Жизнь после Олимпиады – будущее недвижимости в Сочи

Олимпийские игры подходят к концу, но для Сочи самое интересное только начинается. Эксперты по недвижимости, девелоперы и простые россияне задают один и тот же вопрос — а что потом? Как будет развиваться бывшая олимпийская столица после завершения масштабного спортивного проекта? Благодаря олимпиаде маленький курортный городок Сочи с населением 368 тысяч человек превратился в огромную стройку. Инфраструктура, которая появилась на черноморском побережье специально к играм 2014, — это не только дороги и спортивные объекты. Для гостей Олимпиады построили колоссальный объём жилья. Благодаря олимпийскому ажиотажу, сегодня Сочи замыкает тройку самых дорогих городов России — следом за Москвой и Петербургом. В среднем по данным за февраль, квадратный метр там стоит около 77 тысяч рублей. При этом олимпийская недвижимость оценивается ещё дороже — порядка 160 тысяч рублей за квадрат. Найдутся ли покупатели для этой недвижимости после завершения Олимпиады? Новостройки в Сочи — какую недвижимость построили к Олимпиаде Большинство олимпийских объектов относятся к категории бизнес-класса и элитной недвижимости. Они будут выставлены на продажу уже этой весной — вскоре после завершения паралимпийских игр. Это значит, во второй половине 2014 года на рынке недвижимости Сочи одновременно окажется 14,5 тысяч эксклюзивных квартир и апартаментов, 70% которых (порядка 10 тысяч) были построены специально к Олимпиаде. Можно выделить несколько знаковых проектов, которые лучше всего отражают олимпийские тренды: ЖК «Сочное» или Олимпийская деревня После завершения игр Олимпийская деревня, в которой сейчас живут спортсмены, станет элитным жилым комплексом «Сочное» с претензией на статус российского Лазурного берега. Это четыре кластера в Имеретинской долине на территории около 135 гектаров: City (активный отдых), Garden (семейный отдых), Del Mar (морской отдых) и De luxe (эксклюзивные клубные апартаменты). Охраняемая территория, суперсовременная инфраструктура и коммуникации, близость яхт-клуба, марины и трассы Формулы-1. Инвестиции в Олимпийскую деревню оставили 23 млрд рублей. Цена за квадратный метр будет колебаться в пределах от 150 до 250 тысяч рублей за кв. м. Park Inn Имеретинская Курортный комплекс и апарт-отель на 2255 апартаментов по цене 180-200 тысяч рублей за кв. м. Несколько корпусов разной этажности с бассейном у каждого дома на охраняемой территории. Владельцам апартаментов будет доступна развитая инфраструктура 4-х звёздочного комплекса. «Малый Ахун» Два 17-этажных корпуса жилого комплекса, расположенные на морском побережье. 1093 апартаментов с панорамными окнами, из которых открывается вид на море и горы. Квадратный метр стоит 140-170 тысяч рублей. Слишком много «элиты» — в чём проблема дорогого жилья Многие специалисты считают, что рынок элитной недвижимости Сочи катастрофически перенасыщен. Около 10 тысяч Олимпийских новостроек — слишком много для маленького курорта. Наиболее пессимистичные прогнозы рисуют апокалиптические картины: эксклюзивные кварталы на черноморском побережье с сотнями пустых апартаментов. По оценкам экспертов, самая дорогая олимпийская недвижимость будет продаваться в течение 10 лет. Это можно объяснить несколькими факторами: Спрос превышает предложение Уже этим летом на сочинской «Ривьере» папарацци будут охотиться за богатыми и знаменитыми россиянами. Но далеко не все элитные объекты на черноморском побережье найдут своих покупателей сразу же после Олимпиады. По прогнозам экспертов, дорогая недвижимость будет продаваться медленнее, чем хотелось бы инвесторам. Дело в том, что элитное жильё — не самый ходовой товар среди поклонников российского курорта. Максимальным спросом среди новостроек Сочи пользуются объекты комфорт-класса. Это недвижимость по цене не более 140 тысяч рублей за квадрат. Бюджет покупки самых ликвидных