Подешевевшая ипотека и скидки не намного оживили рынок новостроек

В марте этого года Росреестром было зарегистрировано на 70% больше договоров о долевом строительстве, чем в феврале этого же года. Если сравнивать с показателями предыдущего - 2016 - года количество ДДУ увеличилось вдвое. Но даже такой рекордный рост спроса на рынке первичной недвижимости не смог оказать существенное влияние на предложение: даже некоторые крупные девелоперы отметили падение количества продаж в своих проектах.

Ипотечная ставка была снижена: как это отразилось на рынке недвижимости

В марте текущего года был отмечен всплеск роста числа заключенных ипотечных договоров. Специалисты связывают его с тем, что с февраля 2017 года были смягчены условия для ипотечного кредитования.

Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») подтвердили, что на первичном рынке недвижимости средний размер ставок был зафиксирован на уровне 10,5-11%. В проектах, где совместно работают банки и застройщики, ставки еще ниже, они начинаются с 8-9%, и такие условия предлагаются покупателям не только на 1-2 года, но и на весь срок кредитования.

Это дало импульс для резкого увеличения количества заключенных договоров: по сравнению с февралем в марте 2017 года оно выросло на 45,3%. Росреестр зарегистрировал в марте 3 989 договоров об ипотечном кредитовании. В марте 2016 года (тогда еще была действительной программа субсидирования государством ставок), количество заключенных договоров было меньше - на 11,3%.

Следует отметить, что при регистрации договоров Росреестр не выделяет отдельно категорию ипотечных кредитов, оформленных для новостроек, он дает общие данные по рынку – и первичному, и вторичному. Однако риелторы, которые занимаются продажей объектов на вторичном рынке, не зафиксировали увеличение количества сделок по ипотеке, поэтому можно сделать вывод о преобладании таких договоров в секторе «первички». Это подтверждается и статистическими данными ведущих компаний, работающих на рынке новостроек.

Например, Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») сообщила, что компания побила собственный прошлогодний рекорд, хотя в тот период действовала госпрограмма по поддержке покупателей-ипотечников. В первом квартале 2017 года было заключено договоров с ипотечными кредитами двое больше, чем в аналогичный период прошлого года.

Компания «МИЭЛЬ-Новостройки» также отметила значительное увеличение количества договоров с ипотечными кредитами. Однако на московском рынке недвижимости в целом доля ипотеки увеличилась незначительно, по статистическим данным компании.

• Est-a-Tet – ипотечные сделки в 2017 году в (марте) в Москве составили 57%, в Новой Москве – 55%, в Подмосковье – 65%. В прошлом году в марте их доля была иной: в столице – 43%, в ТиНАО – 50%;, в области – 71%. В феврале 2017 года ипотечные кредиты в общем объеме продаж составляли: в Подмосковье и Новой Москве – по 65%, в городе – 60%;
• «МИЭЛЬ-Новостройки» - сделки с ипотечными кредитами в марте 2017 года составили 42%, в феврале того же года их было меньше – 40%, в марте 2016 года доля ипотечных сделок составляла 40%;
• «Метриум Групп» - в марте 2017 года, как и в марте 2016 года, ипотечные сделки составили 45%, в то же время в феврале 2017 года этот показатель был выше – 49%.

Изменения колеблются в пределах одних и тех же значений, хотя ипотечная ставка и была снижена. Мария Литинецкая («Метриум Групп») оценивает этот как позитивный признак, свидетельствующий о балансе на рынке. Напротив, значительный рост доли ипотеки в общей структуре продаж свидетельствовал бы об обеднении населения.

По данным Est-a-Tet, при анализе поквартальных показателей выяснилось, что с 2012 года доля квартир в новостройках в общей структуре продаж недвижимости неуклонно увеличивается: если в начале 2012 года она составляла 4%, то в начале 2016 года она выросла до 19%, а в первом квартале 2017 года уже составляет 27%. Юлия Сапор связала эту тенденцию с развитием сектора ипотечного кредитования, планомерном наращивании объема предложения на рынке, а также с ростом количества прозрачных сделок по № 214-ФЗ.

На российском рынке в целом произошло перемещение спроса в сторону вторичного рынка: за январь и февраль 2017 года количество сделок по ипотеке на покупку квартир в ранее эксплуатировавшийся домах выросло на 11%.

Кстати, застройщики, заинтересованные в увеличении количества продаж, предлагают не только ипотеку, но и рассрочку. Так, «Миэль» в 92% своих проектов в Москве и области предлагает именно такую услугу, и в 80% она будет беспроцентной. Первоначальный взнос, как правило, не превышает 20%, а срок рассрочки может варьировать до 1,5 лет или даже до даты сдачи дома в эксплуатацию. Еще 2 года назад условия были более жесткими: первоначальный взнос составлял 50% от общей стоимости объекта, а максимальный срок рассрочки был 1 год, но чаще он составлял 3-6 месяцев.

Как изменился спрос на рынке недвижимости

Официальные данные, представленные Росреестром, демонстрируют значительный рост спроса на первичную недвижимость Москвы:

• в марте 2017 года было зарегистрировано 5 418 договоров долевого участия;
• это количество на 66,6% больше, чем в феврале 2017 года;
• это количество на 102,2% больше, чем в марте 2016 года;
• в первом квартале 2017 года количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 58% при сравнении с показателями 2016 года (за первый квартал).

Кстати, объяснение такого значительного увеличения количества зарегистрированных договоров может быть связано с тем, что на рубеже 2016 и 2017 годов произошло слияние двух баз данных - Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости. Об этом напомнила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», она указала на создание нового реестра - Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из-за такого нововведения в декабре 2016 года – январе 2017 года работа сервиса была нестабильной. Часть договоров, которые в реальности были заключены зимой, был официально зарегистрированы лишь в начале весны.

