Уходящая натура. Подмосковье

На этот раз в рамках проекта "Уходящая натура" "Власть" оценивает работу губернаторской программы "Усадьбы Подмосковья", цель которой — привлечение инвесторов, готовых восстанавливать памятники дворянской культуры вокруг столицы.

В прошлом году по инициативе губернатора Андрея Воробьева на территории Подмосковья была проведена инвентаризация всех усадеб, являющихся объектами культурного наследия. Таких оказалось около 320. Многие из них находятся в руинированном состоянии, другими словами — заброшены, разрушены и бесхозны.

Чтобы привлечь инвесторов для восстановления памятников культурного наследия, в правительстве Московской области было принято решение о реализации программы "Рубль за метр" для объектов, находящихся в областной и муниципальной собственности. Суть ее заключается в следующем. Памятник культуры выставляется на открытые торги, по результатам которых передается победителю по рыночной ставке арендной платы с условием, что инвестор за свой счет проводит полный комплекс реставрационных работ. Срок реставрации не должен превышать семи лет. После окончания реставрационных работ устанавливается размер арендной платы 1 руб. за 1 кв. м в год.

Одним из самых важных моментов этой программы в правительстве области считают сохранение памятника в государственной собственности, что дает возможность беспрепятственного контроля за выполнением инвестором обязательств по проведению реставрационных работ, а также охранных обязательств.

Существует множество объектов культурного наследия, которые были переданы в собственность, обнесены высоким забором и продолжают за ним разрушаться, никакие работы по их сохранению не ведутся. Другой вариант — работы ведутся с нарушениями, которые превращают культурный или исторический памятник в новодел. Конечно, и в этом случае все обязательства собственника регламентированы законом, а соответствующие органы имеют право выполнять надзорные функции и в судебном порядке требовать не только выполнения всех охранных обязательств, но и изъятия из собственности объекта культурного наследия у недобросовестного владельца. Однако это очень непростой процесс. Гораздо проще контролировать действия инвестора-арендатора, если усадьба остается в государственной собственности. Кроме того, одно из основных условий программы "Рубль за метр" — обеспечение доступа на территорию восстановленных имений всех желающих.

Так что имение нужно будет не только восстановить, им придется заниматься постоянно: следить за состоянием дома, других построек, огромного парка. Так что инвестор будет нести значительные расходы не только на этапе реставрации, но и в будущем. И станет ли он вкладывать деньги за несколько лет до окончания срока аренды, не зная наверняка, будет ли заключен новый договор? Вполне вероятно, что инвестор захочет получить объект в собственность.

Встречаясь с разными людьми, я выслушивала самые разнообразные мнения. Помимо поводов для опасений, перечисленных выше, одним из самых болезненных вопросов было определение охранных зон. Ведь усадьбы — это не только дом, служебные постройки и территория парка. Это еще и виды, которые исторически открывались из окон особняков, террас, площадок парков. И очень важно, чтобы эти виды тоже сохранялись, чтобы там неожиданно не возник, например, многоэтажный жилой комплекс или коттеджный поселок.

Объекты, которые выставляются на торги по программе "Зеленый коридор", не имеют предмета охраны, территория памятника и его охранная зона также не определены

Программа "Рубль за метр" не решает ни проблему определения охранных зон, ни вопросы, связанные с памятниками, ранее переданными в собственность, но так и не отреставрированными. Но она позволила привлечь инвесторов, и начался процесс восстановления никому не нужных ранее усадеб, которые могли бы быть потеряны безвозвратно, если бы не нашлись люди, готовые вкладывать в них деньги.

Усадьбы, расположенные на территории Подмосковья, но принадлежащие государству на федеральном уровне, было решено передавать инвесторам в собственность, но на определенных условиях. Для этого была разработана программа "Зеленый коридор" — ее реализует ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России", 100% акций которого принадлежат Российской Федерации в лице Росимущества.

Программа "Зеленый коридор" подразумевает продажу объектов культурного наследия на открытых торгах. С победителем аукциона подписывается договор купли-продажи с отложенными условиями и временными арендными обязательствами. Инвестор сразу же выплачивает часть стоимости приобретенной усадьбы (не более 20%) и получает беспроцентную рассрочку на оставшуюся сумму. Право собственности на имение он получит только после завершения реставрационных работ, на проведение которых отводится семь лет.

Первые торги по программе "Зеленый коридор" прошли 25 декабря 2014 года. Из пяти выставленных имений покупатель нашелся пока только на одно — усадьбу Татищева в деревне Болдино Солнечногорского района. На остальные, видимо, цена оказалась слишком высока. Одно из них — многострадальное Николо-Урюпино, один из самых значимых усадебных памятников Подмосковья, находящийся в ужасающем состоянии.

Имение было выставлено за 900 млн руб., и всем было ясно, что не найдется инвестор, готовый приобрести его по такой цене. Но из 104 га территории усадьбы 14 га относятся к землям промышленного назначения, и только они стоят 700 млн руб. Кроме того, в начале декабря 2014 года Министерство обороны подало иск о своем праве собственности на часть земли, являющейся территорией усадьбы. Основание — Постановление Совета народных комиссаров от 19 сентября 1921 года. И в этой реальности шансы Николо-Урюпина найти своего хозяина совсем невелики.

Бывает и так, что оценочная рыночная стоимость объекта ничтожна мала. И, казалось бы, можно продать памятник за символические деньги: ведь собственнику все равно придется вложить огромные средства в реставрацию. Но кроме оценочной стоимости есть еще и балансовая. А также вероятность судебных исков о том, что государственное имущество продается за бесценок (подобные прецеденты существуют). В результате, опасаясь неприятных для себя последствий, ответственные лица не рискуют выставлять на торги усадебные памятники по совсем уж низкой цене, даже если она и оправданна.

Есть еще один очень тонкий момент. Объекты, которые выставляются на торги по программе "Зеленый коридор", не имеют предмета охраны, территория памятника и его охранная зона также не определены. Предполагается, что все это будет установлено победителем аукциона совместно с "Распорядительной дирекцией".

Насколько программа "Зеленый коридор" оправдает себя, покажет время, она только начала действовать. А вот по программе правительства Московской области "Рубль за метр" инвесторам уже переданы девять усадеб региональной собственности и семь — муниципальной.

Если памятник расконсервировать, а потом бросить в таком состоянии, то ему можно нанести еще больший вред, чем если просто его не трогать

На данный момент крупнейший инвестор, готовый заниматься восстановлением подмосковных усадеб,— инвестиционная группа компаний ASG, принадлежащая казанскому ...