Купить новостройку — методика принятия решений

Покупка квартиры в новостройке – особое событие в жизни каждого. Преимущества квартир первичного рынка очевидны – современные планировки, большие подъезды, хорошие лифты, охраняемая территория, собственная парковка. Однако, очевидно, что покупка квартиры в новостройке всегда сопровождается повышенными рисками. Чтобы предусмотреть возможные сложности и не стать жертвой недобросовестных компаний, попробуем разработать схему принятия решения.

Независимо от цены новостройки, необходимо ответственно подходить к выбору объекта недвижимости. Учитывая покупку на стадии строительства, будущий покупатель обладает достаточным количеством времени, чтобы оценить ситуацию на рынке, полностью проверить застройщика и объект строительства, и только потом сделать единственно правильный выбор и купить квартиру в новостройке, соответствующую всем необходимым критериям.

Сегодня распространенность обмана дольщиков достигла такого уровня, что постоянные митинги и перекрывания дорожного движения заставляют решать проблему на уровне первых лиц государства.

ФЗ-№214, принятый в 2004 году, значительно увеличил гарантии покупателей, но все равно недобросовестные строительные компании находят все новые способы обмана. Чтобы уберечься от возможных недобросовестных застройщиков и не пополнить ряды обманутых дольщиков, важно соблюдать все меры предосторожности и собрать максимум информации о застройщике и объекте.

Обзор основных участников

Разберемся в основных участниках рынка (они сортированы по порядку их возникновения в цикле подготовки и осуществления строительства):

Застройщик – компания, которая ведет строительство, она же может являться и Инвестором, и Заказчиком. Понятие «Застройщик» определяется положениями ФЗ-190 (п.16 статьи 1) и ФЗ-214 (п 1 ст 2), которые описывают в нашем случае застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения, а также обеспечивающее выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства. Таким образом застройщик — ключевая фигура в строительстве с точки зрения упомянутых законов и Градостроительного кодекса РФ.

Администрация – орган исполнительной власти или местного самоуправления, который за выделение земельного участка получает построенный дом (его часть или иной интерес согласно контракту) в собственность города или области. Администрация выступает в интересах граждан, осуществляя собственную программу градостроительства и развития инфраструктуры.

Инвестор – сторона, осуществляющая капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств (ч 2 ст 4 ФЗ-39).Инвесторами могут быть физические и юридические лица, их объединения, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты. Строго говоря, застройщик всегда несет в себе элементы инвестора. Но часто инвестор сосуществует помимо застройщика, но в одной с ним связке. Если застройщиком выступает администрация города, то с инвестором может заключаться инвестиционный контракт, в котором прописано, что инвестор обязуется построить дом за счет собственных или заемных средств, а город или область обязуются предоставить земельный участок. То есть инвестор, если он не застройщик, может не являться владельцем строительства, а действовать только с целью получения прибыли.

Заказчик – сторона, уполномоченная застройщиком или инвестором, которая или от имени которой передается заказ на строительство подрядчику. Заказчик может быть самостоятельной фигурой или может являться самим застройщиком или инвестором. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Подрядчик – сторона, выполняющая работы по договору подряда, заключенному с заказчиком (ч 4 ст 4 ФЗ-39). Подрядчиков может быть любое число, кроме того они имеют, как правило, право привлекать третьих лиц по договорам субподряда — субподрядчиков. Подрядчики и субподрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Продавцы – либо специально созданный отдел продаж в компании застройщика, либо привлеченное агентство недвижимости. Агентство недвижимости работает за комиссию, которую оплачивает застройщик. При покупке в отделе продаж договор заключается с застройщиком. При покупке в агентстве недвижимости, договор заключается с агентством, что хуже для покупателя, так как агентство не несет ответственности за действия застройщика.

Дольщики – частные инвесторы, которые инвестируют свои денежные средства в строительство дома, за это они получают одну из квартир, которая в инвестиционном контракте не закреплена за Администрацией.

Кто продает?

Прежде чем купить квартиру в новостройке, узнайте, работает ли застройщик по ФЗ-№214. В данном случае договор долевого участия будет зарегистрирован в регистрационной службе, что исключает двойную продажу одной квартиры. Далее посмотрите, есть ли у компании завершенные проекты, почитайте форумы жильцов в построенных домах, так Вы узнаете, что Вас ожидает в будущем с данным застройщиком. Выясните, предоставляет ли ипотеку какой-либо крупный государственный банк, например Сбербанк. Ипотека Сбербанка отчасти является гарантией того, что у застройщика все в порядке с документами. Прежде чем согласовать объект новостройки, государственные банки досконально изучают документацию и возможные риски.

