Весеннее падение ставок найма не удалось компенсировать

В большинстве крупнейших городов России нынешний рост арендных ставок компенсировал их падение весной текущего года. В Москве этого пока что не произошло. Эксперты Циан.Аналитики исследовали ситуацию на рынке долгосрочной аренды и выяснили, как меняются цены, спрос и предложение в столице.

Ставки аренды однокомнатных квартир выросли за последний месяц на 8%, двухкомнатных - на 9%, но пока что компенсировать весеннее падение цен в столице не удалось.

В большинстве районов цены сейчас ниже, чем в феврале. Особенно выделяются престижные дорогие локации (Пресненский, Дорогомилово, Арбат, Якиманка, Хамовники, Хорошевский, Даниловский, Басманный и др.).

Спрос на аренду жилья с приближением нового учебного и делового сезона увеличивается. В августе он выше на четверть, по сравнению с июлем.

Третий месяц на рынке долгосрочной аренды столицы идет корректировка объема предложения. Сейчас на выбор арендаторов доступно на четверть меньше квартир, чем весной, но все еще больше, чем полгода назад (на 74%).

После снижения ставок весной 2022 г. с июня рынок долгосрочной аренды Москвы перешел к росту. Только за последний месяц ставки аренды в столице выросли на 8% для однокомнатных квартир и на 9% для двухкомнатных. Среди причин роста цен увеличение спроса и снижение конкуренции.

С февраля по июнь потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды менялся незначительно. С приближением нового учебного и делового сезона интерес к аренде квартир возрастает – в августе относительно июля активность пользователей сайта cian.ru, интересующихся арендой квартир, увеличилась на четверть. Спрос на аренду идет также со стороны тех, кто решил временно отложить покупку квартиры в условиях неопределенности - съем жилья рассматривают как инструмент краткосрочного решения жилищного вопроса.

Вместе с ростом спроса происходит сокращение объема предложения. Коррекция идет третий месяц подряд после весеннего роста - сейчас на выбор арендаторов доступно на четверть меньше квартир, чем весной. При этом, объем предложения в августе по-прежнему больше, чем в феврале (на 74%), поэтому в условиях высокой конкуренции собственникам пока что не удалось вернуть ставки аренды к уровню начала года. Только в 11 районах Москвы (из 127 по которым есть доступная выборка на рынке долгосрочной аренды) объем предложения сейчас меньше, чем в феврале, в основном это локации с небольшим выбором.

Причина роста средних ставок не столько в том, что арендодатели массово повысили цены на фоне роста спроса и сокращения предложения, сколько в том, что быстрее разбирают наиболее доступные лоты (остатки становятся дороже).

Однако текущий рост цен на рынке долгосрочной аренды пока что не компенсировал весеннее снижение ставок: сейчас квартиру можно снять дешевле, чем полгода назад - однушки на 3,4%, двушки на 8,7%. Падение ставок весной текущего года было сильнее, чем в других крупнейших городах РФ за счет стремительного роста объема предложения.

К июню относительно февраля средние ставки аренды в столице снизились на 13% в однушках и на 20% в двушках (в среднем по РФ лишь на 4%). В результате этого на восстановление цен в Москве уходит больше времени, чем в других городах, хотя темпы роста одни из самых высоких.

В большинстве районов Москвы (76 из 127 по которым есть доступная выборка на рынке долгосрочной аренды) ставки аренды сейчас ниже, чем в феврале. Особенно выделяются локации, где полгода назад ставки аренды были выше средних по рынку (в том числе, и наиболее дорогие - Пресненский, Дорогомилово, Арбат, Якиманка, Хамовники, Хорошевский, Даниловский, Басманный и др.). В данном случае сыграл роль эффект высокой базы. В условиях сокращения доходов населения спрос из более дорогих локаций частично сместился в более доступные, в результате чего ставки аренды в первых стали снижаться более быстрыми темпами.

Еще один фактор снижения цен в престижных локациях в смене арендаторов - в Даниловском и  Басманном районе, а также в Замоскворечье и Арбате много помещений было сдано сотрудникам международных компаний, которые после отъезда нанимателей из страны выходили на рынок по более низким ставкам, чем раньше. Другая  категория районов, где ставки аренды за последние полгода заметно снизились - дешевые малопопулярные локации: районы ЗелАО (Савелки, Крюково), Новой Москвы (Филимонковское, Щербинка и др.).

В 40 районах ставки в августе увеличились относительно февраля, т.е. рост цен, наблюдавшийся последние 2 месяца, компенсировал весеннее падение. В большинстве своем это локации со средним уровнем цен и стабильным спросом в “массовом” сегменте. В 11 районах ставки аренды практически не изменились (колебания относительно февраля на +-1%).

За последний месяц почти во всех районах ставки долгосрочной аренды однокомнатных квартир стали выше (разрыв от +0,5% до +30%). В 8 районах цены немного сократились - это те же самые дорогие (Пресненский, Хамовники) и непопулярные  (Крюково, Савелки) локации.

«С приближением нового делового сезона и учебного года ставки аренды квартир в Москве перешли к восстановительному росту, стал корректироваться объем предложения, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Несмотря на высокие темпы роста цен, к настоящему времени весеннее снижение ставок не удалось компенсировать, квартиру в столице можно снять дешевле, чем в начале года. В ближайшие недели, с большой долей вероятности, ситуация изменится, вероятно в сентябре цены вырастут еще на 8-10% относительно нынешнего уровня».