По итогам III квартала 2021 года элитное жилье ставит новые рекорды

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2021 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы (Прим: Согласно классификации компании Knight Frank, выделяется два сегмента элитной жилой недвижимости Москвы: делюкс и премиум. Полную версию классификации можно запросить, заполнив форму на сайте kf.expert.).

Согласно исследованию, объем предложения установил новый антирекорд: 217 тыс. кв. м или 1,6 тыс. квартир и апартаментов – минимальный квартальный показатель с 2016 года.

При этом за год общая площадь предложения сократилась на 36%, а количество экспонируемых лотов – на 43%. На фоне снижения объемов предложения средневзвешенная цена квадратного метра на элитном рынке показала динамичный прирост, достигнув 1 206 тыс. руб., +42% за год и +19% за три месяца – абсолютный квартальный рекорд в сегменте.

Спрос на элитное жилье был умереннее показателей кварталов первой половины 2021 года – за июль-сентябрь заключено порядка 300 сделок (-29% в квартальной динамике, +9% в годовой динамике). При этом практически вдвое выросла доля сделок с дорогим жильем (от 200 млн руб.). Стоит отметить, что число реализованных лотов за первые три квартала 2021 года (порядка 1 120 шт.) практически достигло значения всего 2020 года (1 310 шт.), который был исторически рекордным для элитного сегмента. По нашим прогнозам, с высокой вероятностью рынок ждет новый рекорд к концу года.

По итогам III квартала на рынке элитной жилой недвижимости Москвы был установлен новый антирекорд – объем предложения сократился до минимальных с 2016 года квартальных значений и составил 217 тыс. кв. м (-6% за квартал) или порядка 1,6 тыс. квартир и апартаментов (-8% за квартал). При этом в разрезе сегментов присутствует разнонаправленная динамика: в классе делюкс за три месяца число лотов выросло почти на треть (+30%) ввиду выхода на рынок новых объемов, а в премиум-классе, наоборот, сократилось на 18 п. п.

Примечательно, что ровно год назад мы фиксировали абсолютно противоположную ситуацию –максимальный объем предложения в сегменте за аналогичный период (337 тыс. кв. м или 2,8 тыс. квартир и апартаментов), что стало одним из факторов поддержки спроса в последующих периодах, подтверждая наш прогноз по рынку. Таким образом, в годовой динамике общая площадь предложения сократилась на 36%, а количество экспонируемых квартир и апартаментов – на 43%.

Наибольшее число лотов по-прежнему представлено в Дорогомилово (23%). Впервые за последние два года в тройку лидеров по концентрации предложения вошла Якиманка (13% всех квартир и апартаментов), незначительно обогнав Пресненский район с долей 12%.

Комплексы, в которых начались продажи в III квартале 2021 г.

На фоне снижения объемов предложения средневзвешенная цена квадратного метра на элитном рынке показала динамичный прирост и на конец сентября составила 1 206 тыс. руб., за три месяца увеличившись на 19%, что является абсолютным квартальным рекордом в сегменте. В годовом выражении прирост показателя достиг 42%. На существенную динамику также оказали влияние повышение цен в большинстве представленных новостроек и выход нового большого объема предложения в делюксе. Именно в данном классе зафиксировано более высокое квартальное изменение средневзвешенной цены до значения 1 738 тыс. руб./кв. м (+17% за квартал и +31% за год). В премиум-классе показатель составил 924 тыс. руб./кв. м (+8% за квартал и +43% за год).

При этом средневзвешенная цена предложения на первичном рынке по итогам квартала превысила показатель вторичного рынка элитной жилой недвижимости, который на конец сентября составил 1 176 тыс. руб./кв. м. Данный факт, а также ожидание еще большего роста цен в новостройках, в дальнейшем может сместить интерес состоятельных покупателей в сторону «вторички», что также отразится на объеме спроса. В целом вторичный рынок следует тенденциям первичного, демонстрируя положительную динамику, но рост здесь более сдержанный и связан в большей степени с изменением структуры предложения. Так, за последние три месяца прирост цены составил +3%, в годовой динамике +8%.

Спрос на элитную жилую недвижимость в III квартале оказался более умеренным, чем в кварталах первой половины 2021 года. Всего за июль-сентябрь на первичном рынке было заключено порядка 300 сделок. По сравнению со II кварталом 2021 года объем спроса сократился на 29%. Тем не менее результаты этих трех месяцев превысили значения аналогичного периода 2020 года на 9%, аналогичного периода 2019 года – на 8%. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались квартиры и апартаменты стоимостью от 50 до 100 млн руб., доля которых составила 40% от всех сделок. При этом практически вдвое выросла доля сделок с дорогими вариантами жилья от 200 млн руб.: если год назад она составляла 6%, то сейчас 11%.

Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank: «Охлаждение спроса в III квартале – абсолютно нормальное явление, которое в большей степени связано с коррекцией рынка после активного поглощения в первой половине текущего года. На фоне снижения общего объема предложения, вымывания ликвидных лотов и значительной динамики цен рынок не может постоянно расти такими резкими скачками как в I и II кварталах. Кроме того, на охлаждение спроса в некоторой степени оказало влияние повышение ключевой ставки Центральным банком РФ. Часть покупателей вновь рассматривают вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала, что влечет отток инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В целом тенденция роста рынка пока сохраняется, и после текущей коррекции по итогам года мы увидим более высокие темпы в сегменте».

Стоит отметить, что число реализованных лотов за первые три квартала 2021 года (порядка 1 120 шт.) практически достигло значения всего 2020 года (1 310 шт.), который стал исторически рекордным для элитного сегмента. Таким образом, с высокой вероятностью объем спроса по итогам четырех кварталов превысит это значение, и нас ожидают новые рекорды на рынке.

Тенденция отделки на рынке элитной жилой недвижимости остается актуальной, хоть она несколько ослабила свои позиции ввиду выхода ряда проектов с отсутствием данной опции. По итогам III квартала 2021 года более половины предложения (52%) представлено с финишной отделкой и отделкой white box, что на 9 п. п. ниже значения аналогичного периода прошлого года, когда доля таких лотов составляла 61%. В структуре спроса III квартала 2021 года 57% реализованных лотов имеют финишную отделку или отделку white box. Для сравнения, в III квартале 2020 года такой формат формировал 65% сделок.

Андрей Соловьев добавляет: «В последнее время на элитном рынке, особенно в классе делюкс, девелоперами все чаще стала использоваться практика закрытых продаж, применяемая не только на начальном этапе предварительного бронирования, но на протяжении всего периода реализации проекта. Таким образом фактическое отсутствие данных объемов на рынке еще больше усиливает текущий дефицит предложения в сегменте. В краткосрочной перспективе его восстановление маловероятно: сохраняющийся уровень покупательской активности по-прежнему превышает темпы пополнения рынка, что не позволяет вернуться к балансу спроса и предложения. Сложившаяся ситуация оказывает дополнительное давление на цены, которые и без того демонстрируют значительную динамику как в связи с регулярным повешением цен в большинстве объектов, так и по причине выхода нового более дорогого предложения. До конца года показатели еще могут скорректироваться, но уже сейчас очевидны абсолютные рекорды в элитном сегменте».