проектов», - прокомментировала Наталья Гонтаренко, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

По ее словам, московские крупные девелоперы достаточно быстро набрали прежние обороты – после остановки строек в период пандемии. Только 30% отклоняются от графика работ. Но и эти отклонения не всегда связаны грубыми нарушениями. Возможно, это связано с оформлением документации, с подрядчиками, с договоренностью с банками, предполагает Наталья Гонтаренко.

По ее словам, по итогам года ожидается ввод всех видов недвижимости в объеме около 4 млн кв. м.

Станислав Киселёв, генеральный директор, ГК «КОРТРОС», рассказал: девелоперы беспокоились, насколько четко будет действовать новая система, как поведут себя банки на рынке девелоперов, но сегодня опасения рассеялись, «внимание и оперативность контролирующих органов, безупречна, система налажена». Мало того, банки в нынешних условиях предлагают новые продукты. Это позволяет девелоперам надеяться на появление новых инструментов для дальнейшего развития, добавил Станислав Киселёв.

Петр Барсуков, финансовый директор ГК «Инград», также упомянул про опасения по поводу готовности девелоперов и банков к переходу на эскроу-счета. «На начальном этапе были проблемы со скоростью открытия эскроу-счетов, но все шероховатости за год преодолены», - констатировал он.

У эскроу-схемы, по мнению Петра Барсукова, есть и другие достоинства. В частности, именно эскроу позволило запустить программы после пандемии и связанным с ней замедлением продаж. 

Еще одно достоинство, которое проявилось вопреки мрачным прогнозам, - отсутствие серьезного влияния на себестоимость строительства. «Сегодня средневзвешенная ставка по эскроу составляет 3,2% - это не очень большая нагрузка для застройщика. По некоторым проекта ставка 0,001%, что не оказывает влияния на себестоимость строительства», - подчеркнул Петр Барсуков.

Вместе с тем Денис Новиков, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, опасается, что переход на эскроу скажется на возможности развивать новые проекты, особенно в регионах.

Станислав Киселёв ожидает «следующий этап эскроу» в 2022 году. Два года банки и девелоперы будут отрабатывать новые механизмы, а в 2022 году банки начнут перенастраивать систему. Девелоперы должны быть готовы к этим изменениям, добавил он.

Хотя эскроу-схема молода, девелоперы уже пытаются найти обходные пути. В частности, застройщики предлагают квартиры по договорам цессии. Иногда значительно дешевле аналогичных юнитов в одном и том же доме. Чем больше разница в цене и чем менее прозрачна сделка, тем больше рисков для покупателя, предостерегает Наталья Гонтаренко.

Мария Макарова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, отметила рост количества договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов, а также сообщила: сегодня 70% договоров долевого участия, зарегистрированных по схеме эскроу, приходится на Москву и Московскую область.

Безусловно, на рынок оказали влияние меры господдержки строительного комплекса, особенно ипотечное кредитование по льготным ставкам. 

Как отметила Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер компании «БЕСТ-Новострой», спрос сегодня поддержала и эскроу-схема и льготная ипотека. По ее словам, первый пул квартир на старте продаж, раньше реализовывался за месяц, сейчас его можно продать за два часа.  Современный рынок Виктория Григорьева оценивает как очень привлекательный.

Программа льготной ипотеки действует до 1 ноября и неизвестно, будет ли она продлена. Между тем, полагает Станислав Киселёв, отмена льготной ипотеки приведет к снижению продаж. Известна зависимость: повышение ипотечной ставки на 1% приводит к снижению спроса на 10%. По оценке Станислава Киселёва, после отмены субсидирования ставки выйдут на уровень 7-8%, что приведет к снижению спроса примерно на 15%.

Денис Новиков не считает тему антикризисных мер уже закрытой. В частности, Клуб инвесторов Москвы разрабатывает механизмы мер поддержки строительства торговых и офисных площадей, как пострадавшего сектора. По его словам, будет переформатирован рынок офисной недвижимости – «многим понравилось работать на удаленке».

По оценке Любови Цветковой, потребность в офисах по этой причине сократится в ближайшее время на 20-30%. Однако участники рынка не теряют оптимизма. Клавдия Чистова, директор направления бизнес-аналитики CBRE, признает: кризис на рынке коммерческой недвижимости есть, но и торговая, и офисная недвижимость, по ее словам, вошли в кризис с дефицитом качественного продукта. Это позволяет надеяться, что на рынке наступила всего лишь пауза. «Рынок недвижимости продолжает жить, и уж в Москве если и будет сокращаться, то в последнюю очередь», - резюмировала Любовь Цветкова. 

Среди партнеров PROESTATE.Live: официальный партнер – Мосинжпроект; партнеры – ANT DEVELOPMENT, «ЮгСтройИмпериал»; официальные партнеры сессий – группа компаний «А101», Colliers International Group Inc.; партнер сессии – Cushman & Wakefield.

Официальный сайт мероприятия: proestate.ru.