Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за первую половину 2019 года.

Аналитики S.A. Ricci подвели предварительные итоги 1 полугодия 2019 на рынке офисной недвижимости.

Предложение

• Ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По предварительным итогам 1-го полугодия 2019 г. объем нового предложения составил всего около 24 тыс. кв. м, что на 41% меньше показателя аналогичного периода 2018 г - 40 тыс. кв. м. По итогам IП 2019 г. совокупный объем предложения может составить 15,9 млн кв. м.
• По заявлению девелоперов, во 2-ой половине 2019 г. к вводу планируется около 385 тыс. кв. м. Отметим, что 59% составят качественные бизнес-центры класса А. Более половины новых объектов будут введены в зонах ТТК и МКАД (57% и 31% соответственно).

Вакантность

• В 1-ой половине 2019 г. уровень вакантных площадей снизился относительно показателя 2018 г. на 1,1 п.п. и составил 7,9%. В IП 2019 г. вакансия планомерно снижается во всех кольцевых зонах. Интенсивно площади уходят в центральных зонах столицы: Бульварное и Садовое кольцо – уровень вакантных площадей ниже среднерыночного.
• За первые полгода 2019 на 2 п.п. снизился уровень вакансии в классе А (до 9,1%), и теперь во всех классах уровень вакансии ниже 10%. При этом в зоне Бульварного кольца показатель снизился почти на 5 п.п. за указанный период.
• За первые 6 месяцев 2019 в классе B+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 7,7%. Особенно заметное падение вакансии наблюдается в зоне МКАД (почти на 6 п.п).
• Уровень вакантных площадей в объектах класса B остался на уровне итогов 2018 г. – 6,5%.
• Во 2-й половине 2019 г. средний уровень вакантных площадей продолжит снижение. По итогам 2019 г. мы ожидаем снижение среднерыночного значения еще на 2-3% п.п. Однако темпы будут замедляться в связи с вымыванием предложения и низкой активностью девелопмента новых объектов.

Ставки

• В первой половине 2019 года среднерыночный уровень арендной ставки плавно растет (менее 1%), превысив показатель 18 100 руб./кв. м/год. Давление в сторону роста арендной ставки подкрепляется снижением уровня вакантных площадей.
• В 2019 году драйвером роста арендой ставки выступает класс В+. За первое полугодие 2019 года мы наблюдали рост средневзвешенной арендой ставки в классе В+ на 3% (13 500 руб./кв .м/год). В классе А уровень арендной ставки остался неизменным (24 800 руб./кв. м/год.).
• Тенденция к росту арендной ставки будет усиливаться в 2019 году. Интенсивность роста будет зависеть от запуска новых офисных объектов, арендная ставка которых будет учитывать ожидания рынка. Однако потенциал роста ограничен внутренним спросом, санкциями и низкими темпами роста экономики.