Однако это лишь одна из нескольких причин повышения спроса на первичную московскую недвижимость. Такая тенденция была отмечена крупными участниками рынка. Так, статистические данные многих компаний свидетельствуют об оживлении сферы продаж.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», считает, что значительное увеличение количества сделок связано с понижением ценовой базы в увеличившемся объеме предложений в категории массового жилья в конце 2016 года. Кроме того, была снижена ставка по ипотеке, а ведь такой способ оплаты покупки новостроек в последнее время превалирует (составляет около 60% от общего числа покупок).

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напомнила, что с февраля 2017 года банки предложили покупателям ипотеку со ставкой 10,4% - это крайне низкий процент, он возможен при электронной регистрации договора. Именно поэтому многие покупатели, планировавшие заключить договор в 2017 году, не спешили с оформлением документов и дождались марта, чтобы получить ипотеку на новых – выгодных для них – условиях.

Кроме того, покупателей несколько настораживала слишком активная маркетинговая политика девелоперов, которые, с одной стороны, сообщали о повышении цен на квадратный метр в ближайшем будущем, а с другой – предлагали слишком щедрые скидки.

Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», обратила внимание на то, что в столице появился переизбыток предложения, что стало причиной так называемого перетекания покупательского спроса в Москву из Подмосковья. Это вызвало «проседание» рынка первичной недвижимости в ближайшем пригороде, в первом квартале 2017 года компания «Миэль» зафиксировала уменьшение спроса в данном сегменте на 15%. Хотя с начала года объем предложений в Подмосковье уменьшился на 5,6% по сравнению со статистическими данными аналогичного периода прошлого года, все же отмечается затоваривание рынка. Так, в пригороде на момент сдачи новостройки в эксплуатацию остаются непроданными примерно 20% квартир.

Общая тенденция для рынка первичной недвижимости Москвы и Подмосковья такая: даже значительное увеличение спроса не может охватить слишком выросшую базу предложений; несмотря на активизацию покупателей и стимулирования их интереса с помощью маркетинговых инструментов, все равно объем продаж будет уменьшаться. При этом завершается строительство ранее начатых проектов, они выводятся на рынок и усугубляют ситуацию. Например, в сегменте элитного жилья в первом квартале продажи были лишь в 50% объектов.

Известны и некоторые статистические данные на начало апреля 2017 года. Специалисты «Бон Тон» отметили увеличение количества как обращений потенциальных покупателей, так и заключенных сделок. При этом потенциальные клиенты с большим интересом рассматривают предложения с низкой ценой, в проектах же, где цены выросли, объем продаж сократился. А в «Метриум Групп» сообщили, что за первые недели апреля 2017 года компании удалось продать на 24% квадратных метров более, чем в начале апреля 2016 года. Если же сравнивать данные апреля и марта, то тенденция негативная – продажи сократились (было реализовано 26% квадратных метров от общего их количества, проданных в марте). Мария Литинецкая отметила, что после резкого роста спроса в марте ситуация входит в стандартный режим. Однако он показывает, что показатели компании в апреле 2017 года будут выше, чем в апреле 2016 года.

Цены и скидки стали меньше

В секторе эконом-класса и бизнес-класса средний бюджет покупки квартиры уменьшается, так как пользуются спросом предложения с минимальной площадью. В секторе комфорт-класса средние цены немного выросли, это связано с двумя факторами: во-первых, на рынке вымываются доступные лоты, во-вторых, многие объекты уже находятся на стадии готовности.

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») уточнила, что в секторе комфорт-класса отмечено также выделение долей покупателей:

• 9% покупателей потратили на покупку жилья 2-4 млн рублей;
• 38% покупателей приобрели квартиры за 4-6 млн рублей;
• 27% покупателей смогли заплатить 6-8 млн рублей.

В ТиНАО, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», средняя стоимость квадратного метра в новостройке в марте 2017 года составила 98 тыс. рублей, по сравнению февралем она снизилась на 0,4%. Снижение произошло по причине выхода на рынок новых объектов, в которых предлагались стартовые цены. Ведь в еще строящихся объектах застройщики стараются удерживать покупателей, предлагая им предельно низкие цены.

В Подмосковье застройщики придерживаются той же ценовой политики: разница в ценах между стадией «котлована» и готового объекта составляет не более 10%. По данным Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки») средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 82 тыс. рублей. Причинами сдерживания цен на таком уровне она назвала избыток предложения, высокую конкуренцию и отток спроса в сторону «старой» Москвы.

Всплеск спроса в начале весны привел к тому, что на рынке первичной недвижимости Москвы немного уменьшились размеры скидок, предлагаемых девелоперами. Например, «Метриум Групп» предлагает скидки в 91,2% объектов, в начале 2017 года выгодное предложение было доступно в 92,5% ЖК. Сейчас в 17,5% жилых комплексов застройщик не указывает размер скидки и предлагает с каждым потенциальным покупателем обсудить этот вопрос в индивидуальном порядке. В оставшихся объектах со скидками дисконт варьируется в диапазоне 2-15%. В январе же 2017 года скидка в новостройке могла достигать и 20%.

Такая же ситуация сложилась и в Московской области: в начале года застройщики предлагали скидки, достигающие 20%, сейчас они стали ниже и удерживаются на уровне 15% (и ниже). По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в среднем, скидки в «старой» Москве составляют 6%, в Московской области – 12%.

Вывод: В первом квартале 2017 года произошло некоторое удешевление ипотеки (средняя ставка по ипотеке уменьшилась на 1 процентный пункт), одновременно продавцы активно шли на скидки, в результате удалось привлечь покупателей к наиболее интересным проектам. Однако, несмотря на оживление рынка, спрос так и не смог оказать значительное влияние на избыток предложения.