Уровнем выше

Двухуровневые квартиры – штучный товар на рынке недвижимости, особенно в сегменте бизнес- и эконом- класса. При этом их стоимость выше по сравнению со стандартными квартирами.

По оценкам экспертов, доля двухуровневых квартир в Москве и Московской области невелика – порядка 1-2% от общего объема рынка. Чаще всего квартиры такого формата представлены в комплексах бизнес- и премиум-класса, реже – в проектах эконом-класса. Сейчас двухэтажное жилье можно найти, например, в объектах Urban Group – «Город Набережных» в Химках и «Опалиха О2» в Красногорске (жилые комплексы комфорт-класса).

«Двухуровневые квартиры бизнес- и эконом-класса отличаются по площади — в среднем, 170-200 кв. м и 60-100 кв. м соответственно. Во-вторых, количество комнат в подобных объектах эконом-класса — от 2 до 4, а бизнес-класса — от 3 до 6. На текущий момент двухуровневые квартиры эконом-класса в Москве предлагаются по цене 150-180 тыс. рублей за кв. м, в сегменте бизнес-класса — от 240 тыс. рублей за кв. м. В некоторых случаях застройщики не делают наценку за формат. Однако

чаще всего двухэтажное жилье продается дороже — примерно на 5-10%

— чем обычные квартиры в том же комплексе», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По оценке компании EliteCenter, стоимость двухуровневых квартир бизнес-класса варьируется от $8 000 до $15 000 (от 247 200 рублей до 463 500 рублей – «Газета.Ru») за квадратный метр.

Более высокая по сравнению со стандартным жильем стоимость двухуровневых квартир объясняется не только интересным форматом, но и другими характеристиками, которые предполагают наценку. Например, зачастую в таких квартирах предусмотрено панорамное остекление. Помимо этого, площадь таких квартир больше стандартных, соответственно, итоговая цена, зависящая от метража, также будет выше. «Особой наценки или дисконта на двухуровневый формат обычно не предусматривают, это больше связано с другими характеристиками: планировка, наличие видов, площадь, наличие отдельного входа и возможность пользоваться придомовым участком (для квартир на первых этажах). Например, если это объединенная квартира без особых видовых характеристик, то, за счет большей площади, цена квадратного метра там, наоборот, может быть ниже, чем у стандартной квартиры», — говорит руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Основные параметры, которые учитываются при ценообразовании — площадь квартиры, планировка и видовые характеристики. «Квартиры с окнами на две стороны дома — «распашные» — имеют более высокую стоимость метра по сравнению с «линейными». Так как

двухуровневые квартиры обычно располагаются на верхних этажах и имеют наилучшие видовые характеристики,

рассчитывать на относительно низкую стоимость квадратного метра не стоит», — поясняет руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

«Стоимость также зависит от площади – естественно, цена на двухуровневые квартиры выше. Здесь надо учитывать, что зонирование квартиры предполагает много дополнительного пространства: лестницы, дополнительные холлы и проч., поэтому некоторые помещения квартиры эффективно не используется, однако при покупке приходится все равно платить за эти квадратные метры», — считает ведущий специалист аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Формат двухуровневой квартиры не всегда предполагает рациональное зонирование помещения. Больше всего проблем вызывает лестница. Она может стать как интересным элементом интерьера, так и недостатком. Например, лестница может «съедать» часть полезной площади при неправильном расположении, не очень удобна для маленьких детей и пожилых людей. «С одной стороны, наличие двух уровней в квартире позволяет более четко разделять ее на функциональные зоны. Например, первый уровень – гостиная, кухня-столовая, кабинет, второй уровень – спальни. Однако, если площадь невелика, то квартира в двух уровнях менее функциональна по сравнению с квартирой такой же площади в одном уровне – неудобства вызывает лестница, из-за нее же возникают потери полезной площади. Современной вариацией полноценной двухуровневой квартиры являются квартиры с антресолью в лофт-проектах, активно реализуемых на рынке. Такая идея возникла вследствие наличия высоких потолков реконструируемых промышленных и административных зданиях», — говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елена Ржавская.

На вторичном рынке Москвы стоимость двухуровневой квартиры, как правило, больше еще и за счет ремонта. «Двухуровневая квартира — это почти всегда дорогой дизайнерский проект, в интерьере которого обыгрывается главная «изюминка» - лестница, дизайн которой также могут разнообразить различные перила.

Наличие двух этажей в квартире создает иллюзию отдельного дома, автономного жилого пространства.

На нижнем этаже традиционно размещают хозяйственный блок, на верхнем – спальни и кабинет», — рассказывает руководитель офиса «Арбатское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Даниил Раздольский.

По данным «Инком-Недвижимость», средняя стоимость двухуровневой квартиры на вторичном рынке столицы оценивается в 32 млн рублей, средняя площадь таких квартир составляет при этом 175 кв.м. В Московской области средняя цена двухуровневой квартиры составляет 8,5 млн рублей при средней площади 106 кв.м.

За счет дизайнерского интерьера стоимость двухуровневых квартир может быть на 15-20% выше, чем стандартных квартир в том же доме.

Если приводить примеры, то в базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» самое дешевое предложение среди двухуровневого жилья в Москве – квартира стоимостью 13,5 млн рублей. Это трехкомнатная квартира площадью 132 кв.м в панельном 14-этажном доме на улице Талдомская (10 минут на транспорте от метро Петровско-Разумовская). Самый дорогой объект выставлен на продажу за 127,3 млн рублей — это десятикомнатная квартира площадью 383 кв.м в 5-этажном монолитно-кирпичном доме на Трубной.

Самую недорогую двухуровневую квартиру в ближайшем Подмосковье можно купить за 6 млн рублей в Люберцах – «трешка» объединена с цокольным этажом, общая площадь 100 кв.м, квартира расположена в кирпичной пятиэтажке на улице Кирова. Самый дорогой объект в области сейчас находится в Королеве – за 12 млн рублей тут продается трехкомнатная двухуровневая квартира площадью 171 кв.м в монолитном 25-этажном доме в проезде Матросова.