Если договор заключается не с застройщиком, а с третьим лицом, например с агентством недвижимости, то риски существенно возрастают. Необходимо прочитать полностью весь договор между застройщиком и продавцом, желательно с юристом. Копии таких документов обычно на руки не дают, но в офисе продавца в присутствии сотрудника Вам это позволят сделать. Сделать это необходимо. Важно обратить внимание на сроки договора и сроки доверенностей, а также на все приложения, где будет перечень всех квартир, которое продавец имеет право реализовывать. Важно, чтобы Ваша будущая квартира в новостройке была в этом перечне.

Схемы продажи квартиры

Единственная схема, защищающая интересы покупателя, - заключение договора участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной регистрации. Выбирайте застройщика, который работает по ФЗ-№ 214. Именно данный закон предоставляет покупателю максимум гарантий, что на сегодняшний день у застройщика все в порядке с документами, хотя закон, конечно, не гарантирует получения покупателем свидетельства о собственности — ведь дом еще нужно достроить.

Заключение иных форм договоров, которые осуществляются в обход закона — предварительного договора купли-продажи, оплата векселями, вступление в жилищно-строительный кооператив, покупка заложенной квартиры – все эти схемы содержат огромный риск для покупателя. Не стоит соглашаться на такие схемы, даже если ее предлагает очень крупный застройщик с рекламой на каждом углу.

Оценка рисков

К возможным рискам относят задержку сроков, неплатежеспособность, административные преграды, судебные разбирательства и другие.

Всем известна прописная истина – чем ниже стадия строительства объекта, тем дешевле цены новостройки, чем выше готовность объекта, тем квартиры дороже. При этом с рисками ситуация обстоит ровно наоборот – чем ниже стадия готовности дома, тем выше риски, чем выше стадия готовности, тем ниже риски.

В Москве есть объекты, которые построены 3-5 лет назад, но до сих пор не введены в эксплуатацию и не заселены, и все мы знаем случаи покупки квартиры в новостройке на стадии котлована по очень привлекательной цене и дальнейшее успешное заселение в готовый дом. Как понять в какой объект можно входить, и на какой стадии строительства? Рискнуть? Если не уделить анализу застройщика должного внимания, можно остаться без денег и без квартиры. Чтобы полностью минимизировать все возможные риски, необходимо проверить продавца и/или застройщика, и после прохождения юридической экспертизы переходить к оценке самого объекта недвижимости.

Первое и самое главное при покупке квартиры в новостройке – надежность застройщика и продавца. Планировка, этаж, детский сад, школа во дворе, парковочное место, шикарный офис компании, лимузин в подарок – все второстепенно и не будет иметь никакого смысла, если Вы выберете ненадежного застройщика. Только так Вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке по окончанию строительства.

Стоит отметить, что в российских реалиях не бывает идеальных застройщиков, абсолютно все объекты строительства имеют задержки по срокам сдачи, это обусловлено спецификой рынка, его капитало- и материалоемкостью строительства. Будьте готовы к задержкам на 3-5 месяцев даже с самыми надежными застройщиками. Главное, чтобы эти месяцы не перешли в годы ожидания.

Проверка юридического лица

Перед принятием решения необходимо попросить копию правоустанавливающих документов продавца, хотя бы ИНН и ОГРН (свидетельство о государственной регистрации юридического лица) и запросить в налоговом органе информацию о компании, указав ее ИНН и ОГРН. В Москве данную информацию предоставляет 46 налоговая, регистрирующая юридические лица. В полученной выписке из ЕГРЮЛ (выписка из единого государственного реестра юридических лиц) будут отражаться основные данные о компании – дата основания, виды деятельности, размер уставного капитала, сведения о владельцах компании и другие. Если компания работает недавно, если уставный капитал незначительный, если разрешенные виды деятельности не соответствуют сделке – все эти факторы должны насторожить. От покупки квартиры у такого продавца лучше отказаться.

Проверка документации объекта

В офисе продавца или застройщика необходимо запросить следующие документы:

• Документы на земельный участок – или свидетельство о собственности, или договор аренды. В первом обратите внимание на назначение земельного участка. В последнем обратите внимание на назначение, сроки аренды и на условия расторжения договора. В назначении земельного участка должно быть четко прописано, что на нем можно строить. На землях под дачное строительство ни при каких обстоятельствах нельзя строить многоэтажный дом.
• Разрешение на строительство. В существующих реалиях разрешение на строительство часто получается, когда стройка идет полным ходом, а то и почти завершена. Это один из главных рисков при вхождении в проект на стадии котлована. Ни один застройщик не может на 100% гарантировать, что он получит разрешение на строительство. В противном случае, он бы его уже получил.
• Инвестиционный контракт. Важно обратить внимание на срок действия договора, распределение квартир между сторонами договора. В распределении квартир важно отметить, что Ваша квартира достается именно застройщику, а не администрации.

Если дом уже построен, то к этим документам еще добавляется акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации. Только после получения этих документов начинается процесс оформления квартир в собственность.

