Сделка с участием детей: как продать и купить квартиру без проблем. Когда нужно разрешение органов опеки. Острые вопросы: переезд на меньшую площадь, жилье требует ремонта, рядом нет школы и садика

До 18, но с оговорками
Начнем, как водится, с азов – кто такие дети? При всей внешней очевидности обсуждаемого предмета тут все не так просто. Судите сами: московский пассажирский транспорт переводит человека в разряд взрослых с семи лет – надо оплачивать проезд. На железной дороге детский билет – до 10-летнего возраста. Паспорт гражданин РФ получает в 14. В 18 лет приходит основной объем радостей и горестей взрослой жизни – возможность работать полный день, вступать в брак, отправиться в армию… Последним «звоночком молодости», обнаруженным мной в законах, оказался возраст в 35 лет – с этого момента гражданин может быть избран на должность Президента Российской Федерации. Хотя последнее ограничение и вряд ли имеет практическое значение для 99,99% населения, но все же…

Что касается обсуждаемого нами предмета, т.е. сделок с недвижимостью, то с ними ситуация такая. Как справедливо замечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty, действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети» - в нем есть лица «малолетние» и «несовершеннолетние». Они не обладают гражданской дееспособностью, т.е. правом «приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их».

Переход во взрослое состояние, согласно закону, в основном происходит в 18 лет. «Этот возраст совершенно четко установлен ст. 21 Гражданского кодекса РФ, - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – По его достижении граждан обретает полный объем дееспособности».

Правда, оговорки имеются и здесь. Существует понятие «эмансипация». Согласно ст. 27 ГК, она означает объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Условие – работа по трудовому договору, или занятие (с согласия родителей, усыновителей или попечителя) предпринимательской деятельностью. Наступать эмансипация может с 16-летнего возраста. Также полностью дееспособным человек становится при вступлении в брак – даже если это произошло и до 18-летия.

И последнее, что надо сказать здесь. Двумя абзацами выше мы говорили о «малолетних» и «несовершеннолетних». Первые – это дети в возрасте до 14 лет, вторые – от 14 до 18 (если раньше не произошла эмансипация, конечно). Разница между этими категориями, разъясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», состоит в том, малолетние вообще не участвуют в сделках с недвижимостью – документы от их имени подписывают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние должны совершать сделки лично – но с письменного согласия своих законных представителей.

Без «опекунов» не обойтись
С тем, что дети до 18 лет (не считая «эмансипированных») должны получить для сделки согласие своих законных представителей – родителей (или усыновителей, опекунов), мы разобрались. Но есть еще одно условие: продажа недвижимости должна быть одобрена специальной государственной инстанцией – органом опеки и попечительства. Это, напоминают специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», требование ст. 37 ГК РФ и ст. 60 Семейного кодекса РФ. Без документа от названного органа договор купли-продажи просто не пройдет государственную регистрацию в Управлении Росреестра.

Некоторое время назад (примерно до середины прошлого десятилетия) согласие «государственных опекунов» требовалось для любой сделки, где так или иначе фигурировал несовершеннолетний. Потом ситуация изменилась: разрешение по-прежнему однозначно нужно в случаях, когда ребенок входит в число собственников продаваемой квартиры. А вот если он там просто зарегистрирован по ...