Бывает так, что операции с недвижимостью приходится совершать в кругу семьи. Обычно это связано с необходимостью передать ее от представителей старшего поколения к младшему. На первый взгляд, все просто. Однако при подробном рассмотрении того, как справиться с задачей, выясняется, что решение ее – дело весьма непростое.
Наследование: кажущаяся простота
Дарение: правила и особенности
Наследование: кажущаяся простота
Традиционно формой передачи недвижимости от старшего поколения к младшему является наследование. Главные персонажи в данном случае называются наследодатель (завещатель) и наследник.
Наследование бывает двух видов – по завещанию, если оно есть, и по закону. Второй вид практикуется при отсутствии завещания или при признании его недействительности. Гражданский Кодекс четко устанавливает категории наследников по закону от первой очереди до восьмой, могущих претендовать на наследство по закону. К первой очереди относятся супруги, родители и дети, ко второй братья и сестры и т.д.
Мы будем подразумевать переход недвижимого имущества прежде всего в порядке наследования по завещанию. При его наличии порядок перехода имущества, казалось бы, должен быть простым и ясным. Завещание должно быть заверено у нотариуса (расходы порядка 1000 руб.). В этом случае можно быть уверенным, что оно будет составлено правильно и не окажется недействительным по техническим причинам (из-за ошибок или содержательных неточностей). В завещании указывается, кому персонально, какая именно недвижимость и на основании каких прав должна перейти по смерти наследодателя
Опять же, казалось бы, сам порядок получения наследства относительно прост. В течение полугода со дня смерти наследодателя, считающегося датой открытия наследства, наследники должны заявить о своих правах. На основании документов, устанавливающих личность наследников, имущества наследодателя (в данном случае недвижимости), а также свидетельства о смерти нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, которое является вкупе с вышеперечисленными бумагами основанием для регистрации прав собственности наследника на недвижимость.
Однако в сфере наследования существует настолько широкая практика споров и действует столь много юристов, что простота и безопасность подобного способа передачи собственности оказываются как минимум под сомнением. На наследство могут быть другие претенденты, помимо завещателя и будущего наследника - а в случае с недвижимостью, стоящей, как известно, больших денег, материальный интерес вполне понятен. Да и сам завещатель может при жизни поменять свои взгляды.
Прежде всего: даже если нотариально заверенное завещание хранится где-то под замком у будущего наследника, это вовсе не означает, что он сможет воспользоваться им. Наследодатель может, не отменяя уже написанного завещания, составить новое, которое будет также действительным. При этом в какой-то мере старая бумага может сохранить силу, однако единственное, что в такой ситуации останется наследнику – требовать через суд наделить его в принудительном порядке долей в оставшемся после завещателя недвижимом имуществе. И перспективы успешности такой тяжбы крайне туманны.
Однако проблемы могут возникнуть, даже если завещатель не поменяет вдруг своих планов. В дело могут вмешаться другие родственники, которые, будут пытаться оспорить завещание. Часто бывает так, что они могут быть более правомочны, чем указанный в завещании наследник, при наследовании не по завещанию, а по закону (например, когда родные братья и сестры завещателя хотят отнять наследство у его племянника). Существует множество способов судебной борьбы за наследство, далеко не всегда чистоплотных. Юристы рассказывают, например, о случаях, когда вдруг находились «свидетели», которые видели, что бабушка написала завещание в пользу внука, потому что он ее регулярно избивал. При этом за некоторую мзду находился и участковый, который был готов «подтвердить» крики завещательницы.
В общем, потенциальные тяжбы по вопросам наследства, если есть желающие их затеять родственники, вещь тяжелая и спокойной жизни будущему наследнику не сулящая уж точно.
Дарение: правила и особенности
Альтернативой завещанию является дарение недвижимого имущества. Это сделка, совершаемая между двумя сторонами, именуемыми дарителем и одаряемым. Как и любой переход права на недвижимость, такая сделка подлежит государственной регистрации. В договоре дарения обязательно указывается согласие одаряемого на принятие подарка. По закону он может от этого отказаться, принимая же права на недвижимость, соглашается с последствиями, в частности, налоговыми, которые будут связаны с этой сделкой.
Психологической сложностью для дарителей является то, что они обычно хотят как можно дольше сохранять права на недвижимость, опасаясь, что, подарив свое жилье, могут при непорядочности одаряемого просто оказаться на улице. На этот случай в договорах дарения может быть оговорено одно существенное условие перехода прав. Он осуществляется с правом пожизненного проживания дарителя в своем жилье. Однако это далеко не все возможности отношений сторон в сделках дарения.
Согласно действующему законодательству, сделки дарения могут подразумевать, помимо прямой и единовременной передачи недвижимости, различные другие варианты перехода прав собственности, а также возврата имущества. Договор дарения может говорить не о передаче недвижимости, а об обещании такового действия в будущем со стороны дарителя. Это редко практикуемая, но достаточно удобна форма отношений между дарителем и одаряемым, поскольку связывает их закрепленными договором обязательствами и не дает возможности отказаться от них в одностороннем порядке. Здесь, правда, есть два ограничения. Первое: переход права собственности невозможен после смерти дарителя, это регулируется уже отношениями, связанными с наследованием. Поэтому лучше, если в подобном договоре будут четко обозначены сроки будущего перехода прав, при обещании бессрочного характера дело может дойти до судебных тяжб уже о наследстве.
