Рантье прощупывают почву

На российском рынке недвижимости наконец-то стали появляться проекты строительства арендного жилья. За рубежом на такой формат недвижимости приходится 30–70% в структуре предложения новостроек, в то время как в нашей стране инвесторы в жилищное строительство долгое время оставались равнодушными к арендному бизнесу. Он считался хлопотным и низкодоходным, расчетные сроки окупаемости инвестиций превышали десять лет. Поэтому ставка была сделана на продажу недвижимости в собственность и ипотеку.

Но, похоже, в последнее время в сознании девелоперов и чиновников произошел сдвиг: появилось сразу несколько инвестиционных идей, связанных со строительством арендного жилья. В мае в Новосибирской области, в поселке Ложок рядом с Академгородком, Новосибирское областное агентство по ипотечному кредитованию начнет строительство трех доходных домов для семей ученых СО РАН и сотрудников строящегося в Академгородке технопарка. В Калужской области под строительство арендного жилья выделен участок рядом с технопарком «Росва». На нем появятся многоэтажные дома на 600 квартир, две трети из которых будут сданы в аренду. Обсуждается возможность реализации проектов на территории промышленных кластеров в ряде других регионов: многие работодатели даже готовы субсидировать часть арендной платы своим специалистам. В окрестностях Москвы возводит комплекс доходных домов компания из Татарстана.

Недавно замглавы Минрегиона Константин Королевский заявил, что к 2020 году доля доходных домов в ежегодном объеме ввода жилья составит 20%. Впрочем, пока эти амбициозные планы ничем не подкреплены. Главная проблема заключается в том, что пилотные проекты строительства арендных домов запускаются в мутной правовой среде. Это обстоятельство не только помешает тиражировать новый формат в масштабах страны, но и может создать благоприятные условия для злоупотреблений.

Приманки для инвесторов

Пилотные проекты строительства доходных домов развиваются по двум моделям. Первая схема — ее лоббируют федеральные и региональные чиновники — основана на предоставлении девелоперам арендного жилья льготного инвестиционного режима (его обеспечивают региональные власти, давая застройщикам бесплатно землю, инфраструктуру), а также рефинансировании кредита на строительство через ипотеку в рамках программ федерального АИЖК.

Вкратце алгоритм выглядит следующим образом. Муниципалитет бесплатно выделяет застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под строительство доходного дома. Возможно — в обход процедуры земельных аукционов: предложено внести поправки в Земельный кодекс, позволяющие предоставлять без торгов землю под строительство арендного жилья. Застройщик берет кредит в коммерческом банке под 10–11% годовых под гарантии региональных властей сроком на два года и строит дом. Затем квартиры в новостройке выкупает управляющая компания (УК), учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Сделку финансирует АИЖК — под залог доходного дома агентство предоставляет УК кредит сроком на 20 лет под 10–11% годовых.

Специально для реализации этой схемы АИЖК разрабатывает ипотечный продукт «Ипотека с наймом», который призван стать одним из основных инструментов поддержки федеральных и региональных арендных инициатив. Кредиты, выданные на выкуп доходных домов, впоследствии могут быть секьюритизированы, что ...