На первый взгляд в поиске производственных или складских помещений и заключении договора аренды нет ничего сложного. Все мы когда-то выбирали себе квартиру, дом или участок, поэтому считаем себя экспертами в этих вопросах. Однако все не так просто. Выбор коммерческой недвижимости подчиняется совсем иным законам. На пути от идеи до заключения договора аренды есть немало подводных камней и секретов, которые надо знать, чтобы не было, как говорится, мучительно больно за потерянные деньги и время. Будем говорить о Московской области, как одном из самых динамично развивающихся регионов.
Расположение складских помещений, бесспорно, является исключительно важным элементом для бизнеса, независимо от его специфики. От того насколько удачно вы выберите место, будет зависеть эффективность деятельности вашей компании. Первая мысль – чем ближе к Москве, тем лучше. Это, конечно, так. Весь российский бизнес стремится в столицу, поскольку только здесь можно получить такую добавленную стоимость, которая в других регионах даже и не приснится. Однако с другой стороны нигде нет таких высоких арендных ставок и зарплат сотрудников. Задайте себе вопрос: сможет ли ваш бизнес позволить себе такие траты? Есть отличный компромисс между желаниями и возможностями – арендовать помещения в Московской области. Стоимость аренды прямо пропорциональна расстоянию от МКАД. Крупные дороги в регионе находятся в отличном состоянии, поэтому сто километров от Москвы – не расстояние для организации доставки товаров. Зато стоимость аренды здесь на порядок ниже. Это первый секрет.
Теперь о законодательной базе. Это в Европе законы таковы, что не допускают никакого произвола в отношениях арендодателя и арендатора. Заключен договор аренды на 3 года, значит, ни арендатор не может просто так отказаться от помещения, ни арендодатель - повысить арендную ставку, потому что ему так хочется. В России такого закона нет. Отношения сторон
регулируется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Несмотря на 20 статей в ней, все сводится к тому, что условия взаимоотношений должны быть прописаны в договоре аренды. Отсюда правило: к составлению договора аренды необходимо привлечь опытного юриста. Только специалист сможет разобраться во множестве документов, выявить все возможные негативные моменты, устранить их и заключить договор на взаимовыгодных условиях. Это поможет вам избежать незапланированных расходов в будущем. Приведем пример только одного из вопросов, на которые должен найти ответ юрист: а не находится ли сдаваемое в аренду помещение или его часть в залоге у банка?
Один из самых сложных этапов – поиск подходящего помещения. Очевидно, аренда производственных помещений от собственника является наиболее предпочтительной. В этом случае и затраты будут меньше, и возможностей для нахождения взаимно приемлемых условий будет больше. Однако по различным оценкам от 80% до 90% объявлений в интернете и печатных изданий дают риэлторские агентства и посредники.
Поиск необходимо вести системно. Прежде всего, надо точно сформулировать условия, которым должно соответствовать помещение. Для склада это расположение, транспортная доступность, площадь и полезный объем, наличие коммуникаций, возможности организации погрузки и разгрузки товаров и ряд других показателей. Затем отбираются помещения, которые представляют интерес. В результате получается таблица: по горизонтали расположены критерии, по вертикали – претенденты. При личном осмотре и беседе с конкретным арендодателем в каждую клетку напротив того или иного критерия заносится степень соответствия ему данного помещения в процентах или по пятибальной шкале. Затем отбрасываем аутсайдеров и оставляем 2-4 лидера для повторной уточняющей оценки.
Это процесс потребует времени и усилий. Если их нет, обращайтесь к риэлторам. Только обязательно заключите с ними договор, в который включите пункт об оплате услуг только после того, как нужное вам помещение будет найдено в требуемые сроки.
Итак, помещение найдено, и надо заключать договор. Эта процедура должна проходить с участием юриста. Обязательное правило: договор надо внимательно прочитать от первого до последнего слова. В нем должны быть четко прописаны следующие моменты: коммунальные платежи, телефоны и интернет, арендная ставка, сроки сдачи в аренду, форс-мажорные обстоятельства, текущий и капитальный ремонт, условия расторжения договора. По каждому из этих пунктов указывается ответственный за выполнение, плательщик и сроки.
Условия договора обсуждаются лично с владельцем помещения. Это позволит быстрее и легче решить все спорные вопросы. Только не забудьте проверить его документы на право распоряжения объектом и план помещения. Последний документ рекомендуется сделать приложением к договору. Помните, что только подписанный обеими сторонами договор дает вам право арендовать помещение и защищать свои права в случае конфликта.
Завершающий этап – подписание акта о передаче вам объекта. Начало аренды отсчитывается от дня подписания этого акта. Перед тем, как ставить свою подпись, внимательно осмотрите помещение и проверьте функционирование всех коммуникаций. Все замеченные неисправности и отклонения от положений договора обязательно зафиксируйте в акте. Если вы упустите какой-либо недостаток, то арендодатель в дальнейшем может потребовать его устранения за ваш счет, причем совершенно законно.
Избежать многих проблем при аренде помещений под склад можно, если иметь дело с компаниями, которые являются собственниками не отдельных помещения, а целых промышленно-логистических комплексов, таких как комплекс «Завод АТИ» в г. Егорьевске. Это 9,2 га территории и 55 000 м2 помещений. Здесь есть все для успешного ведения бизнеса: охраняемая территория, стоянка для 20 грузовых фур и 100 легковых автомобилей, собственная АТС, интернет (2 канала ёмкостью100 Мбит/с), два железнодорожных тупика, трансформаторная подстанция 13 МВт, магистральный газ среднего давления, центральное водоснабжение, канализация, ливневая система, пожарная сигнализация и даже столовая для сотрудников. К услугам арендаторов 8 погрузчиков грузоподъемностью от двух до пяти тонн. В двух шагах от комплекса расположены остановки общественного транспорта.
Город Егорьевск с точки зрения создания бизнеса в Московской области расположен исключительно удачно. Расстояние до Москвы 80 км. Рядом проходит Егорьевское шоссе, а в 13 км – большое московское кольцо (федеральная дорога А-108). Удаленность от столицы по современным меркам незначительное, однако оно позволяет арендовать складские помещения по немыслимым в ближнем Подмосковье ценам – от 100 руб./м2.
