Зарубежная недвижимость в кредит. Как убедить иностранный банк в своей платежеспособности. Бумаги – только официальные; доходы – только белые

Приобретение зарубежной недвижимости в кредит давно уже перестало быть диковинкой. О том, как это делается, в каких странах какие условия ипотеки – на эти темы написано уже множество статей, в том числе и в нашем журнале. Однако кредит невозможен без андеррайтинга, т.е. проверки банком своего потенциального заемщика на предмет уровня доходов, добросовестности в погашении ранее взятых обязательств и т.п. Как все это происходит, когда заемщик «здесь», а банк и приобретаемая недвижимость – «там»?

Со своими проще
Для начала – пара слов о том, как иностранные банки проверяют заемщиков из числа граждан своих стран. В развитых государствах с этим просто: там уже многие десятилетия существуют Бюро кредитных историй (БКИ), собирающие данные о каждом человеке на протяжении практически всей его жизни. «Например, в США, наиболее крупными являются EQUIFAX и CREDITREPORT, - рассказывает Марина Мишурис, председатель правления Флексинвест-Банка. – Имея данные об ID (примерный аналог российского номера социального страхования) потенциального заемщика, на сайтах данных компаний можно проверить его кредитную историю с 16-18 лет, то есть, фактически с получения первой кредитной карты». Как продолжает эксперт, в информации, которая хранится в БКИ, содержатся подробные данные о финансовой «добропорядочности» человека: где он трудоустроен, объем его текущих обязательств, когда и с какой целью был получен первый кредит, имел ли заемщик кредитные карты и как он использовал кредитный лимит. И, конечно, главное – как он исполнял взятые на себя обязательства.

Схема замечательная, но (применительно к заемщикам из России) обладающая одним серьезным недостатком: о подавляющем большинстве наших соотечественников в западных БКИ нет вообще никаких данных. Так что если россиянин имеет кредитную историю в США или Европе – прекрасно, но подобных заемщиков пока ничтожно мало. И банкам приходится пользоваться для оценки «этих загадочных и страшных русских» другие формы работы.

Не телефонный разговор
Основной метод – это требование предоставить справки. В первую очередь, разумеется, о доходах потенциального заемщика. В этом вопросе иностранные банки очень похожи на российские. Но есть и отличия, главное из которых сводится к тому, что наши кредитные организации готовы учесть и доходы, не подтвержденные официально. Иностранцы – по большей части нет. «Зарубежные банки неофициальные доходы заемщика не рассматривают, - считает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Они верят только бумагам на официальных бланках с подписями и печатями».

Теперь вопрос: поверят ли только бумагам? Ответ на него, убеждена Марина Мишурис (Флексинвест-Банк), зависит от того, кто является работодателем. «Если это достаточно крупная и известная на рынке компания («Газпром ...