Россиян освободят от долгов по ипотеке

На следующей неделе Госдума планирует рассмотреть законопроект, который, если его примут, станет живительным бальзамом для тех, кто испытывает трудности с выплатой ипотечных кредитов.

Их квартиры будут выкупать муниципалитеты, и предоставлять горе-заемщикам жилье на условиях социального найма. Но у них - что особо радует - остается "право первой ночи" для выкупа этой квартиры, если финансовые дела наладятся.

Эксперты "РГ" в этот "бальзам" добавляют свои капли - ипотека к Новому году должна подешеветь, уверяют они. Насколько и почему? Это мы и обсудили с ними: аналитиком рынка недвижимости Михаилом Кузьминым, руководителем аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олегом Репченко и руководителем департамента группы "Уральский союз" Александром Мироновым.

Они также дали советы, когда лучше брать ипотеку и что надо предусмотреть, чтобы потом не пожалеть об этом.

Так чего нам ждать от ипотечных ставок в ближайшее время?

Кузьмин: Весь 2012 год и первую половину 2013 года средние ставки по ипотечному жилищному кредитованию росли, достигнув 12,7 процента в июле. После этого произошло незначительное снижение ставок до 12,6 процента. С учетом снижения инфляции, в ближайшей перспективе можно ожидать небольшого дальнейшего снижения ставок.

Миронов: Действительно, снижения ожидать стоит. Чтобы поддержать политику властей ряд банков могут сократить ставки по ипотечным кредитам, но незначительно. В лучшем случае - от 1 до 1,5 процента.

Не густо. Но к Новому году банки наверняка приготовят сюрпризы - рекламные акции с пониженными процентами.

Кузьмин: Большого количества акций мы среди банков не увидим. Однако, некоторые новые заманчивые предложения, тем более в предновогоднее время, появятся. Правда, с учетом снижения темпов роста ВВП и отсутствия у большинства кредитных организаций "длинных" денег необходимых для ипотечного кредитования, я бы не рассчитывал на что-то грандиозное.

Хорошо, а как поведут себя цены на жилье?

Репченко: Взрывного роста цен не произойдет - для этого в экономике накопилось слишком много проблем, не решаемых финансовыми средствами. Скорее всего, жилье будет дорожать темпами инфляции. Высокие цены на нефть и приток иностранных инвестиций в ближайшие год-два будут способствовать активизации отечественного рынка недвижимости. Увеличится количество сделок и новых проектов.

То есть границы доступности жилья расширятся?

Кузьмин: Конечно, увеличение темпов строительства положительно влияет на доступность жилья. Вместе с тем улучшение в целом инвестиционного климата России, а, соответственно, и экономических показателей страны, позволило бы поддерживать рост доходов населения, что тоже сказалось бы и на доступности жилья.

Миронов: Нужно еще расширить спектр банков, которые предлагают социальные программы. Не все могут брать кредиты в Сбербанке по причине невысокой белой зарплаты.

Также, чтобы расширить границы доступности жилья, необходимо определить уровни цен, предложить квадратных метров больше чем необходимо для удовлетворения спроса, снизить цену жилья за счет устранения из нее всякого рода административных рент.

В СМИ на этой неделе прошли сообщения, что снижением ставок по ипотеке решил всерьез заняться Центробанк, поскольку он у нас теперь мегарегулятор. Говорят, уже прошло первое рабочее заседание, где обсуждали три направления рыночного снижения ипотечных ставок. Первое - снижение коэффициентов риска при расчете коэффициента достаточности капитала и норм резервирования по ипотечным ссудам. Второе - увеличение объема рефинансирования выданных ипотечных кредитов со стороны ЦБ. И третье - упрощение процедуры переуступки прав требования по закладным. Для простых людей все это звучит очень мудрено. Так какое же направление наиболее эффективное и почему?

Кузьмин: Первый вариант представляется наиболее эффективным в силу того, что при изменении коэффициентов риска и норм резервирования, непосредственно снизятся издержки кредитной организаций, что может привести к скорейшему снижению ставок.

