Покупатели элитного жилья в Москве мигрируют на вторичный рынок из-за дефицита новостроек

Из-за дефицита новостроек ажиотажа в связи с санкциями на элитном рынке Москвы не случилось. Количество запросов на покупку недвижимости растет, но покупателям не из чего выбрать, поэтому они вынуждены уходить на вторичный рынок.

Если на массовом рынке девальвация рубля на фоне введения санкций спровоцировала в марте ажиотажный спрос, то покупатели элитной недвижимости отреагировали на кризис более спокойно.

«Часть покупателей отказались от сделок до стабилизации ситуации в стране, особенно если покупка имела инвестиционные цели. По моим оценкам, инвестиционный спрос упал на 20%. В то же время те покупатели, которые собирались улучшить жилищные условия, по-прежнему активно заключают сделки. На элитном рынке доля ипотеки гораздо ниже, чем в массовом сегменте, поэтому рост ставок не сказался на спросе», - говорит директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова.

Кроме того, многие девелоперы, по словам Ирины Могилатовой, генерального директора агентства элитной недвижимости Tweed, в ответ на рост ставок запустили программы рассрочек и субсидированную ипотеку.

Но активность на рынке все равно резко просела. По данным Knight Frank Russia, за январь-март 2022 г. на первичном рынке элитного жилья было продано порядка 270 квартир и апартаментов – на 30% меньше, чем в I квартале 2021 г.

Только за март число сделок упало на 13% по сравнению с февралем, а в годовом выражении спрос сократился на 38%, сообщает агентство недвижимости Savills. Для сравнения: в целом на рынке «старой» Москвы число сделок в марте увеличилось на 11-12% как в месячном, так и в годовом выражении.

Дело не только в хладнокровии покупателей «элитки», не впавших в панику при виде доллара по 120 руб. Спрос на элитные новостройки снижается, потому что покупателям не из чего выбирать, уверены специалисты Savills.

«По итогам марта на рынке элитного жилья стремительно растет количество запросов на покупку недвижимости, однако предложение с трудом может удовлетворить спрос», - отмечают они в своем пресс-релизе.

Коллеги из Knight Frank Russia подтверждают: в конце I квартала 2022 г. на рынке Москвы экспонировалось порядка 1 100 элитных квартир и апартаментов общей площадью 161 тыс. кв. м, что на 15% ниже, чем кварталом ранее. По сравнению с I кварталом 2021 г. количество квартир и апартаментов сократилось на 49%.

«За январь-март сегмент пополнился тремя новостройками клубного формата, поэтому новые объемы не смогли восполнить дефицит предложения. Кроме того, в одном из элитных проектов отмечалось снятие лотов по причине приостановки продаж, но пока это единичный случай такого характера», - поясняет Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia.

Если сравнивать с 2018 г., то предложение «элитки» сократилось почти в два раза: с 450 тыс. кв. м до 250 тыс. кв. м, отмечает Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan.

По оценке агентства недвижимости Savills, предложение элитных новостроек в Москве сократилось до исторического минимума: по итогам I квартал 2022 г. в продаже оставалось всего 22% квартир от запроектированного девелоперами объема – на 3 п.п. меньше, чем в конце прошлого года. Если продажи останутся хотя бы на уровне I квартала этого года, весь объем предложения будет реализован за год-полтора, считает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.

Как отмечают специалисты Savills, особенно невелик выбор в новых проектах на финальной стадии готовности, где сейчас и сосредоточен основной спрос.

«В связи со сложившейся ситуацией спрос в сегменте элитной недвижимости сместился в пользу готовых новостроек или объектов высокой стадии готовности, - отмечает Ольга Зыблая. - Клиенты стремятся приобрести квартиры с отделкой или минимизировать срок ожидания объекта и количество ремонтных работ.

Эти покупки нельзя назвать эмоциональным решением, так как сейчас как никогда наблюдается более тщательный подход к выбору объекта. Кроме того, увеличивается и срок принятия решения о покупке. Если раньше клиент принимал решение о покупке в период от 3 до 6 месяцев, то в перспективе ближайшего времени на принятие решения может уйти до года».

Интерес с готовым новостройкам с отделкой подтверждает и Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга РСТИ в Москве, девелопера дома Eleven. Объект уже получил ЗОС, поэтому клиенты уверены, что отделка и инженерное оснащение ЖК будут заявленного уровня. Как следствие, покупатели, которые ранее отложили покупку в связи с неопределенностью в экономике, изучив предложения на рынке, снова вернулись к Eleven.

Из-за дефицита новостроек покупатели переключаются на вторичный рынок. По словам Ольги Зыблой, число запросов на приобретение «вторички» увеличилось в 2-2,5 раза в последние два месяца. На этом фоне многие продавцы-частники подняли цены на 1015%.

А те, кто держит цены в долларах, увеличивали стоимость квартир и на 10%, и на 40%, рассказывает Евгения Мельникова. По данным агентства элитной недвижимости Finch, cредняя стоимость 1 кв. м «вторички» в марте составила 1,2 млн рублей, что сопоставимо со средней ценой метра в готовых новостройках. Мельникова не исключает снижения стоимости вторичного жилья осенью – «цены и так находятся на пике, расти им уже некуда».

Впрочем, подняли цены и застройщики, по данным Point Estate, – на 5-10%, продолжает Мельникова. Андрей Соловьев из Knight Frank Russia оценивает мартовский рост цен в 9%: с 1 465 тыс. руб./кв. м в конце февраля до 1 603 тыс. руб./кв. м. В целом за I квартал элитные новостройки подорожали в среднем на 19% на фоне уменьшения предложения.

«Колебания курсов валют незначительно влияют на цены, поскольку рынок практически полностью перешел на рублевое ценообразование. Изменение курса более всего отразилось на проектах сегмента «делюкс». Полностью в долларах или евро цены сейчас формируются только в нескольких жилых комплексах, а кроме того, в валюте часто экспонируются отдельные эксклюзивные лоты.

Стоит также отметить, что к концу I квартала рубль заметно укрепил свои позиции по сравнению с пиковыми значениями в начале марта. На фоне данных факторов в классе «делюкс» средневзвешенная цена предложения достигла 2,3 млн руб./кв. м (+20% за три месяца), в классе «премиум» - 1,1 млн руб./кв. м (+14% за три месяца).», - рассказывает Соловьев.

Динамика средневзвешенной цены и объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы

Источник: Knight Frank Research

Средний бюджет сделки на рынке элитной жилой недвижимости Москвы по сравнению с I кварталом 2021 г. увеличился на треть и составил 128 млн руб. за лот. Таким образом, несмотря на снижение числа сделок почти на треть, суммарная стоимость реализованных квартир и апартаментов по итогам первых трех месяцев (35 млрд руб.) оказалась всего на 8% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда продажи в сегменте достигли 38 млрд руб.

«Дальнейшее развитие рынка недвижимости в целом зависит от большого числа факторов, однако, как показывает практика, элитный сегмент может остаться наименее подверженным внешним влияниям. Среди основных моментов стоит отметить, что текущая ключевая ставка исключает резкое восполнение предложения и активный вывод новых проектов девелоперами.

Кроме того, возросшая себестоимость строительства, нарушение логистических поставок и колебания курса валют не дают дополнительной уверенности участникам рынка. В краткосрочной перспективе высоковероятно сохранение тенденции роста средневзвешенной цены предложения, несмотря на некоторое снижение покупательской способности и оттока части ультрахайнетов», - резюмирует Андрей Соловьев.