Кроме того, имущество (или его часть), которое будет подарено, должно быть четко указано в договоре. Иначе говоря, нельзя подарить «все, что у меня есть», а можно только определенную квартиру с известным адресом, площадью и иными существенными для описания недвижимости характеристиками.
Однако, даже если одаряемый единовременно стал обладателем прав собственности на недвижимое имущество, он может их лишиться. Мы не будем здесь касаться таких причин потери дара, как покушение на жизнь дарителя или жизнь его родственников. Для расторжения сделки достаточно просто начать делать в квартире ремонт с перепланировкой. Суд может признать такие действия несущими опасность уничтожения предмета дарения, и сделка будет расторгнута. Законодательство делает и еще одну существенную оговорку, касающуюся прав дарителя – в случае, если одаряемый умрет раньше него, права собственности возвращаются к дарителю. Это существенно, потому что даритель может опасаться, что произойдет, к примеру, несчастный случай, одаряемого внезапно не станет, а на перешедшее ему имущество будут претендовать уже его наследники. Именно для снятия подобных рисков и введена данная норма.
В течение длительного времени при получении недвижимости по завещанию или дарственной действовали нормы принятого еще в 1991 году закона о переходе прав в указанном порядке. В настоящее время нормы налогообложения при переходе прав в результате наследования или дарения не действуют. Однако почти до сего времени эти нормы включались в сборники документов, являющиеся пособиями по операциям с недвижимостью. Поэтому, если вы столкнетесь с ситуацией наследования или дарения и обнаружите в относительно свежем справочнике нормы налогообложения, не впадайте в панику – их уже нет.
В 2005 году В. В. Путин подписал закон, который отменяет положения принятого в начале 1990-х и вводит соответствующие поправки в Налоговый Кодекс РФ. Кратко новые правила можно определить так. Налог на имущество, переходящее в порядке дарения и наследования с января 2006 года не взимается. Это относится к ограниченному списку видов имущества, в котором фигурирует недвижимость, а также паи и акции (хотя и в редких случаях, это может быть важным, например, в случае, когда недвижимое имущество находится в собственности юридического лица, учредитель которого выступает дарителем или завещателем).
Вместо существовавших ранее налогов в ряде случаев следует платить налог на доходы физических лиц от суммы получаемого имущества. Исключением являются переходы имущества между близкими родственниками, которым платить вовсе ничего не требуется. К таковым закон относит супругов, детей (в том числе усыновленных), родителей, братьев-сестер, бабушек-дедушек и, соответственно, внуков-внучек (в том числе неполнородных, то есть имеющих общего отца или мать).
Если одаряемый не относится к перечисленным категориям, ему надо платить подоходный налог, то есть 13% от суммы получаемого имущества. В случае наследования налог не платится вообще(вне зависимости от степени родства).Наиболее сложный вопрос – как оценивать получаемое. Если речь идет о квартире, можно отдать государству 13% от цены, указанной в документах БТИ. При помощи ряда обращений к юристам и налоговикам удалось выяснить, что налоговые органы принимают цену БТИ. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда переход права по наследству успешно оспаривается «обиженными» родственниками именно на основании недобросовестности налогоплательщика (прецеденты есть). С дарением все обстоит проще, поскольку оно относится к безусловным сделкам, и оспорить результаты дарственной практически невозможно (то есть, кратко говоря, предъявлять претензии к оценке даримого имущества равносильно превращению сделки в дарение под условием, что законодательство не приемлет). Что касается редкой формы владения недвижимостью через уставной капитал юридического лица, на которое оформлены права собственности, придраться будет невозможно вовсе – налог придется заплатить с суммы уставного капитала юрлица, доли которого переходят по наследованию или дарению, что обычно измеряется символической суммой.
Выплат по подоходному налогу для неродственников также можно избежать. Технически это просто: квартиру можно передать путем совершения сделки купли-продажи, при которой переходит только право собственности (но не сумма по сделке). В данной ситуации недвижимость продавца обычно находится в собственности более трех лет, и ни у него, ни у покупателя налоговых последствий не возникает. Единственный нюанс: в договоре желательно указывать достаточно большую сумму. При указании цены БТИ сделку можно оспорить, попытавшись признать ее фиктивной.
Схема вполне удобна, однако имеет один минус: представители пожилого поколения ее часто не понимают, принимая куплю-продажу за то, чем она по идее и должна быть. Иначе говоря, завещать – дело понятное, подарить, особенно с пожизненным проживанием – тоже понятно, а вот продать – а как же деньги? Это главное препятствие на непростом пути передачи собственности от представителей старшего поколения к младшему.
Комментарии
(1)#Последние комментарии на сайте