квартир колеблется в пределах 6-15 млн рублей. Однако их доля — всего 30% от общего объёма предложения. А девелоперы элитных и бизнес-проектов не могут снизить цены до этого уровня. Конкуренция с лучшими мировыми курортами Рынок элитного жилья глобализован. Покупатель эксклюзивной недвижимости рассматривает предложения по всему миру, и серьёзными конкурентами Сочи будут роскошные предложения в Испании, Италии, Греции, на юге Франции и в экзотических странах. Несмотря на всю новенькую олимпийскую инфраструктуру и уникальные климатические условия, черноморский город не будет считаться элитным мировым курортом. Если за те же деньги можно поселиться на Лазурном берегу, человек хорошо подумает, прежде чем выбрать Сочи. Несоответствие ожиданиям Сочинская «элитка» едва ли сможет поразить потенциальных владельцев невиданным комфортом. К примеру, элитные апартаменты в комплексе «Сочное» — это комнаты спортсменов, которые переоборудуют в сравнительно небольшие квартиры. Скромная гостиная, спальня, маленький кабинет, небольшой санузел и просторный балкон с видом на море — по цене в среднем 25 млн рублей. Безусловно, в эту сумму также входит развитая инфраструктура комплекса, близость побережья и горного кластера и потрясающие пейзажи... Но за такие деньги многие предпочтут купить домик в Альпах или виллу на Бали. Кроме того, около 45% олимпийских объектов — это апартаменты, которые традиционно пользуются меньшим доверием у россиян. Для кого застроили Сочи — расчёт инвесторов Учитывая пессимистичные прогнозы некоторых специалистов рынка, напрашивается вопрос: чем руководствовались девелоперы при возведении такого объёма элитной недвижимости? Не секрет, что олимпийская стройка во многом являлась имиджевым проектом государственного уровня и регулировалась не только рыночными механизмами. Отсюда — искусственно завышенный объём жилья. При этом эксперты поясняют: строить в Сочи дешевые объекты не имело смысла. «Себестоимость строительства в Сочи выше, чем в Москве, — рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Это связано с особенностью грунта: в большинстве случаев здесь нельзя возводить панель, а возведение объектов сопровождается длительным этапом антисейсмических работ. Поэтому строительство эконом-класса в прибрежном и горном кластере не рационально». По словам эксперта, девелоперы олимпийских проектов изначально не рассчитывали на локальный спрос и строили для состоятельных россиян с высокими требованиями к комфорту. «Олимпийская недвижимость в большей степени ориентирована на жителей столицы и крупнейших региональных центров — Екатеринбурга, Новосибирска, Якутска, Казани и других. Жители Сочи в большей степени приобретают жилье эконом-класса, расположенное в Центральном районе Сочи, вблизи полноценной городской инфраструктуры — детских садов, школ, поликлиник, бизнес-центров и т.д», — поясняет Старкова. Сочинские девелоперы не теряют оптимизма и рассчитывают постепенно привлечь необходимое количество покупателей. Тем более, что в период с 2009 по 2014 годы в городе было введено ограничение на строительство. Это значит, в обозримом будущем на местном рынке новостроек будет царить исключительно олимпийская недвижимость. «Появление новостроек прекратилось, а спрос по-прежнему есть», — рассказывает Игорь Жданов, генеральный директор сочинского АН «Регион Недвижимость», партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». «Количество желающих купить постепенно растёт, а предложений больше не становится», — добавляет специалист. Стоит ли ждать падения цен на олимпийскую недвижимость? Ещё до начала Олимпиады в интернете появилась информация о том, что расценки на жильё в Сочи поползли вниз. Возникли даже слухи об обвале цен на местном рынке недвижимости. Однако большинство экспертов не подтверждают такие прогнозы. А Евгения Старкова сравнивает их с ожиданием конца света 21 декабря 2012 