Склады и пустота

Падение спроса на аренду складских площадей девелоперы пытаются преодолеть, переориентируясь на размещение производств и строительство объектов под конкретного заказчика.

Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегрированным показателем воздействия кризиса на всю экономику региона. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота петербургского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д.

Высказывавшиеся еще до кризиса опасения экспертов, что стремительно наращиваемый объем качественной складской недвижимости может остаться невостребованным, приобрели особую актуальность. Заполняемость новых объектов остается на низком уровне, реализация же большинства заявленных перед кризисом проектов приостановлена.

Вынужденная остановка

Вопреки распространенному мнению об инертности складского сегмента недвижимости девелоперы оперативно отреагировали на кризисную конъюнктуру. Сроки ввода многих складских комплексов (СК) с начала осени 2008 года стали переноситься на 2009−й, ряд проектов были заморожены, от некоторых девелоперы вскоре вообще отказались. По различным оценкам, в 2008 году введено только 30−40% заявленных СК классов «А» и «В». Тем не менее предложение качественных складов увеличилось в полтора раза к уровню 2007 года – более чем на 400 тыс. кв. м (см. «Нескладная история», «Эксперт С-З» №12 от 30 марта 2009 года).

Тенденция к снижению объемов вводимых площадей сохранилась и в 2009 году. Заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании «Colliers International Санкт-Петербург» Венера Лаухина отмечает, что темпы ввода новых объектов по сравнению с 2008 годом снизились в два с половиной раза. В прошлом году в эксплуатацию сдано около 170 тыс. кв. м качественных складских помещений (хотя до начала кризиса девелоперы заявляли о выводе на рынок в 2009 году около 1 млн кв. м). По оценкам Maris Properties in association with CB Richard Ellis, ввод СК классов «А» и «В» составил 268 тыс. кв. м. Однако руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera St.Petersburg Вера Бойкова указывает, что сдано лишь 118 тыс. кв. м. Между тем девелоперы с учетом уже кризисной корректировки планов в начале 2009 года анонсировали ввод 550 тыс. кв. м СК (затем эти обещания были сокращены до 163 тыс. кв. м).

Объем заморозки строящихся и проектируемых СК специалисты Maris Properties in association with CB Richard Ellis оценивают на уровне 2 млн кв. м. По данным Knight Frank St.Petersburg, на конец 2009 года приостановлена реализация проектов площадью более 300 тыс. кв. м на стадии строительства и более 1 млн кв. м – в состоянии проектирования и разработки концепции. В частности, компания «Евразия логистик» весной 2009 года объявила о приостановке реализации проекта первой очереди (205 тыс. кв. м) логистического парка «Колпино», который должен был стать самым масштабным СК класса «А» в Петербурге и Ленобласти (общей площадью 579 тыс. кв. м). Причем на тот момент объект находился в высокой стадии готовности. Приостановленными оказались также масштабные проекты компаний Hanner (Optima Logistics Park), MLP и Immo Industry Group в Шушарах, компании «Пантикапей» в районе Юкков и др. Показателен и выход из складского девелоперского бизнеса одного из крупнейших игроков – Avalon Group, развивавшей вместе с британским фондом Raven Russia сеть логистических парков под брендом Megalogix.

До появления очевидных признаков стабилизации экономики и восстановления спроса девелоперы в целом не настроены расширять реализуемые проекты, а также зачастую достраивать замороженные СК. Так, неопределенны перспективы дальнейшего строительства масштабного комплекса АКМ Logistics в Шушарах. «Нами проведена серьезная подготовительная работа по созданию концепции второй и третьей очередей комплекса, и в 2009 году должна была начаться активная стадия реализации проекта второй очереди, – рассказывает менеджер по логистике „АКМ Лоджистикс“ Андрей Осипов. – Но по ряду вполне объективных причин этого не произошло. Безусловно, застройка участка будет иметь продолжение, вопрос только в выборе формата».

Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов сообщил, что пока не планирует полностью завершать строительство третьей очереди СК «Теорема – Терминал» в Обухово (43,3 тыс. кв.м), ввод которой планировался на 2009 год. «На 80% третья очередь готова, но достраивать ее сейчас не имеет смысла. Мы же видим, что за прошедший год на рынке недвижимости ничего не изменилось в лучшую сторону», – объясняет Водопьянов. Тем не менее в конце 2009 года все-таки был закончен новый корпус (11,3 тыс. кв. м).