Второй и третий вариант подразумевают временные затраты на внедрение в жизнь планов ЦБ. Более того, третий метод, связанный с законодательными инициативами, может затянуться на неопределенный срок.

Миронов: Я не соглашусь со своим коллегой. На мой взгляд, из трех предложенных вариантов более понятный и действенный - увеличение объема рефинансирования выданных кредитов со стороны Центрального банка. Регулятор может рыночно воздействовать на процентные ставки как главный поставщик ликвидности (грубо говоря, денег) для банковской системы.

Если одобренное вами направление получит развитие, насколько процентов могут понизиться ставки по ипотеке?

Кузьмин: Точный размер снижения ставки предсказать невозможно. Однако даже снижение средних ставок на один процент в течение следующего года станет положительным результатом для всего ипотечного рынка.

Миронов: Я тоже не возьмусь сделать прогноз по динамике ставок. Но пока методы Центробанка не заработают, дешевой ипотеки ожидать не стоит.

И, тем не менее, она весьма популярна!

Кузьмин: Да. Объем рынка жилищного ипотечного кредитования показывает рост: количество выданных кредитов за 9 месяцев этого года увеличилось на 17 процентов относительно того же периода годом ранее. Выдано уже более 555 тысяч ипотечных кредитов. Объем в количественном значении увеличился почти на 30 процентов до - 900 миллиардов рублей. Так что, спрос, несмотря на высокие ставки, сохраняется.

Миронов: Тут не поспоришь, ставки высокие, а ипотека с каждым днем становится все популярней. В январе - августе 2013 года, несмотря на приостановку экономического роста, темпы роста выдачи кредита сохранились. В Москве и Подмосковье доля ипотечных сделок достигает уже трети всего рынка жилья. И, это вполне объяснимо. Наш народ приходит к пониманию того, что лучше ежемесячно платить за свое жилье, пусть даже долгое время, чем за аренду. Еще один показатель роста спроса на ипотеку - появление специализированных банков, которые занимаются данным направлениями (ипотечные агентства).

Советы экспертов "РГ"

У меня появились деньги на квартиру. Когда стоит покупать жилье: сейчас или уже в следующем году?

Кузьмин: Ставки по ипотеке находятся на очень высоком уровне, соответственно, если усилия ЦБ в совокупности с улучшением ситуации в экономике РФ и снижением инфляции будут иметь место, то покупка квартиры станет более выгодной, когда ставки по ипотечным кредитам снизятся до более приемлемых значений. Можно дождаться предновогодней акции.

Что нужно предусмотреть, когда планируешь взять ипотеку?

Кузьмин: Главный фактор при решении об использовании ипотечного кредита для покупки жилья, это наличие стабильных доходов семьи в текущий момент и ближайшем будущем. Именно этот фактор является важным и с точки зрения кредитной организации при анализе заемщика.

Также негативно на решении о выдаче ипотеки скажется наличие в кредитной истории просроченных кредитов. Бывали случаи, когда клиентам отказывали в получении ипотеки в силу наличия непогашенного несколько лет назад кредита суммой в несколько сотен рублей.

Миронов: Нужно знать три вещи. Во-первых, необходимо провести анализ рынка объектов, выбрать интересные и посмотреть какие банки предлагают их в ипотеку. Или же идти от обратного. Начать с процентной ставки, выбрать привлекательную и уже потом смотреть, как объекты эти банки предлагают. Часто бывает, что понравился объект, а у банков предложение невыгодное.

Во-вторых, после заключения договора с банком могут неожиданно возникнуть дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита: оценка недвижимости, обналичивание кредита, нотариальные расходы, оформление, регистрация договора купли-продажи - госпошлина, страховка заемщика (ежегодная). Поэтому лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие еще сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

И самое главное. Собирать документы нужно начать заранее. В крупных компаниях эта процедура занимает много времени. За это время банк может изменить условия кредитования.