Сегодня на столичном рынке недвижимости массового сегмента «правят бал» масштабные новостройки, объем текущего предложения в которых исчисляется сотнями квартир. При этом в довольно большом количестве жилых комплексов – более 30% адресов – предлагается минимальное чисто лотов. Аналитики компании «Метриум» изучили эти новостройки и пришли к выводу, что далеко не всегда речь идет об объектах, находящихся на завершающем этапе реализации.
В ходе исследования аналитики компании «Метриум» отобрали жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы, в которых по состоянию на конец ноября 2018 года в продаже оставалось 50 и менее квартир. В общей сложности таких проектов оказалось 261 или 30,2% от общего количества новостроек в рассматриваемом сегменте. В сумме в этих жилых комплексах на реализации находятся чуть более 500 лотов, что составляет 3,4% от общего объема. Для сравнения, в 20 крупнейших новостройках (23,3% от общего количества) массового сегмента в старых столичных границах предлагается 57,8% всех экспонируемых квартир.
Проанализировав проекты с минимальными объемами квартир, находящихся на реализации, аналитики «Метриум» пришли к выводу, что далеко не всегда это новостройки, находящиеся на завершающей стадии продаж. Эксперты разделили эти жилые комплексы на три группы:
- Точечная застройка – проекты, в которых изначально запроектирован небольшой объем квартир. Эта категория была исключена из данного обзора;
- Завершение продаж – проекты, в которых действительно экспонируются последние лоты. В эту категорию также были добавлены объекты точечной застройки, в которых в продаже осталось менее 10% лотов;
- Дефицитные проекты – крайне востребованные у покупателей проекты, объем предложения в которых исчерпывается раньше, чем поступает в продажу новый.
Завершение продаж
Из 27 проектов массового сегмента «старой» Москвы с остатками 50 и менее квартир, к ЖК в завершающей стадии продаж относятся чуть больше половины – 14 адресов. В них предлагается чуть более 190 квартир или 1,2% от общего объема в изучаемой категории. Как правило, это проекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Однако есть и те, которые успели полностью распродаться до завершения строительства. К примеру, это жилые комплексы «Черняховского 19» и «Фестиваль Парк». В первом за 2 года было продано более тысячи квартир, во втором – более 200.
При этом стоит отметить, что «Фестиваль Парк» состоит из двух частей, реализация завершается только в корпусе комфорт-класса. В домах бизнес-класса в продаже еще остаются около 100 квартир.
По оценке аналитиков «Метриум», стоимость квартир в новостройках в завершающей стадии строительства значительно выше, чем в среднем по рынку. Так, средний бюджет покупки находится на отметке 16,48 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 214,7 тыс. рублей. В целом по массовому сегменту «старой» Москвы эти показатели зафиксированы на уровнях 9,63 млн и 161,4 тыс. рублей соответственно. То есть квартира в проекте на финальном этапе продаж обойдется в среднем на 71,1% дороже. В первую очередь это связано с тем, что в любом проекте сначала выкупаются наиболее доступные лоты, а дорогие экспонируются намного дольше.
ЖК массового сегмента «старой» Москвы в завершающей стадии продаж
Название ЖК | Остаток (шт.) | РВЭ | Min стоимость (млн руб.) | Max стоимость (млн руб.) | Min площадь (кв. м) | Max площадь (кв. м) |
Родной город. Каховская | 30 | Получено | 7,71 | 26,36 | 34,2 | 104,5 |
Мичурино-Запад | 7 | Получено | 8,23 | 8,29 | 43,2 | 43,5 |
Счастье в Царицыно | 8 | 4 кв. 2018 | 8,58 | 17,94 | 40,7 | 78 |
Пикассо | 11 | Получено | 8,60 | 19,63 | 38,7 | 95 |
Золотая Звезда | 22 | Получено | 8,90 | 19,56 | 40,03 | 90,49 |
Черняховского, 19 | 19 | 4 кв. 2018 | 9,99 | 25,84 | 38,02 | 121,34 |
На Мельникова | 12 | 2 кв. 2019 | 10,09 | 20,31 | 46,2 | 108,2 |
Счастье в Лианозово | 7 | 1 кв. 2019 | 12,07 | 20,96 | 58,6 | 86,3 |
МПИ | 6 | Получено | 13,50 | 17,25 | 87,43 | 105 |
PerovSky | 5 | Получено | 14,39 | 27,80 | 80,4 | 171,6 |
Счастье на Нагатинской | 2 | Получено | 14,45 | 14,76 | 66,5 | 66,6 |