Цена падения

В течение всего 2009 года сохранялась низкая заполняемость качественных складов. Средний уровень вакантных площадей, по оценкам «Colliers International Санкт-Петербург», составляет 37%, при этом для СК, введенных в 2008−2009 годах, он достигает 46%. По данным Astera St.Petersburg, в целом по рынку свободно 43% качественных площадей. В наиболее сложном положении оказались новые высококлассные объекты, вышедшие на рынок уже во время кризиса. Они столкнулись с резким падением спроса, усугубляющимся ожиданием со стороны арендаторов существенного снижения ставок. Некоторые новые склады класса «А», как отмечают эксперты, сданы лишь на 20−30%.

Менеджер по управлению коммерческой недвижимостью компании «Амплион Ассет Менеджмент» Алексей Лазутин, рассматривая ситуацию с заполнением комплекса Gorigo на территории индустриально-логистического парка в промзоне «Горелово», замечает: «У нас ситуация лучше, чем у аналогичных комплексов с подобной историей. Мы вышли на рынок в апреле 2009 года, в разгар кризиса, когда наша целевая аудитория – бизнес в сфере перевозок – уже оказалась наиболее пострадавшей. Однако нам удалось согласовать с руководством инвестиционного фонда компании более гибкую арендную политику – фактически мы кардинально изменили ее в пользу максимального благоприятствования бизнесу. Суть подхода в том, что в первые годы мы с помощью более низкой арендной ставки помогаем бизнесу арендаторов, с которыми выстраиваем долгосрочные отношения, рассчитывая, в свою очередь, на помощь нашему бизнесу после их выхода из кризиса».

Ставки аренды снизились за год в долларовом эквиваленте на 20−30%. Условия аренды вырабатываются с каждым арендатором индивидуально, с учетом объема необходимых площадей, срока заключаемого договора и т.д. «С конца 2008 года ставки снизились в среднем на 25−35%, хотя к третьему кварталу отмечалось некоторое торможение процесса снижения ставок, а по отдельным объектам – даже небольшое повышение, – говорит Вера Бойкова. – Ситуация для каждого объекта разная. Есть те, на которые существует высокий спрос, несмотря на значительное превышение предложения над спросом. Есть менее удачные объекты, достраивающиеся или только что введенные, которые испытывают серьезные сложности со сдачей площадей, и их собственники вынуждены идти навстречу требованиям арендаторов».

Впрочем, как уверяют представители собственников, в отдельных новых СК в течение 2009 года ставки не снижались. «Говоря о реальных условиях сделок, можно констатировать, что величина арендных ставок на нашем объекте за 2009 год не изменилась вовсе, – поделился Андрей Осипов. – Финансовые условия контракта, заключенного в начале года, и контракта, подписанного в конце года, сопоставимы». Господствует стабильность и во взаимоотношениях собственников и арендаторов двух первых очередей СК «Теорема – Терминал», введенных в 2007−2008 годах. «Я не снижал ставок, – подтверждает Игорь Водопьянов. – Кто сел у нас до августа 2008 года, все остались».

Эксперты не ожидают дальнейшего падения ставок (хотя, по мнению специалистов Astera St.Petersburg, в первой половине 2010 года возможно продолжение незначительного снижения). «Некоторые СК могут еще немного уменьшить ставки, стремясь удержать арендаторов, – допускает Лазутин. – Но близок уже конечный предел снижения ставок – он в несколько раз выше, чем расходы на эксплуатацию (включая страховку, налоги и т.д.), и при дальнейшем существенном падении может оказаться выгоднее вообще замораживать комплексы. Поэтому будет происходить скорее оптимизация общего бюджета аренды. Могу посоветовать арендаторам: внимательнее смотрите на общий бюджет. Ставка может быть низкой, но важно понимать, сколько вы еще платите за эксплуатацию, за обработку и доставку грузов до склада и сколько можете тратить в других комплексах».

Простор для компромисса

Возможности маневра при поиске компромисса между потенциальными арендаторами и собственниками складов дает обсуждение коммерческих условий договоров. Позиция владельцев и управляющих СК стала гораздо более гибкой.

Сокращаются возможные сроки договоров – вместо трех-пяти лет получили распространение договоры на 11 месяцев. Депозитные платежи могут заметно уменьшаться (с трех-шести ставок до одной). Арендаторам предоставляются арендные каникулы или весомые льготы на первый год. Долларовая ставка фиксируется в валютном коридоре. Предметом переговоров, как замечает Вера Бойкова, становится включение в сумму арендной ставки эксплуатационных и коммунальных расходов, возможность предоставления в качестве бонуса дополнительных услуг. Венера Лаухина подчеркивает: «Наиболее характерные уступки заключаются не только в стоимости и сроках договора аренды, но и в вопросах технического оснащения складов – в части возможности дооборудования согласно техническому заданию клиента.

