В малом жанре

Европейский подход к загородному жилью - "пусть небольшой дом, но свой" - завоевывает и российские просторы. Похоже, покупатели подмосковной земли наконец-то поняли, что загородный дом площадью с добрый пансионат дорог в содержании и труден в обживании. По крайней мере, эксперты говорят, что на рынке не так давно появился и растет спрос на коттеджи небольших площадей - от 50 до 120 кв.м.

"Коттеджи небольших площадей - новый тренд на рынке загородной недвижимости", - говорит исполнительный директор девелоперской группы "Интегра" Дмитрий Гордов. Наличие тренда на уменьшение площади подтверждают и другие участники рынка. "За последние пять лет средняя площадь загородной недвижимости уменьшилась с 400 до 300 квадратных метров Это мировая тенденция, которая касается не только сегмента эконом-класса", - говорит руководитель проекта "Лесная симфония" компании "Масштаб" Ирина Мошева.

"Если говорить о коттеджах действительно небольшой площади - около 120 кв.м, находящихся в ценовом диапазоне от 1,5 до 3 млн руб., то следует отметить, что подобное жилье, как правило, возводится на достаточно отдаленном расстоянии от Москвы - в пределах 50-70 км. Земли же от МКАД до "Бетонки" более ликвидны, поэтому застройщики предпочитают возводить здесь дома более высокого класса", - продолжает Ирина Мошева.

Размер "фамилия"

Небольшая площадь, конечно, не новость для российского рынка недвижимости: "домики дядюшки Тыквы" существовали на нем всегда. В предкризисное время большая часть коттеджей небольших площадей предлагалась в садовых товариществах, образованных еще в советское и перестроечное время. "В кризис девелоперы, работающие в загородном сегменте, вынуждены были искать любые возможности для снижения цены предложения. Как результат - появление участков без подряда, участков малых размеров, коттеджей меньшей площади... То есть, с одной стороны, это реакция на сложную экономическую ситуацию, а с другой - в кризис многие покупатели осознали, что, помимо начальных затрат на покупку домовладения, немаловажную роль играют и затраты на содержание дома и участка, - рассказывает Дмитрий Гордов. - Поэтому строительство загородного дома, используемого в качестве дачи для отдыха по выходным дням и в летнее время, площадью, например, в 500 кв.м уже не воспринимается так естественно, как это было раньше. Покупатель стал больше разбираться в нюансах загородной жизни, поэтому, я думаю, это долгосрочная тенденция".

Участники согласны с тем, что спрос на небольшие коттеджи, расцветший во время кризиса, еще держится на плаву: люди научились считать не только свои деньги, но и квадратные метры. "Этот продукт достаточно востребован. Его целевая аудитория - люди совершенно разного возраста, с разным составом семьи. Они покупают именно столько квадратных метров, сколько им нужно", - говорит директор по маркетингу "Аллтек Девелопмент" Екатерина Кузнецова. При этом потенциальных клиентов коттеджей небольшой площади условно можно разделить на две категории. "К первой группе можно отнести тех, кто приобретает подобное жилье для постоянного проживания, как правило, в крупных городах Подмосковья - к примеру, в Дмитрове. Ко второй группе - тех, кто покупает небольшие коттеджи для дачного проживания. Это, как правило, москвичи", - говорит Ирина Мошева. Хотя вряд ли кто будет спорить с тем, что дом площадью от 50 до 100 кв.м трудно использовать для постоянного проживания. "Скорее, это дача - и то небольшая. А вот дом площадью от 120 кв.м уже можно назвать коттеджем, хотя и такая площадь мала для комфортной постоянной жизни", - размышляет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Сегодня на рынке существует немного предложений коттеджей небольших площадей, и все они сосредоточены на расстоянии 50-70 км от Москвы, говорят специалисты. "В качестве примера подобного успешного проекта можно привести поселок "Мечта" по Ленинградскому шоссе. Там предлагалось загородное жилье небольших площадей - порядка 120 кв.м - в формате таунхаусов. Этот проект успешен и достаточно хорошо реализуется", - говорит Ирина Мошева. При этом понятно, что в сегментах "бизнес" маленькие форматы искать не стоит. "Наверное, правильнее будет ориентироваться не столько на направления, сколько на уровень поселка. Понятно, что основное место строительства коттеджей меньшей площади - это поселки экономического сегмента. В поселках более высокой ценовой категории такие дома в основном строятся как второй дом на участке - как гостевой или как дом для обслуживающего персонала. Это подтверждает и статистика звонков в нашу компанию. Например, более 80% интересующихся поселком бизнес-класса "Истландия", расположенным на Новорижском шоссе, ориентированы на площадь дома от 140-150 кв.м. Для поселка класса эконом-комфорт "Новорижские озера", расположенного примерно в том же районе, основной интерес проявляется к домам от 100 кв.м. В поселке эконом-класса "Ясногорье" интерес сосредоточен на домах от 60 кв.м", - объясняет Дмитрий Гордов.

