Объем инвестиционных сделок в недвижимость за 3-й квартал 2019 года оказался рекордно высоким за последние три года

По оценке компании JLL, за девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 2,5 млрд долл., что на 36% превышает результат аналогичного периода предыдущего года (1,9 млрд долл.). Показатель 3-го квартала оказался рекордным за последние три года, превысив на 60% объем соответствующего периода 2018 года: 873 млн долл. против 547 млн долл. соответственно.

«Снижение ключевой ставки на 75 б.п. с начала года находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и доходностях объектов. По нашей оценке, минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 б.п. в 3-м квартале, – говорит Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранения данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку».

Ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10,0% для офисов и торговых центров, 10,5-12,0% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,0-11,0% для офисов и торговых центров, 10,75-12,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд долл.*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям.

Сектор офисной недвижимости, доля которого составляет 32% от всего объема сделок, стал лидером по объему привлеченных инвестиций в период с начала года. Крупнейшей сделкой 3-го квартала стало соглашение Райффайзенбанка с Группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, консультантом которой выступила компания JLL.

На втором месте – сектор жилой недвижимости с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group.

Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижимости (21%). Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в 3-м квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году, после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам

1-3 кв. 2018 года

1-3 кв. 2019 года

Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63% за девять месяцев 2018 года до 73% по итогам того же периода 2019 года, в то время как доля Санкт-Петербурга снизилась с 28% до 18%. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых девяти месяцев 2019 года составили 9%, на уровне показателя за тот же период 2018 года.

Динамика объема инвестиционных сделок по регионам, млрд долл.

Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2019 года снизилась до 13% по сравнению с 26% за аналогичный период предыдущего года.

Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL, комментирует: «Объем сделок, закрытых в 3-м квартале, несмотря на два летних месяца, позволяет ожидать увеличения активности инвесторов. Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка. В этих условиях ожидаемые нами в текущем году 3,5 млрд долл. инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат может превзойти прогноз».