Почему не падают цены на квартиры

Российский рынок недвижимости вступил в период рецессии, но цены на жилье в регионах продолжают расти. Что это – инерция или корректировка после обвала рубля? Анализируем расклад вместе с аналитиком Геннадием Стерником.

– Геннадий Моисеевич, сейчас вы подводите итоги двух первых месяцев 2015 года. В каком направлении двинулись цены на российские квартиры?

– Во многих регионах, в частности в Москве, рост рублевых цен продолжается – и на первичном, и на вторичном рынках.

– Два с половиной года назад вы говорили, что российский рынок недвижимости после бодрого послекризисного восстановления вступает в застой (стагнацию). Но 2014 год был отнюдь не застойным, а напротив – весьма урожайным и по количеству сделок у риэлторов, и по объемам ввода в строй нового жилья.

– Действительно, год выдался, прямо скажем, не совсем обычным. На фоне стагнации, обусловленной естественными макроэкономическими причинами, случились два шока. Первый – политический, он имел место ровно год назад, в феврале-марте, на фоне крымских событий. Если смотреть данные по регионам, можно заметить, что в одних городах цены на жилье пошли вверх, но минимальными темпами (0,5-0,8% в месяц), в других (они оказались в меньшинстве) – вниз. Затем, к лету, рынок вернулся к состоянию застоя и стабильным ценам. Второй шок случился под занавес 2014 года. В декабре практически во всех городах, где мы ведем наблюдения, отмечался резкий ценовой скачок, обусловленный падением цен на нефть и обвалом рубля.

– Не получилось ли так, что обвал рубля спас рынок недвижимости от еще больших потрясений?

– Можно сказать и так. Последствия шока сильно ощущаются и в этом году, когда, собственно, еще реализуются решения о покупках, принятые в декабре, а также закрываются декабрьские сделки. Рынок жилья бодр и активен. Но, на мой взгляд, в течение ближайших двух-трех месяцев потенциал роста будет исчерпан – начнут действовать уже не шоковые, а фундаментальные факторы. Тогда и цены пойдут на снижение. В среднесрочной перспективе в разных регионах перелом будет происходить по общему сценарию, но в разные моменты времени. Если оставить за рамками региональные особенности, то я полагаю, что к концу 2015 года мы будем наблюдать примерно тот же ценовой уровень, что и в декабре 2014 года, – без выраженного роста, но и без радикального падения.

– Прошлой осенью вы давали долгосрочный прогноз ситуации на российском рынке недвижимости, характеризуя 2015-2016 годы как период затяжной рецессии. Между тем рецессия в экономике уже в разгаре. Что удерживает цены от падения?

– На рынке недвижимости действуют законы, которые, в принципе, если оставить за рамками шоки и встряски (а после них, как мы неоднократно наблюдали, ситуация возвращается на круги своя), поддаются математическому моделированию. Рецессия – это всегда снижение спроса, но не всегда снижение цен. Так, в Москве спрос на квартиры в новостройках уже падает (об этом говорят и практики, и эксперты), но все еще доминирует над предложением. И пока кривые спроса и предложения не пересеклись, падения цен не будет. По моим расчетам применительно к рынку недвижимости Москвы, они пересекутся в середине 2015 года – и тогда мы увидим снижение. Это на первичном рынке. Вторичный рынок жилья столицы характеризуется относительно стабильными объемами предложения и более устойчивым спросом, поэтому для готового жилья пересечение кривых спроса и предложения по расчету ожидается только в 2016 году.

– Как ...