Меньше, да лучше?

Быстрое строительство и невысокая стоимость владения, безусловно, служат привлекательными критериями для потенциальных хозяев маленьких домов. Однако у малого формата есть и свои недостатки. И один из них - использование недорогих технологий строительства. "Застройщики предпочитают возводить коттеджи большей площади, поскольку они более ликвидны, да и себестоимость строительства небольших коттеджей значительно выше. При возведении же небольших коттеджей должны применяться экономичные и современные технологии, которые позволяют быстро и недорого строить. Однако опыта эффективного внедрения таких технологий нет, и пока они используются, как правило, в более дорогих сегментах", - считает Ирина Мошева. С ней согласны и другие участники рынка. "Что касается качества, то, так как эти дома находятся в основном в эконом-сегменте, соответственно в них вряд ли будут использоваться эксклюзивные строительные материалы и инновационные технологии. Хотя, безусловно, есть и такие предложения, и цена на такие дома будет при этом повышаться. В любом случае, качество дома зависит от материалов, из которого он строится, и от технологий строительства, а не от площади", - согласна Екатерина Кузнецова.

Как отмечает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов, сейчас самый популярный материал для коттеджей и таунхаусов - пеноблок, облицованный блокхаусом, кирпичом либо плиткой. "Такое соотношение материалов самое практичное в отличие, например, от менее долговечной штукатурки, - говорит он. - Отмечу, что при прочих равных условиях таунхаус обойдется дешевле, потому что у него меньше по площади участок, меньше затраты на коммуникации за счет того, что секции сблокированы. Также достигается экономия за счет общих стен. То есть в некоторых случаях выгоднее купить таунхаус большей площади, чем крошечный домик". А вот Дмитрий Гордов говорит, что меньшая площадь дома не обязательно означает снижение качества. "Все зависит от девелопера. Если стоит задача снизить стоимость любой ценой, то сама постановка вопроса может подталкивать к изменению качественных характеристик. Это вопрос ответственности девелопера. Однако нужно помнить, что, несмотря на снижение общей суммы контракта, уменьшение площади практически гарантированно приводит к удорожанию стоимости 1 кв.м. Например, одноэтажный дом в 60 кв.м и двухэтажный в 120 кв.м могут быть построены на аналогичном фундаменте и с одной и той же площадью крыши. В этом случае стоимость этих элементов в пересчете на квадратный метр будет отличаться практически в два раза. К примеру, в коттеджном поселке "Ясногорье" стоимость базовой комплектации при строительстве по каркасной технологии дома из сип панелей площадью 148 кв.м составляет 15 500 рублей за 1 кв.м, а для дома в 69 кв.м - 22 300 рублей за 1 кв.м". В любом случае дом малого формата надлежащего качества вряд ли удастся построить дешевле, чем за 1 500 000 руб.

Некоторые эксперты считают, что спрос на небольшие коттеджи сократится после того, как кризис окончательно уйдет. "Все же загородный дом, как правило, двухэтажный, много площади съедает лестничный пролет. Поэтому целесообразнее немного доплатить, зато жить с комфортом", - говорит Владимир Яхонтов. Не стоит ждать и роста предложения. "Дополнительные игроки на этот рынок, по моему мнению, тоже не придут - при строительстве маленьких дешевых домиков у крупной компании затраты получаются больше прибыли или равны ей. Возможно только, что такие дачи будут строить маленькие частные компании, где весь персонал насчитывает пять человек. У таких фирм нет расходов на рекламу и на маркетинговые исследования рынка. Но и большой сегмент рынка они не захватят по уже указанным причинам. Поэтому рынок таких дач остается в основном локальным", - подытоживает Владимир Яхонтов.