Объем сделок с офисами в ММДЦ «Москва-Сити» снизился в 7 раз в I-III кварталах 2022 г

Объем спроса на офисные помещения в ММДЦ «Москва-Сити» в I-III кварталах 2022 г. составил 23 тыс. кв. м, что в 7,6 раз меньше, чем в аналогичном периоде 2021 г. Сокращение спроса в «Москва-Сити» связано не только с общим снижением активности на рынке, но и с дефицитом свободных площадей в данном субрынке.

При этом отмечается увеличение общей площади сделок пересмотра коммерческих условий и продления аренды текущих офисных помещений. По итогам девяти месяцев 2022 г. совокупный объем сделок данного типа составил 37 тыс. кв. м, что уже превышает итоговый результат за 2021 г. Рассматриваемая тенденция, характерная для кризисных периодов, во многом является следствием того, что игроки рынка пытаются сократить свои издержки и экономия на офисной недвижимости является одним из данных способов.

По нашим оценкам, несмотря на то что сейчас мы наблюдаем небольшое оживление на офисном рынке, объем спроса в ММДЦ «Москва-Сити» в этом году может стать минимальным за всю историю этого субрынка.

Динамика изменений объемов ввода, сделок и уровня вакантных площадей в ММДЦ «Москва-Сити»

Доля вакантных площадей в «Москва-Сити» сохраняется на низких значениях, однако помимо предложения в аренду в рамках субрынка появляются и помещения в субаренду, объем которых насчитывает еще порядка 34 тыс. кв. м, что на 23% выше показателя за I квартал текущего года. Таким образом, уровень вакантных площадей с учетом скрытой аренды составляет около 6,4%. Без учета площадей в субаренду уровень вакансии составляет 3,6%, что является наименьшим показателем среди всех субрынков Москвы. Больше всего свободных площадей сейчас представлено в бизнес-центрах: «Сити Поинт» (50,2%), «ОКО» (9,3%) и «Северная башня» (8,2%). В остальных БЦ вакантность составляет от 0 до 5%.

Наибольшее количество площадей в субаренду представлено в небоскребах: «Башня Федерация» (Восток) – 10 тыс. кв. м, «Империя» - 9 тыс. кв. м и «Башня на набережной» (Блок С) - 4 тыс. кв. м.

Предложение площадей в субаренду, I-III квартал 2022 г.

Помимо увеличения доли свободных площадей, мы наблюдаем смену ключевых драйверов спроса на офисные помещения. По итогам трех кварталов 2022 г. в структуре спроса на офисные помещения (сделки аренды и купли-продажи) лидируют компании секторов «профессиональные услуги» – 31%, «IT и телекоммуникации» – 21% и частные инвесторы – 18%. Ранее с 2018 по 2022 год лидерство в объеме спроса уверенно удерживали компании сегмента «IT и телекоммуникации» - на их долю приходилось 40-50% от общего объема спроса.  Доля спроса со стороны иностранных компаний находится на минимальном с 2018 года уровне уже второй год подряд. По итогам I-III квартала 2022 г. она составила 8%, а в 2021 г. – 6%.

Средневзвешенная ставка аренды на офисы в «Москва-Сити» составляет 39 540 руб./кв. м/год, что на 8% больше, чем в 2021 году.

Ключевые сделки аренды и продажи на субрынке Москва-Сити (I - III кв. 2022 гг.)

Олеся Малахова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers:

«Деловой центр «Москва-Сити» крайне востребован у арендаторов в последние несколько лет – в 2021 г. объем сделок здесь превысил 200 тыс. кв. м, что стало максимальным показателем за всю историю данного субрынка. Сейчас мы наблюдаем сокращение объема сделок, что связано не только с общей ситуацией и уходом части иностранных брендов с российского рынка, но и со сложившимся ранее дефицитом свободных площадей в данной локации, который существенно повлиял на ставки аренды. Однако рост предложения площадей в субаренду может сегодня стать хорошим решением для многих компаний, которые давно хотели организовать офис в Сити, но при этом не могли найти подходящее предложение из существующего объема площадей».