По оценке компании JLL, за девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 2,5 млрд долл., что на 36% превышает результат аналогичного периода предыдущего года (1,9 млрд долл.). Показатель 3-го квартала оказался рекордным за последние три года, превысив на 60% объем соответствующего периода 2018 года: 873 млн долл. против 547 млн долл. соответственно.
«Снижение ключевой ставки на 75 б.п. с начала года находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и доходностях объектов. По нашей оценке, минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 б.п. в 3-м квартале, – говорит Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранения данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку».
Ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10,0% для офисов и торговых центров, 10,5-12,0% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,0-11,0% для офисов и торговых центров, 10,75-12,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям.
Сектор офисной недвижимости, доля которого составляет 32% от всего объема сделок, стал лидером по объему привлеченных инвестиций в период с начала года. Крупнейшей сделкой 3-го квартала стало соглашение Райффайзенбанка с Группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, консультантом которой выступила компания JLL.
На втором месте – сектор жилой недвижимости с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group.
Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижимости (21%). Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в 3-м квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году, после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.
Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам
1-3 кв. 2018 года
1-3 кв. 2019 года
Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63% за девять месяцев 2018 года до 73% по итогам того же периода 2019 года, в то время как доля Санкт-Петербурга снизилась с 28% до 18%. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых девяти месяцев 2019 года составили 9%, на уровне показателя за тот же период 2018 года.
Динамика объема инвестиционных сделок по регионам, млрд долл.
Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2019 года снизилась до 13% по сравнению с 26% за аналогичный период предыдущего года.
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL, комментирует: «Объем сделок, закрытых в 3-м квартале, несмотря на два летних месяца, позволяет ожидать увеличения активности инвесторов. Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка. В этих условиях ожидаемые нами в текущем году 3,5 млрд долл. инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат может превзойти прогноз».
Комментарии
(0)#