Вторичный рынок «на плаву»: спрос в ноябре не снизился, рост предложения остановился, но покупатели рассчитывают на огромные скидки

В ноябре сделки на вторичном рынке Москвы регулируются дисконтом в среднем 5–10%, но многие продавцы и покупатели по-своему оценивают обстановку. Первые готовы уступить, но от стоимости, которая была на пике спроса; вторые рассчитывают на беспрецедентные скидки, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость.

Специалистами Аналитического центра компании зафиксирована отрицательная ценовая динамика в годовом выражении – впервые с 2017 г. Сегодня средняя стоимость 1кв. м на старомосковской «вторичке» составляет 276,8 тыс. руб. Аналитики также изучили характеристики квартир разной комнатности.

Эксперты по вопросам вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость ожидают притока покупателей из первичного сегмента – в случае отмены льготной ипотеки в 2023 г. Конкуренция двух рынков будет способствовать возвращению цен к разумным значениям, прогнозируют в компании.

В ноябре спрос на вторичную недвижимость сохранялся на довольно высоком уровне – число авансов и сделок соответствовало октябрьским значениям и всего на 3% уступило показателю ноября сверхэффективного 2021 г., отмечают специалисты ИНКОМ-Недвижимость.

«Устойчивость спроса обеспечивается грамотной дисконтной политикой на рынке – сделки сегодня проходят только со скидками, и продавцы это понимают, они готовы торговаться: в экономклассе достаточно снизить цену на 5%, максимум 10%, чтобы продажа состоялась, – рассказывает Сергей Шлома, директор по вопросам вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

– Но есть нюансы. Например, сложности в определении базовой рыночной стоимости, от которой можно начинать торг. Многие собственники, желая продать квартиру, ориентируются на цены в I квартале этого года, когда был высокий спрос. Но сегодняшние реалии таковы, что из прежней рекламной цены необходимо вычесть процентов 8, иначе предложение покупатели вовсе проигнорируют, и только потом вести переговоры о дисконте.

Другая тенденция, которая наметилась на фоне снижения цен, – покупатели, имеющие на руках живые деньги, зачастую требуют беспрецедентных скидок. Условно говоря, располагая 7 млн руб., человек может обратиться в компанию с предложением купить квартиру, выставленную на продажу за 9,5 млн руб. Безусловно, в подобных случаях путем переговоров дисконт сокращается до разумных пределов».

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость зафиксировали уменьшение усредненной стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы: –0,4% за месяц; –0,55% за год, по отношению к ноябрю 2021 г. Сегодня она составляет 276,8 тыс. руб.

«Впервые с 2017 г. квадратный метр на ''вторичке'' Москвы подешевел в годовом выражении. Напомню, в апреле 2022 г. в первый раз за пять лет была отмечена отрицательная динамика медианной цены месяц от месяца, и она продолжается, а по отношению к аналогичному периоду прошлого года всегда был небольшой плюс. С этой стороны ноябрь можно считать переломным моментом. Коррекция среднестатистического показателя незначительная и не идет в сравнение с уменьшением чека сделки, но она подтверждает общую ситуацию на рынке», – отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

В АЦ компании рассмотрели изменение стоимости 1 кв. м и другие параметры старомосковских квартир разной комнатности.

Более всего усредненный «квадрат» стал дешевле в многокомнатных квартирах: за месяц –1,6%, за год –1,7%, до 399,1 тыс. руб. Средняя площадь жилья данной категории составляет 141 кв. м; в общем объеме предложения такие объекты занимают 12,4%.

Самая значительная часть в экспозиции у «двушек» – 32,7%. Медианная цена квадратного метра в ноябре – на уровне 268,9 тыс. руб., по отношению к значению октября отмечено снижение на 0,3%, за год прирост на 1%. Усредненная площадь 2-комнатной квартиры – 52 кв. м.

На долю популярных у покупателей 1-комнатных лотов в предложении приходится 27,9%. Средняя стоимость 1 кв. м – 274,3 тыс. руб. Динамика за месяц –0,4%, за год –0,2%. Средняя площадь – 35 кв. м.

«Трешки» составляют 27% в совокупной экспозиции. Квадратный метр в них стоит в среднем 264,8 тыс. руб., за месяц он подешевел на 0,3%, за год на 0,6%. Среднестатистическая квартира имеет габариты 73 кв. м.

«В ноябре прирост предложения остановился, тем не менее, рынок переполнен – ассортимент широкий, выбор большой. И это естественным образом оказывает давление на цены. Но кроме того, мы ожидаем дальнейшей коррекции стоимости на вторичном рынке жилья: она будет спровоцирована сектором новостроек в случае отмены ипотеки с господдержкой, – говорит Сергей Шлома.

– Думаю, льготная ипотека для покупки новостройки в той или иной форме все же будет поддерживаться государством, так как она необходима для обеспечения доступным жильем значительных слоев населения, например, тех же ветеранов боевых действий. Но столь широкого применения, как ранее, ожидать вряд ли стоит.

Конечно, для рынка вторичного жилья отмена льготной ипотеки на новостройки ''в плюс'', так как теперь оба сегмента рынка недвижимости будут находиться в равных конкурентных условиях. По сути, льготная ипотека только на новостройки есть вмешательство в функционирование рыночных механизмов, их подстройка в пользу первичного рынка. В такой форме она привела к искусственной стимуляции спроса, несообразному реальным рыночным условиям повышению цен. Стоимость жилья в новостройках оказалась завышена, что в итоге сыграло против самого первичного рынка.

В перспективе мы прогнозируем значительный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный – пока сложно назвать точную цифру, но речь идет о десятках процентов, то есть это перемещение будет значительным. Чтобы покупатели не ушли полностью на вторичный рынок, застройщикам придется снижать цены – они должны быть конкурентоспособными. Естественно, вторичный рынок на это отреагирует тем же – уменьшением стоимости, он будет бороться за покупателя. В результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.

Тем не менее, сокращение льготной ипотеки и подъем ключевой ставки ЦБ, которая ожидается в перспективе, неминуемо снизят уровень спроса на всем рынке недвижимости. Количество ипотечных сделок уменьшится, вырастут сроки экспозиции квартир. Однозначно теперешний рынок – это рынок покупателя. И частные продавцы, и девелоперы будут подстраиваться под его интересы и финансовые возможности».