Покупка квартиры

Приобретение жилья для многих из нас - дело всей жизни. Чтобы после всех трудов не было мучительно больно, имеет смысл постараться сделать все по правилам.
Откройте любую газету, и найдете с десяток объявлений в рубрике "Сдам. Сниму. Продам. Обменяю". Может показаться, что проблем с приобретением жилья в больших городах быть не должно. Но не все так легко. Мошенничество, обман, а часто и более тяжелые преступления шлейфом расстилаются за всем, что называется недвижимостью.

Проблема №1
Купля-Продажа
Как лучше купить квартиру? Где купить? У кого? Можно, конечно, месяцами изучать газеты бесплатных объявлений, но все будет безуспешно. При этом риэлтер постарается горы свернуть, чтобы найти дом вашей мечты. Но будьте готовы заплатить ему за труды 1,5-2% от стоимости будущего жилища и при этом самим тоже провести расследование.
- Наберитесь терпения. Выберите 3-4 подходящих варианта. Съездите, посмотрите, поговорите с соседями. Узнайте о хозяевах и составьте свое личное мнение на счет будущей покупки.
- Расспросите об истории квартиры. Пусть продавец сам расскажет, как она оказалась в его собственности. Кто был старым владельцем и по-
чему продал? Кто прописан в квартире? Просмотрите документы (договора, выписку из домовой книги).
Приценитесь, попробуйте разузнать, сколько стоят подобные квартиры в данном районе. Торгуйтесь! Обычно покупатель оплачивает все расходы по оформлению, поэтому будет нелишним опустить цену на пару тысяч.
Если квартира понравилась настолько, что вы готовы немедленно купить ее, не спешите в нотариальную контору. Прежде у вас на руках должен оказаться один интересный документ. Называется он "Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В нем черным по белому написано, кто в действительности владеет квартирой, не находится ли она в залоге, не наложен ли на нее арест и сколько у нее реальных собственников.
Выдается выписка по запросу хозяина квартиры или другого заинтересованного лица территориальным управлением федеральной регистрационной службы. Это нововведение в законодательстве позволит новому хозяину избежать различных негативных моментов (появления старых хозяев квартиры, родственников, претендующих на нее и др.).
Кроме того, необходимо обратиться в территориальный орган БТИ с заявлением о выдаче паспорта квартиры. Он потребуется при составлении договора о купле-продаже. И с его помощью вы сможете увидеть, как на самом деле выглядит ваше будущее жилище (несущие конструкции, перегородки).
Изучив выписку, приступайте к подписанию договора купли-продажи. Хотя нет, подождите... Знаете ли вы, что оформление договора у нотариуса необязательно? Продавец и покупатель могут самостоятельно составить такое соглашение, указав в нем цену и условия. Но стоит ли это делать? Нотариусу вы заплатите от 0,5 до 2% стоимости квартиры, но взамен получите почти что "охранную фа-моту". Скрупулезно проверив представленные документы, он сам составит договор.
Если же вы все-таки решитесь сэкономить, запомните, какие обязательные моменты должен содержать договор купли-продажи:

1. Точное наименование продаваемого объекта (например, квартира), ее регистрационный номер в БТИ и почтовый адрес.
2. Стоимость квартиры. Рекомендуется указать реальную покупную стоимость или же не меньше, чем оценило БТИ. Представьте себе ситуацию, когда бывшие хозяева квартиры по каким-то причинам решат оспорить сделку по купле-продаже или же вы посчитаете, что вас обманули при продаже. Например, вас не предупредили, что дом находится в аварийном состоянии, и вы захотите вернуть свои деньги. Обратившись в суд, вы узнаете, что вам вернут лишь ту сумму, которая указана в договоре, а не реально выплаченную.
3. Обязательства продавца выписаться из квартиры после продажи. Укажите конкретный срок выписки.
4. Способ передачи денег продавцу. Тут возможны варианты: например, перечисление на банковский счет (нужно прописать, в какой срок будут перечислены деньги) либо оплата наличными. С продавца квартиры нужно взять расписку о получении денег. Она составляется отдельно и может не заверяться нотариусом.
Думаете, что после торжественной росписи в договоре вы стали полновластным хозяином квартиры? Ошибаетесь. Последним вашим шагом должно быть посещение регистрационной службы. Пишете заявление, прикладываете договор, и менее чем через месяц... вы получаете свидетельство о праве собственности на квартиру. Теперь в государственном реестре собственников жилья появилась новая запись с вашим именем. Примите поздравления и живите счастливо!