года. Специалисты сходятся на том, что цены на сочинские новостройки точно не будут расти. Но и резкого падения ждать не следует. Прежде всего, из-за высокой себестоимости олимпийских строек. Если инвесторы будут сильно снижать цены, они гарантированно получат убыток. Лучше оставить недвижимость на рынке в расчёте на то, что рано или поздно она найдёт своего покупателя. Возможно, предположения о том, что элитные объекты окупятся лишь через 10 лет, справедливы, но они не вызывают паники у девелоперов. При этом квадратные метры в сегменте бизнес- и элит-классов могут подешеветь за счёт скрытых механизмов. «Это будет выражаться в проведении акций, предложении скидок и длительных рассрочек», — поясняет Евгения Старкова. «Но в наиболее качественных проектах стабильный спрос сохранится, поэтому вряд ли застройщики прибегнут к снижению цен», — утверждает эксперт. К подобным скрытым механизмам повышения привлекательности олимпийского жилья можно отнести, к примеру, акцию Сбербанка. Кредитная организация устроила всероссийскую лотерею, главный приз в которой — квартира в Сочи. Все клиенты Сбербанка, которые возьмут кредит до 15 марта 2014 года, автоматически становятся участниками акции. Они могут отправить банку смс с номером своего кредитного договора и надеяться на удачу. Концепция развития Сочи — на кого ориентирован курорт Основная проблема постолимпийского Сочи — отсутствие внятного позиционирования курорта. Девелоперы, чиновники и горожане не вполне понимают, что делать с богатым олимпийским наследством. Очевидно, что оно должно стать основой для активного развития города. Но в каком направлении? Одно время Сочи прочили судьбу черноморского Монте-Карло. В СМИ появились сообщения о том, что в рамках курорта может быть организована элитная игорная зона. Такая концепция развития воодушевила риэлторов и застройщиков. Тем более что эксклюзивные апартаменты уже готовы к приёму состоятельных гостей. По оценкам специалистов, дорогие казино оправдали бы существующий размах элитной застройки. Спрос на недвижимость и инфраструктуру города увеличился бы в среднем на треть. Однако надеждам девелоперов, скорее всего, не суждено сбыться. Судя по последним заявлением российских властей, Сочи прочат судьбу семейного курорта для среднего класса. Элитные казино и ночные клубы не вписываются в подобную концепцию, впрочем, как и дорогое жильё. Если курс будет взят на семейный отдых, на рыке элитной недвижимости можно однозначно прогнозировать спад. Зато востребованы будут квартиры комфорт-класса. По мнению Евгении Старковой, Сочи можно выгодно позиционировать именно как домашний курорт. Спрос на соответствующую недвижимость существует уже сейчас. «В наших комплексах „Актер Гэлакси“ и „Королевский парк“ около половины квартир и апартаментов приобретается людьми, которые планируют обеспечить возможностью отдыха на свежем воздухе вблизи моря и гор для своих родителей и детей», — рассказывает эксперт. Жильё на черноморском побережье будет интересно состоятельным россиянам, для которых на первом месте комфорт. Эти люди предпочитают привычную обстановку приключениям и готовы инвестировать средства в спокойный отдых для себя и своей семьи. «Все-таки зарубежный отдых связан с рядом ограничений: оформление и получение виз, необходимое знание иностранного языка, долгий перелет, адаптация к другому менталитету, — поясняет Евгения Старкова. — Со всеми этими проблемами отдыхающие и покупатели недвижимости в Сочи не сталкиваются». Пока спрос на жильё на черноморском побережье ограничен. К такому выводу склоняются большинство экспертов. Однако уровень сервиса и качество инфраструктуры делает Сочи конкурентоспособным курортом комфорт-класса. Возможно, через некоторое время в эту ценовую категорию попадёт и часть элитной олимпийской недвижимости. За счёт инфляции её фактическая стоимость неизбежно будет снижаться с каждым годом.