Некоторые собственники пытаются минимизировать размер операционных расходов (налоги на землю и имущество, затраты на управление складским комплексом и т.д.), включенных в ставку аренды, тем самым уменьшая общую стоимость аренды качественного склада и повышая его привлекательность для клиента». Серьезный шаг навстречу запросам клиентов – уменьшение «нарезки» блоков, которые собственники СК готовы сдавать в аренду. До кризиса в высококачественных складах предлагались обычно блоки минимум 5 тыс. кв. м, хотя и тогда значительный спрос арендаторов составлял 1−3 тыс. кв. м. Теперь владельцы СК готовы сдавать в аренду площади небольшими блоками – 0,5−2 тыс. кв. м).

Кстати, в течение 2009 года так и не оправдались прогнозы экспертов о массовых переездах арендаторов из качественных СК в объекты класса «С» и ниже. Более распространенной моделью поведения стало сокращение занимаемых площадей. Напротив, намечаются признаки «вымывания» арендаторов из некачественных и менее удобных складов благодаря большей доступности ставок в СК классов «А» и «В». «Арендаторы складских площадей класса „С“ начали проявлять больший интерес к возможности переезда в качественные помещения, – поясняет Лаухина. – Сейчас самое подходящее время заняться подбором оптимальных производственно-складских помещений. Есть возможность выбора и улучшения условий для арендаторов. Первый вопрос, который задают собственники складов: „Что мы можем для вас сделать? Давайте найдем компромисс…“».

Форматирование под реальность

В прогнозах будущего ввода СК эксперты расходятся. Аналитики «Colliers International Санкт-Петербург» ожидают ввода в эксплуатацию в 2010 году около 60 тыс. кв. м площадей (крупнейшим объектом станет третья очередь логопарка «Нева»). По данным Astera St.Petersburg, может быть введено порядка 170 тыс. кв. м. Специалисты Maris Properties in association with CB Richard Ellis допускают возможность сдачи 300 тыс. кв. м складов (менее половины от заявляемых девелоперами).

Достаточно перспективной формой реализации проектов в условиях кризиса эксперты считают схему built-to-suit. Строительство логистических объектов согласно требованиям заказчика, как полагает Венера Лаухина, может стать одной из значимых тенденций рынка: «Многие предприниматели все серьезнее задумываются: аренда складов обходится во столько-то, компания хорошо стоит на ногах, понимая перспективу своего развития, и не целесообразно ли именно сегодня построить логистический комплекс для собственных нужд?»

Важное преимущество схемы built-to-suit – возможность при грамотном подходе минимизировать риски и девелопера, и арендатора. «Арендатор получает склад, максимально приспособленный к его требованиям, а девелопер – проект с гарантированной доходностью, – рассуждает Андрей Осипов. – Привлечь финансирование под такой проект проще, ввиду того что большинство банков охотно согласятся финансировать строительство built-to-suit. Складывается идеальная ситуация, позволяющая не только минимизировать риски девелопера, но и максимально защитить вложенные в проект инвестиции». Оптимистично настроен и Алексей Лазутин: «Сейчас хорошее время для проектов built-to-suit и в целом для производственных компаний, которые до кризиса с точки зрения приобретения земельных участков оказывались под сильным прессингом девелоперов складов, коттеджных поселков и просто спекулянтов. Может получить развитие и тенденция к созданию индустриальных парков».

Однако особенно значимой и интересной тенденцией, вызванной кризисными реалиями, может стать включение в складские проекты производственной функции, прежде всего для размещения light industrial. Причем реконцепция проектов и создание объектов промышленно-складского назначения способны оказаться весьма востребованным решением проблемы заполнения СК (в том числе уже построенных).

В этом отношении знаковый характер имеет одна из крупнейших сделок аренды, заключенных в конце прошлого года. Шведский производитель автобусов и грузовых автомобилей концерн Scania арендовал в терминале AKM Logistics около 10 тыс. кв. м площадей, где планирует запустить сборку траков (консультантом сделки выступила компания Colliers International). «Многие собственники комплексов класса „А“, прежде даже не допускавшие мысли о возможности размещения производств, в прошлом году стали всерьез рассматривать такие варианты, – поясняет Венера Лаухина. – Долгосрочная аренда на действующих складах, которые дооборудуются под потребности конкретного производства, может стать альтернативой строительству производственных площадок с нуля, на что требуется минимум полтора-два года». К тому же качественные СК, как правило, отвечают требованиям (по допустимым нагрузкам, имеющимся энергетическим мощностям и т.д.), которые предъявляются к производственным площадкам при размещении light industrial.