Проблема №2
Ипотека
Пару лет назад это было в диковинку. Казалось нереальным. А сейчас... банки охотно кредитуют население под покупку квартиры. Однако не все так просто. Как у любого новшества, у ипотеки свои плюсы и минусы.
Начнем с преимуществ:
- Для приобретения квартиры надо накопить всего около 30% ее стоимости. Это несопоставимо с обшей суммой, на сборы которой может уйти 10 лет и больше.
- Замечательно и то, что при оплате трети стоимости жилья вы уже становитесь собственником квартиры. Вы имеете право зарегистрироваться в ней (прописаться) вместе с членами вашей семьи. Однако пока не выплатите всю стоимость, вы не сможете распоряжаться квартирой (продавать, дарить, завещать), поскольку сразу же после оформления кредитного договора квартира сдается в залог банку как гарантия того, что вся сумма кредита будет погашена.
- Проценты по кредиту уплачиваются ежемесячно. 500-700 у.е. за свою собственную квартиру платить гораздо приятнее, чем, например, за съемную. Кроме того, многие банки дают возможность досрочно погасить кредит без уплаты штрафных санкций. Если вы досрочно оплатите часть одолженной у банка суммы, то ваш ежемесячный платеж уменьшится.
- Зачастую по ипотеке покупается жилье в новостройках, поэтому вы не задумываетесь о прошлом вашего жилища. Вы - единственный хозяин квартиры.
Впрочем, наряду с плюсами у ипотечного кредитования имеются и минусы.
Например, вам придется задуматься над тем, как:
- Найти поручителя по кредиту. В отдельных банках это обязательное условие. Поручителем может быть организация, в которой вы работаете, или же частное лицо со стабильным высоким заработком;
- Нести дополнительные расходы на страхование квартиры, составляющие до 2% в год от стоимости жилья;
- Заплатить за оформление кредита банку.
Обобщая все сказанное, наметим план действий.

1. Найдите квартиру своей мечты (лучше всего в новостройке, без истории, под нее охотнее выделят кредит).
2. Накопите треть ее стоимости. Для этой цели, кстати, тоже можно взять обычный потребительский кредит.
3. Найдите поручителя. Он должен согласиться оплатить ваши долги в самом крайнем случае (трудно, но реально).
4. Выберите банк. Он должен быть большим (желательно), стабильным (обязательно) и кредитующим население под самые выгодные проценты (трудновато, но реально). Сдайте заявку на кредит. Положительное решение уже почти у вас в кармане!

Проблема №3
Наследство
Даже самые близкие люди готовы перессориться, если речь идет о получении жилья.
Но на самом деле закон давно все поделил.
- Если есть завещание, то повезло тому единственному, кто упомянут в нем.
Законом установлена свобода завещания. Завещатель вправе завещать имущество любому лицу, как угодно определить доли наследников, лишить наследства одного и даже всех наследников по закону, не указывая причин, дать любые распоряжения.
Из этого правила есть одно исключение. Нельзя, например, лишить прав на квартиру супругу умершего хозяина, даже если квартира завешана не ей. Ее доля в квартире возникает не из наследства, а из факта нахождения в браке. Так что жена все же будет иметь право на половину собственности, нажитой в браке.
- Если завещания нет, то стройтесь в очередь: сначала дети, супруг, родители, затем внуки и их потомки... Каждый из них наследует только тогда, когда нет впереди стоящего по очереди.
Наследство оформляется в нотариальной конторе по месту, где проживал наследодатель. Через полгода после смерти наследодателя вам выдадут свидетельство о праве на наследство. Этот срок дается, чтобы заявить о своих правах на наследство. Не успеете, придется восстанавливать права через суд, а может, и отбивать у тех, кто оказался расторопнее.
Хорошая новость: скоро выйдет давно обещанный закон, освобождающий наследников от уплаты налогов.