Задачи риэлтора и адвоката не всегда совпадают

Рынок недвижимости достаточно сложен. Людям, которые покупают и продают квартиры, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно быть очень внимательным. Особенно это касается покупателей. Поэтому проверку квартиры на юридическую чистоту лучше всего поручить профессионалам. Но кому: риэлтору или адвокату, который специализируется на недвижимости? Об этом рассуждает председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие» Вадим Рубцов:

• Я бы все же людям посоветовал для проверки истории квартиры приглашать не риэлтора.
• А почему?
• У риэлтора задача - совершить сделку. То есть найти квартиру, оформить все документы и сдать их на регистрацию. А остальное его не особо тревожит.
• И даже юридическая чистота объекта продажи?
• Чаще всего так и происходит. Я нередко вижу, как в судах ведут себя риэлторы. Они покупателю порой прямо говорят: а где были ваши глаза, когда вы покупали себе квартиру. Мы вам нашли? Нашли! А дальше ваше дело.
• Но так могут говорить только плохие риэлторы, которые думают только о своей комиссии.
• Нет нормальных компаний.
• Ну почему. Есть агентства недвижимости, которые выдают даже гарантийное письмо, что в случае проблем они будут защищать своего клиента и так далее.
• И что дает такое гарантийное письмо? Я ни разу не встречал решения суда, когда бы наказали недобросовестную компанию.
• А чем отвечает адвокат в случае…
• У меня в практике таких случаев не было. Потому как любой адвокат смотрит на сделку по-другому. Если риэлтор думает: пройдет - не пройдет, то адвокат: а как я буду с этим выступать в суде, если сделка, к примеру, будет оспариваться. Что будет служить доказательством добросовестности моего клиента, как будет реагировать судья.
• У вас не было «проколов», а если вдруг адвокат даст промашку, то…
• Будет защищать своего клиента в суде. И у него будут основания, чтобы суд выиграть. Хотя бывает, что в первой инстанции и проигрывает. Здесь многое зависит от судьи. Так у моего коллеги был случай, был случай, когда половина дел членов садоводческого товарищества попала к одному судье, а вторая половина к другому. И один решил в пользу садоводов, а второй им отказал. Апелляционная инстанция оба решения оставила в силе. О дальнейшей судьбе этого дела я не знаю.
• Вы, зная судебную систему, сразу видите, как может повернуться ситуация. Если видите шероховатости или червоточины в квартире, то как поступаете?
• Иногда приходилось отказываться от сопровождения сделки. Говорю клиенту, что я не рекомендую покупать ему данную квартиру. Или - я не вижу юридических препятствий для приобретения данного объекта недвижимости.
• Вадим Николаевич, скажите, а из-за чего чаще всего люди проигрывают суды?
• Из-за плохого договора.
• Но в агентствах порой такие подробные сочиняют….
• Если они большие, то не значит, что качественные. Они порой половину Гражданского кодекса перепишут, показывая какой у них объемный договор, но в суде он оспаривается. Хочу заметить, что статьи ГК РФ работают независимо от того, внесены они в договор или нет. А вот порой то, что надо бы внести, они не вносят. Надо знать те моменты, как судья их будет трактовать. Порой бывает нужно несколько фраз поменять и все встает на свои места. А если предмет договора допускает двоякое толкование, то этого допускать нельзя. Мы же не можем предугадать, как данные строки прочитает судья. Поэтому двоякого толкования быть не должно.
• А к вам обращаются за составлением договора?
• Было такое дело. Помогал одной риэлторской компании составить договор.
• И как? Судебных дел не было?
• Пока работал наш договор, то не было. А потом появились проблемы.
• Расскажите, что произошло.
• Пришли они ко мне через год и говорят, что с договором у нас проблема. В чем дело? Они показали договор. Я посмотрел, а там от нашего осталось только чуть. Тогда я достал тот экземпляр, который мы составляли год назад, и спросил: это ваша подпись? «Наша»,- сказали они. Тогда посмотрите и сравните оба экземпляра. Одним словом, в компании видимо по ходу сделок или по просьбе клиентов вносили разные пункты, так сказать корректировали договор. И как итог – он стал нерабочим. Так дошли и до суда.
• Но порой риэлторы не любят, когда в сделке участвуют адвокаты. Они, мол, не понимают и все испортят. Вам такие ситуации не встречались?
• Слышал от них. Мол, появился адвокат, то не будет сделки.
• Но есть же адвокаты, которые не понимают почти ничего в недвижимости. Может они их имеют ввиду?
• Наверное, да. Думаю, что проблема в том, что задачи у риелторов и адвокатов при сопровождении сделки купли-продажи недвижимости, очень часто разные.
• Скажите, а если к вам обращаются за проверкой юридической чистоты квартиры, то вы как это делаете? Есть компании, которые делают дешево и проверяют только документы. Мол, это главное.
• К сожалению, они очень ошибаются. Вот подобные проверки и приводят к судебным разбирательствам. Дело в том, что если вы напоритесь на мошенника, то документы у них, как правило, бывают нормальные…
• Но вы же, как делают некоторые риэлторы, не проходите по всей сделке, до первого продавца?
• Ну почему, и такое бывает. Хотя до самой первой дойти сложно. На начальном этапе мы тоже запрашиваем документы и внимательно их изучаем. Потом едем на объект и проводим с продавцом беседу. Порой устраиваем провокации, задаем дебильные вопросы и смотрим на реакцию продавца. По его поведению можно многое определить. Если это «прокладка» (то есть человек, которого за энную сумму денег попросили поучаствовать в сделке), то от наших вопросов он обязательно поплывет. Ели обнаружится 2-3 флажочка, то такую квартиру я не рекомендую покупать.