Осмотр объекта строительства

Осмотр — наиболее простой, понятый покупателю этап принятия решения. Именно этап, не более. Однако, как правило, именно осмотр новостройки и определяет конечный выбор. Если новостройка понравилась — возникло желание жить именно в ней — то все предыдущие и последующие этапы отбора психологически подминаются под эту идею. А между тем осмотр объекта надо делать на холодную голову, взвешивая все факты за и против.

Осмотр объекта строительства не дает полного понимания о качестве будущей квартиры, порождая лишь ожидания. На практике же получаемая в итоге квартира далека от идеала. К наиболее распространенным жалобам на качество относятся: оконные и балконные блоки, их примыкание к стенам, отделочные работы, состояние фасадов, сантехника, герметизация швов и другие. Часто не удовлетворяет качество материалов, например, заявляется немецкая сантехника, а ставится аналогичная китайская. Если квартира в новостройке приобретается с отделкой, необходимо быть готовым к тому, что качество отделки от застройщика будет значительно ниже, чем у независимого подрядчика. Застройщики все чаще предлагают купить новостройку с отделкой, что говорит о цивилизованном развитии рынка, но обеспечивать достойное качество пока не спешат. Более 90% всех квартир с отделкой в новостройках не соответствуют заявленному качеству. Важно помнить, что при приемке квартиры (подписании акта приемки) важно указать все обнаруженные дефекты. Покупатель имеет право требовать устранения обнаруженных дефектов за счет строительной компании с обязательным направлением претензии застройщику, но за устранение дефектов придется серьезно побороться. Пока что приобретать квартиру с отделкой выгодно только в том случае, если важно переехать в новую квартиру как можно скорее.

Основные проблемы при покупке новостройки

К наиболее распространенным рискам при покупке квартиры в новостройке относятся:

• Приостановление строительства – может быть вызвано обманом, банкротством, отсутствием финансирования (в том числе за счет продаж квартир), судебными разбирательствами, административными препятствиями, общей экономической обстановкой в стране.
• Двойные продажи одной и той же квартиры – помните, что только зарегистрированное право на ваше имя в качестве собственника является 100 % гарантией, что именно вы являетесь владельцем квартиры. Все иное – огромный риск. Единственная схема, защищающая интересы покупателя, - заключение договора участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной регистрации.
• Задержка строительства – самая распространенная проблема в новостройках. Она не представляет существенной угрозы, так как все объекты строительства в Российской Федерации сдаются с нарушением сроков. Данный факт вызван тем, что стройка – огромный живой механизм, из-за работы одного ненадежного поставщика может остановиться вся стройка. Четкое соблюдение сроков и технологий возможно только у очень грамотного управляющего, коих в России пока не много. Застройщиков, выполняющих свои обязательства точно в срок, можно пересчитать по пальцам одной руки.
• Ненадлежащее качество – от более-менее приемлемых дефектов в отделке до огромных щелей в полу и стенах. Нередки случаи, что дом не соответствует заявленному классу и изначальному проекту.

Существуют и другие, менее распространенные проблемы, такие как доплата за лишние метры, отсутствие заявленной инфраструктуры, затягивание оформления квартиры в собственность, навязывание управляющей компании и другие. Во всех этих случаях лучше обращаться к квалифицированному юристу.

Перед принятием окончательного решения

Может показаться, что после такого анализа не останется никаких вариантов для покупки квартиры в новостройке. Отчасти это так. Придется выбирать новостройку из того немногого, что останется после рассмотрения всех вариантов. Вот такой выбор без выбора. Огромный спрос и малое количество качественных предложений позволяет продавать квартиры по цене дома на берегу Средиземного моря.

Однако если выбор сделан, необходимо привлечь юриста для прочтения договора. Если Вы не имеете юридического образования, лучше не заниматься изучением договора самостоятельно. Для прочтения договора обращайтесь к юристу, а не к знакомому риелтору, потому что чаще всего риелторы смотрят на общую схему сделки, а на некоторые важные пункты закрывают глаза, списывая их на российские реалии. Именно в этих реалиях и заключается Ваше будущее благополучие. Не обращайтесь к юристам в агентство недвижимости, по той же причине, что и к риелторам, плюс вам навяжут массу дополнительных ненужных услуг. Прочтение договора юристом не очень высокой квалификации будет стоить менее 0,001 % от стоимости квартиры, но даже это сохранит Ваши деньги и Ваше спокойствие. Помните, что любая компания готова вносить правки в договор, делая это крайне неохотно, но все-таки делая. В договоре важно отразить сроки завершения строительства, указать, что квартира не заложена банку по кредиту, прописать условия перевода застройщиком своих обязанностей третьему лицу.

Хорошая информированность о застройщике, объекте строительства и возможных рисках – залог удачного выбора квартиры в новостройке. Подходите к выбору квартиры расчетливо, с холодной головой, не совершайте импульсивных покупок, не гонитесь за выгодными акциями, которые вот-вот кончатся. Только в этом случае Вас ожидает благополучный переезд в новую квартиру.