LIFE-Ботанический сад | 17 | Получено | 19,34 | 35,94 | 77,99 | 146,09 |
Фестиваль парк | 4 | 1 кв. 2019 | 20,28 | 20,72 | 92,9 | 92,9 |
Фили Град | 3 | Получено | 26,76 | 29,40 | 89,1 | 89,2 |
Дефицитные объекты
В категорию дефицитных проектов аналитики «Метриум» включили новостройки, в которых в данный момент остаток квартир находится ниже порога отсечки в 50 лотов, однако в перспективе на реализацию поступят новые объемы жилья. Всего в эту группу вошли 4 жилых комплекса. Из них только в одном в продаже находятся уже сданные в эксплуатацию корпуса – ЖК «Ривер Парк». В этой новостройке в продаже осталось полтора десятка квартир (и еще небольшое количество апартаментов). 10 корпусов и детский сад уже сданы в эксплуатацию, построена и открыта для жителей часть благоустроенной прогулочной набережной Москвы-реки. Однако до полного завершения этого масштабного проекта еще необходимо закончить строительство торгово-развлекательного комплекса, школы, поликлиники и нескольких жилых корпусов. В этих домах в конце декабря стартовали продажи новых объемов предложения, однако квартиры в них получили ряд улучшений, благодаря которым «свежие» корпуса позиционируются в бизнес-классе.
В отличие от «Ривер Парк», три других проекта, попавших в категорию дефицитных, вышли на рынок совсем недавно – в первой половине 2018 года. Однако все они продемонстрировали крайне высокую динамику продаж. К примеру, в ЖК «Преображение» с апреля по ноябрь (включительно) текущего года было реализовано свыше 700 квартир, что является одним из самых высоких показателей востребованности среди новостроек массового сегмента в пределах МКАД. При этом в продаже находятся только 4 корпуса из предполагаемых 11-ти.
Жилые комплексы «Дмитриевский» и «Квартал на Никулинской» не могут похвастаться такими же масштабами, однако в них поступившие в продажу объемы уже почти распроданы, а новые квартиры пока не появились.
В среднем цены в жилых комплексах, вошедших в эту группу, почти не отличаются от среднерыночных. Если исключить «Ривер Парк», квартиры в котором представлены в уже сданных корпусах, то средняя стоимость лота составит 9,67 млн рублей, что только на 0,4% дороже, чем в среднем по рынку. Вместе с ЖК «Ривер Парк» этот показатель составит 11,07 млн рублей (+15%).
Дефицитные ЖК массового сегмента «старой» Москвы
Название ЖК | Остаток (шт.) | РВЭ | Min стоимость (млн руб.) | Max стоимость (млн руб.) | Min площадь (кв. м) | Max площадь (кв. м) |
Дмитриевский | 35 | 1 кв. 2019 | 5,50 | 11,21 | 37,11 | 87,79 |
Преображение | 45 | 3 кв. 2020 | 5,97 | 12,66 | 33,9 | 74,9 |
Ривер Парк | 15 | Получено | 6,68 | 35,33 | 36,2 | 140,2 |
Квартал на Никулинской | 45 | 1 кв. 2020 | 7,52 | 19,76 | 38,7 | 78,25 |
«В конце декабря мы начали продажи в новой фазе жилого комплекса «Ривер Парк», – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Однако у покупателей, которые заинтересованы в нашем проекте, но не готовы ждать два года до окончания строительства следующего этапа, еще остается возможность приобрести квартиры в готовых домах. Причем даже несколько дешевле, чем в новых корпусах, которые относятся к бизнес-классу. Среди них уникальные лоты в третьей очереди на первой береговой линии с окнами и террасами, выходящими к воде».
«Сегодня на первичном рынке массового сегмента основными поставщиками недвижимости являются крупные проекты с внушительными объемами предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Достаточно сказать, что 20 новостроек аккумулируют почти две трети всего числа экспонируемых квартир. При этом в массовом сегменте также представлены жилые комплексы с минимальным объемом предложения, часть из которых относится к распроданным объектам и «точкам» с изначально ограниченным количеством лотов, другие – к крайне востребованным проектам, в которых динамика реализации превышает темпы вывода новых объемов. Это является показателем того, что девелоперы этих новостроек смогли построить идеальную бизнес-модель, в которой качество продукта сочетается с грамотным ценообразованием, что позволяет привлекать стабильный поток покупателей».
Комментарии
(0)#