Также всегда бывает подозрительно, если квартира часто перепродавалась. Но если клиенту очень хочется купить именно эту, скажем так, подозрительную квартиры, то я бы в этом случае настоятельно рекомендовал ее сразу же застраховать от претензий третьих лиц.

• Страхование тоже не панацея, лучше, наверное, самому смотреть более внимательно.
• Безусловно. Смотрите предыдущие сделки. Если в год было 3 перехода прав собственности на квартиру, то это сразу же наводит на размышления. Здесь нужно обязательно поговорить с соседями. Они наверняка знают собственника, который продал первый раз. Думаю, что расскажут, почему он это сделал. Может его принудили к этому? А вот к участковому ходить за информацией нет смысла….
• А что так?
• К нам пришел однажды клиент, который интересовался наследственной квартирой, то участковый посоветовал ему больше здесь не появляться. В большинстве своем они действуют в связке с черными маклерами. Помогают им отследить квартиру одиноко проживающих или умерших граждан. Если, к примеру, не объявляется наследник или его совсем нет, то, как правило, такую квартиру маклеры сдают. Они платят квартплату за собственника, создавая иллюзию его существования, получают от аренды деньги и делят их между собой.
• А когда в дело вступает адвокат, то мошенники отступают?
• В большинстве случаев – да. Стараются исчезнуть из поля зрения. Но бывают очень наглые личности. Они чувствуют за спиной поддержку (как правило, это группировки, у которых есть выходы на полицию, нотариуса и регпалату), то действуют уверенно и нагло. Мой коллега был свидетелем, когда бандиты, которые уничтожили бывшего собственника и прокладку, вели себя просто вызывающе…
• Скажите, а как поступает судья, если видит, что покупателя обманули. Признает его добросовестным?
• Вопрос признания покупателя добросовестным довольно сложный. К примеру, если было доказано, что произошло преступление, то ни о какой добросовестности говорить нельзя. Если квартира выбыла вопреки воле ее хозяина, а все последующие сделки были белые и пушистые, то это не играет никакой роли. Все они расторгаются….
• Независимо от того, что последний покупатель был добросовестным?
• Да. Если было совершено преступление, то не может покупатель быть добросовестным. Для того, чтобы последний покупатель был действительно добросовестным необходимо, что бы все предшествующие сделки не имели никаких пороков. Тут действует принцип, что «Плоды порочного дерева – порочны». Именно по этой причине мы стараемся проследить всю судьбу объекта недвижимости от его создания, до последней сделки. Если на каком-то этапе имущество выбыло из собственности лица помимо его воли, хищение ли это было или иной какой-то порок, все последующие сделки можно признать недействительными. Поэтому, даже если последняя сделка никаких пороков не имеет, то есть, последний покупатель действовал добросовестно, но ранее имущество было похищено у собственника, то последнего покупателя это не спасает. Он купил похищенную вещь, которую следует вернуть тому, у кого ее похитили. Также следует обращать внимание на то, что открытые конкурсы и аукционы очищают имущество от предшествующих пороков, если только сами они, эти конкурсы и аукционы, не являются инструментом при совершении преступления.
• Но это же несправедливо по отношению к семье. Нередко люди берут ипотеку, которую им приходится выплачивать, независимо от того, владеют они недвижимостью или нет.
• Если хотите справедливости, то в суд ходить не надо. Законность, которой нам очень не хватает, дай Бог получить. А справедливость? Она очень объемна. Тут же как бы две «справедливости» сталкиваются. Правда первого «Продавца» - у которого квартиру похитили, и правда последнего «Покупателя», которому похищенное имущество продали. В реальности они оба потерпевшие от преступления.